Ловушка для ипотечных заёмщиков

Владимир Алистархов, эксперт по вопросам правового характера

Обстоятельства, складывающиеся в российской экономике, негативным образом влияют на всех субъектов экономической деятельности.

Независимо от того кем является субъект, юридическим или физическим лицом, резидентом или нерезидентом, компанией с государственным участием или частной компанией, каждый из них в сложные времена, связанные с экономическим кризисом, стремится максимально защитить собственные интересы.

И это не удивительно, так как на волне экономического кризиса неосмотрительность и нерасторопность при ведении деятельности могут привести к банкротству даже самых, казалось бы, крупных и непотопляемых игроков.

При этом следует отметить, что защищая собственные интересы, представители бизнеса наносят ущерб своим контрагентам или клиентам путём увеличения цены на предоставляемые товары и услуги.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть реальный пример столкновения интересов сторон в результате наступления экономического кризиса и путях его разрешения с юридической точки зрения.

Одной стороной выступила кредитная организация, которая в силу экономического кризиса, защищая свои интересы, повлияла косвенным образом на интересы другой стороны (физического лица), которой нанесен ущерб в результате несостоявшейся сделки по купли-продажи недвижимости.

Обстоятельства дела

Потенциальный заёмщик Б. обратился в кредитную организацию с заявлением о выдаче кредита. Заявление содержало все необходимые параметры целевого кредита на покупку недвижимости.

К заявлению потенциальный заёмщик приложил документы, подтверждающие его ежемесячный доход, уровень которого был достаточным для предоставления соответствующего кредита.

После проведения соответствующих проверок кредитной организацией было принято решение о предоставлении Б. кредитных денежных средств на покупку объекта недвижимости.

Получить кредит Б., согласно правилам, установленным кредитной организацией, вправе был в течение трех месяцев с момента одобрения заявления о выдаче кредита, что является обычной практикой при одобрении заявки на кредит.

Б. для осуществления сделки купли-продажи недвижимости заключил с продавцом недвижимости предварительный договор о приобретении объекта и передал продавцу недвижимости задаток согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ для обеспечения исполнения сделки в будущем.

Право сторон договора купли-продажи на внесение задатка с целью обеспечения исполнения сделки в будущем также подтверждается судебной практикой (определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

После заключения предварительного договора между продавцом и покупателем до заключения основного договора по ипотечной сделке и получения кредита с целью перечисления денежных средств продавцу недвижимости Б. из кредитной организации поступила информация, что в связи с экономическими трудностями кредит на ранее одобренных условиях предоставлен Б. не будет.

Кредитная организация была готова предоставить кредит Б. на новых условиях, согласно которым процент за пользование кредитом увеличивался практически вдвое.

Соответственно, при таких обстоятельствах ежемесячный платеж Б. по кредиту также увеличивался, что для Б. являлось неподъёмной ношей.

В связи с изменениями условий кредитования Б. пришлось отказаться от заведомо проблемного кредита и отказаться от покупки недвижимости.

Так как Б. является инициатором прекращения обязательств по покупке недвижимости, то на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ задаток по предварительному договору остался у продавца.

Помимо потери задатка, при определённых обстоятельствах с несостоявшегося покупателя недвижимости на основании п. 2 ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ могут быть взысканы убытки с зачётом суммы задатка в пользу продавца недвижимости, что подтверждается позицией некоторых судов (постановление от 05.08.2014 по делу № А46-14003/2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа).

При таких обстоятельствах, с учётом имеющейся судебной практики, когда сделка купли-продажи недвижимости однозначно не состоялась по вине Б., предъявление иска в суд к продавцу недвижимости о возврате залога представляется делом бесперспективным, а в некоторых случаях обращение в суд грозит покупателю дополнительными расходами, в том числе в виде суммы государственной пошлины и суммы убытков, которые суд может взыскать с Б. в пользу продавца недвижимости.

Другими словами, у Б. не осталось другой возможности, кроме как обратиться в кредитную организацию с претензией о возмещении ему убытков в результате несостоявшейся сделки и потерянного задатка на большую сумму.

В претензии Б. изложил все обстоятельства дела и указал, что сделка купли-продажи недвижимости не состоялась в связи с тем, что кредитная организация не выдала кредит Б. по ранее согласованным условиям.

Кредитная организация, рассмотрев претензию Б., оставила её без удовлетворения.

В ответе на претензию Б. кредитная организация указала на то, что для возмещения убытков Б. нет соответствующих правовых оснований, что вполне логично, так как каждая сторона должна защищать и защищает свои интересы.

Правовая позиция потенциального заёмщика в случае подачи заявления в суд

После неудовлетворения претензии кредитной организацией у потенциального заёмщика Б. осталась возможность защитить свои интересы путём подачи заявления в суд о взыскании с кредитной организации понесённых Б. убытков.

Право на возмещение убытков в результате действий третьих лиц предусмотрено положениями ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Согласно Определению от 04.12.2012 № 18-КГ12-70 Верховного суда РФ, под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело.

Реальный ущерб для лица, понёсшего убытки, должен состоять в утрате имущества. То есть в случае с Б. реальный ущерб состоит в потере денежных средств, которые были переданы в качестве задатка на приобретение недвижимости продавцу.

Причиной, послужившей неисполнению обязательств Б. перед покупателем по сделке с недвижимостью, является, по мнению Б., незаконный отказ кредитной организации в выдаче кредита Б. по условиям, ранее согласованным, что в конечном итоге привело к убыткам Б.

Пункт 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» устанавливает, что кредитная организация не вправе изменять в одностороннем порядке процентные ставки по кредитам.

Изменение в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту, по мнению Б., является нарушением кредитной организацией положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Нарушение кредитной организацией законодательства о защите прав потребителей является основанием для привлечения организации к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Правовая позиция кредитной организации

Защищая свои интересы, кредитная организация может апеллировать к суду тем, что Б. подал заявку на получение кредита, которая была одобрена с указанием ставки процентов за пользование кредитом.

В то же время, в силу сложившихся неожиданных экономических обстоятельств, кредитная организация спустя какое-то время не может предоставить кредит под ранее оговорённый процент.

Пересмотрев заявку о выдаче кредита, кредитная организация предложила Б. кредит, но под более высокий процент.

Кредитование по старым условиям было бы ведением деятельности кредитной организации себе в убыток.

Более того, по мнению кредитной организации, одобрение заявки на получение кредита не является обязательством выдачи кредита, а является предпосылкой для заключения соответствующего кредитного договора, подписание которого накладывает обязанности на кредитную организацию выдать кредит, за исключением случаев, предусмотренных ст. 821 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, основанием для возникновения обязанностей является заключённый договор.

Кредитный договор должен быть заключён в письменной форме с отражением в нём всех существенных условий, в том числе о предмете договора, процентной ставке по кредиту, сроке кредита, полной стоимости кредита и порядке погашения кредита.

Только при вышеперечисленных условиях, то есть в рамках заключённого кредитного договора, кредитная организация может нести ответственность за неисполнение обязательств перед заёмщиком.

Судебная практика по теме взыскания убытков

Согласно существующей судебной практике, в том числе п. 11 Информационного письма от 13.09.2011 № 146 Высшего арбитражного суда РФ, с кредитной организации в пользу заёмщика могут быть взысканы убытки только при условии, что отсутствовали обстоятельства, которые свидетельствовали о том, что кредитные денежные средства не будут возвращены в срок (ст. 821 Гражданского кодекса РФ).

Взыскание убытков с кредитной организации возможно, если кредит не был выдан в срок, предусмотренный кредитным договором.

Нарушение кредитного договора кредитной организацией, в результате чего в пользу заёмщика взыскиваются убытки, может выражаться в разной ставке процентов, которая предусмотрена договором и по которой реально выдан кредит заёмщику.

В то же время, согласно судебной практике, заёмщики не вправе требовать от кредитной организации выдать кредит в натуре, так как это не допускается в принципе.

Заёмщик вправе требовать только возмещение убытков в результате невыдачи кредита.

Вышеизложенные выводы также подтверждаются правовыми позициями судов, изложенными в определении ВАС РФ от 12.07.2011 № ВАС-8488/11 по делу № А40-42333/10-97-359, в определении ВАС РФ от 02.06.2011 № ВАС-4282/11 по делу № А56-13980/2009, в постановлении ФАС Московского округа от 25.03.2011 № КГ-А40/1415-11 по делу № А40-42333/10-97-359.

Выводы по судебной практике и перспективы Б. на взыскание убытков

1. Взыскание убытков за неисполнение кредитных обязательств банком или другой кредитной организацией возможно только в том случае, если между клиентом и кредитной организацией заключён соответствующий кредитный договор.

В конкретном рассматриваемом примере Б. не может претендовать на возмещение убытков в результате изменения кредитной организацией условий предоставления кредита на недвижимость, так как кредитный договор не заключался, а было лишь одобрение кредитной заявки.

2. Одобрение кредитной заявки не может служить аналогом кредитного договора, так как не соответствует всем требованиям, которые предъявляются к содержанию кредитного договора, установленным ст.ст. 807–812, 819–821 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 9, 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Следует учесть, если кредитный договор заключён и кредитная организация в нарушение договора не предоставила кредит, это не значит, что заёмщик вправе требовать предоставление кредита, так как, согласно судебной практике, заёмщик вправе претендовать только на возмещение убытков, но в конкретном случае с Б. речь даже не идёт о заключённом кредитном договоре.

4. Перспективы на положительный исход судебной тяжбы для Б. являются крайне незначительными, и только при условии, что суд изменит существующую судебную практику на противоположный подход, признав за кредитной организацией обязательства в результате одобрения кредитной заявки.

Рекомендации при покупке недвижимости на кредитные денежные средства

1. Потенциальным ипотечным заёмщикам в свете последних экономических потрясений следует проводить сделки без оглядки на одобренные условия кредитования по заявке на кредит, так как эти условия не являются обязательством для кредитной организации.

Процедура покупки недвижимости должна быть продуманной и проводиться в короткий срок, но в любом случае перед внесением задатка за недвижимость необходимо обратиться в кредитную организацию для получения подтверждения касательно условий кредитования или вносить задаток после получения кредита на недвижимость.

2. В настоящее время на рынке недвижимости предложение превышает существующий спрос на недвижимость. В связи с этим можно рекомендовать ипотечным заёмщикам не спешить оформлять предварительный договор и вносить задаток, так как риск потери задатка всегда остаётся и необязательно по причине невыдачи кредита на приемлемых условиях.

3. Можно рекомендовать потенциальным ипотечным заёмщикам, которым кредитная организация изменила условия кредитования, обратиться за защитой своих прав с заявлением в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

По результатам рассмотрения заявления о защите прав потребителей заёмщик, чьи права нарушены, сможет подать соответствующее заявление в суд, которое в том числе будет поддержано со стороны указанной службы.

При таких обстоятельствах, когда федеральная служба будет на стороне потенциального заёмщика, имеются перспективы на более благоприятный исход для заёмщика в суде.

4. В любом случае потенциальному ипотечному заёмщику, которому кредитная организация отказала в выдаче кредита на ранее одобренных условиях, необходимо обращаться в суд за защитой своих интересов, если речь идёт о возмещении убытков.

С учётом того, что судебная практика порой противоречива и имеет место различие подходов при решении споров судами, у заёмщика всегда остаётся шанс на положительный исход в суде, в том числе по вопросу взыскания убытков с кредитной организации за изменение условий по одобренному кредиту.

5. В целом же можно рекомендовать внести изменения в действующее российское законодательство, согласно которым после одобрения кредитной сделки кредитной организацией на опредёленный период будет введён мораторий на изменение условий кредитования, изложенных в кредитной заявке.

В противном случае слабая сторона, в данном случае потенциальные заёмщики, несёт слишком большие риски потери задатков, по сути, не по своей вине, что является существенным недостатком законодательства, который подлежит исправлению, в том числе в целях защиты прав потребителей.

Комментарий к статье «Ловушка для ипотечных заёмщиков» (2,5)

Пластинина Наталия Вячеславовна, практикующий юрист

В период экономической нестабильности резоннее всего для заёмщиков на время отказаться от совершения сделок с банками и с недвижимостью. Но обстоятельства бывают разные. Порой отказ от намерения приобрести жильё с помощью кредитных средств в силу разных причин нецелесообразен. В этом случае желательно подумать о вариантах минимизации риска отказа банка предоставить кредит на ранее одобренных условиях, то есть вариантах исключения ситуации, рассмотренной в статье.

Одним из вариантов решения проблемы риска возможного и законного отказа банка от предоставления заёмщику ранее одобренного кредита на определённых условиях является заблаговременное подписание кредитного договора ― до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, на момент определения с выбором заёмщиком покупаемого жилья у него уже будут иметься для этого денежные средства, в том числе кредитные, предоставленные банком.

Однако такое решение имеет и свои минусы.

Первый минус такого способа минимизировать риск срыва сделки из-за удорожания кредита состоит в необходимости уплаты заёмщиком процентов за период фактического неиспользования им кредитных средств по своей вине, то есть за период с момента предоставления денежных средств банком (как правило, с момента перечисления банком средств на счёт заёмщика) до даты фактического использования заёмщиком кредитных средств на покупку квартиры. Хотя, конечно, уплата процентов за пару месяцев ― не такая большая цена за обеспечение уверенности в наличии денежных средств в любой момент поисков жилья для покупки.

Второй минус ― невозможность использования указанной схемы в случае с заключением ипотечного кредита. При предоставлении такого кредита существенное значение имеет цель кредита ― на покупку конкретного жилого помещения, характеристики которого уже указываются в договоре, которое и предоставляется заёмщиком банку в залог в обеспечения своих обязательств по возврату кредита. Такая схема может, к сожалению, использоваться при предоставлении, как правило, потребительского кредита, который впоследствии, конечно, может быть обеспечен ипотекой приобретённого жилья (в зависимости от условий заключённого заёмщиком с банком договора). Но процентная ставка по потребительским кредитам существенно отличается от ставок по ипотечным кредитам (порой на 15-20 пунктов). То есть такой вариант решения однозначно удорожает для заёмщика цену кредита.

И всё же предложенные варианты решения проблемы риска отказа банка от предоставления кредитных средств на одобренных условиях несколько надёжнее, чем надежда на взыскание с банка убытков в виде утраченного заёмщиком задатка. Мало того, что надежда на удовлетворение указанных требований несостоявшегося заёмщика минимальна, как и пишет сам автор, он в любом случае не достигнет своей цели ― покупки выбранного жилья.