Галина Доля, юрист ООО «Платежка»
В связи с обязательным введением процедуры лицензирования для многих собственников вновь обрёл актуальность вопрос о смене управляющей компании.
Сам процесс смены управляющих компаний урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации и предполагает следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предусмотренных в данной норме способов управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
При проведении общего собрания необходимо учитывать требования ст. 45 Жилищного кодекса, в частности, необходимо заранее (за 10 дней до даты проведения собрания) известить собственников о проведении собрания, соблюсти порядок проведения общего собрания, собрать необходимый кворум собственников, соблюсти порядок подсчёта голосов, указать необходимые реквизиты протокола собрания и т. д.
В случае нарушения указанных норм, по иску собственников, решение собрания могут признать недействительным, а результаты выборов управляющей компании отменить.
В качестве примера можно привести решение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу № 33-1236/2015, А-57.
В указанном деле собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) были заявлены требования к иным собственникам помещений МКД (Ответчикам) о признании недействительными решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, в том числе в части выбора способа управления домом другой управляющей организацией ООО УК «Комфорт» и расторжении договора управления с ООО УК «Старт».
Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Мотивируя данный вывод, суд исходил из того, что собственники помещений в указанном доме о проведении собрания в заочной форме в установленном законом порядке извещены не были, поскольку уведомления о проведении собрания каждому собственнику помещения заказными письмами не направлялись, под роспись в установленный законом срок не вручались, бланки решений, о которых говорится в уведомлении, собственникам не направлялись, вручались лично и не всем, что является существенным нарушением порядка проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, предусмотренного ЖК РФ. Кроме того, из реестров вручения следует, что уведомления о проведении собрания вручались сразу с бланками решений в ходе проведения собрания. Доказательств тому, что способ оповещения о проведении общего собрания может быть иной, чем вышеназванный, ответчиками не представлено, более того, ими не оспаривалось, что решения о возможности иного способа оповещения ранее собственниками жилого дома не принималось, что свидетельствует о том, что извещение о проведении общего собрания должно было быть произведено согласно ст. 45 ЖК РФ.
В апелляционной инстанции указанное решение устояло, Красноярский краевой суд оставил апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения, указав на то, что при существенных нарушениях проведения общего собрания решения такого собрания являются незаконными (апелляционное определение от 11 февраля 2015 г. по делу № 33-1236/2015, А-57). Таким образом, в случае если собственники примут решение сменить управляющую компанию, то соблюдение требований жилищного законодательства является гарантией того, что в дальнейшем иные лица оспорить принятое решение не смогут.
Судебная практика по данной категории дел уже сложилась, решения по таким делам выносятся судами единообразно (дело № 2-1645/2013 от 9 октября 2013 г., дело № 2–76/2015 от 04 февраля 2015 года).
Однако не стоит забывать о том, что даже при соблюдении требований законодательства по смене управляющей компании могут возникнуть сложности фактического характера, когда предыдущие управляющие компании не хотят уступать своё место и не дают возможности вновь избранным «управляйкам» осуществлять деятельность по управлению МКД. Так, предыдущие управляющие компании, преследуя свои цели, не всегда передают необходимую документацию своему преемнику, не освобождают занимаемые ими помещения, чинят препятствия в управлении многоквартирным домом, иным образом препятствуют осуществлению деятельности и т. д.
В таких случаях вновь избранным управляющим компаниям не остаётся иного пути, как защищать свои законные права и интересы в судебном порядке.
В арбитражных судах иски управляющих компаний с требованием об устранении препятствий в осуществлении права управления жилым домом нередки и, как правило, удовлетворяются судом в полном объёме (дело № А28-3493/2013, дело № А45-25632/2014, дело № А73-6106/2013, дело № А43-18961/2014, дело № А73-2933/2014, дело № А66-8445/2014, дело № А09-9149/2014).
Арбитражные суды, вынося решения в пользу управляющих компаний-преемников, ссылаются на следующие значимые обстоятельства:
-
наличие воли собственников на управление домом именно выбранной управляющей компанией (преемником) и непризнание в качестве управляющей компании предшественника (в виде протокола общего собрания);
-
документы о взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями;
-
показания свидетелей - собственников квартир, подтверждающих факт избрания управляющей компании - преемника и управление ею по настоящее время МКД;
-
отсутствие других собраний о смене управляющей компании;
-
отсутствие доказательств со стороны управляющей компании -предшественника о заключении с собственниками нового договора управления.
Как правило, судами в первую очередь рассматриваются протоколы общего собрания, т. к. именно эти документы являются легитимными и выражают волю собственников на выбор управляющей компании. Остальные доказательства, как правило, не влияют на существо правоотношений и принимаются судом в совокупности (дело № А28-3493/2013).
Доводы ответчиков (управляющих компаний – предшественников) о возможности отказа от исполнения (расторжении) договоров управления общим имуществом лишь при условии ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей организацией суды признают ошибочным (дело № А45-25632/2014). В обоснование судом указано на следующее.
Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). Договор управления представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома. Согласно статье 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам Российской Федерации. Правильность этого вывода подтверждена позицией Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11.
Кроме того, в рассматриваемом случае домовладельцы не просто отказались от исполнения договора управления общим имуществом, а избрали иной способ управления, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. По смыслу приведённых положений жилищного законодательства, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключённого договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1093/10, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Из изложенного следует, что заключённый с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил своё действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома. При таких обстоятельствах у прежней управляющей организации при прекращении договора управления возникает обязанность перед вновь выбранной передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы.
Кроме того, нередко можно встретить требования вновь избранных управляющих компаний о взыскании неосновательного обогащения с управляющих компаний – предшественников. Так, Арбитражным судом Нижегородской области рассматривалось дело № А43-18961/2014, в котором вновь избранная управляющая компания заявила требования к предыдущей управляющей компании о понуждении передать техническую документацию на жилой многоквартирный дом и взыскании денежных средств, перечисленных жильцами дома на счёт ответчика в качестве платы за «капитальный ремонт». Судом было установлено, что собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании 11.04.2014 было реализовано предоставленное им законом право по выбору способа управления многоквартирным домом, в связи с чем ответчик в настоящее время не имеет законных основании удерживать техническую документацию и обязан передать её вновь избранной управляющей компании.
Что касается взыскания неосновательного обогащения, то судом было установлено следующее: жильцы МКД в счёт выполнения управляющей организацией работ по капитальному ремонту внесли предварительную оплату. Работы по капитальному ремонту управляющей компанией-предшественником выполнены не были, а при изменении способа управления домом получение прежней управляющей компанией денежных средств неправомерно, так как обязательство по проведению капитального ремонта дома с момента передачи функций управления переходит к новой управляющей компании. Данные денежные средства переданы для исполнения прекратившегося обязательства и являются неосновательным обогащением. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобрётенное или сбережённое имущество (неосновательное обогащение). Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учётом изложенного, требование истца о взыскании неосновательного обогащения является обоснованным и подлежат удовлетворению.
Таким образом, при смене управляющей компании собственники должны понимать, что от злоупотребления правом предыдущей управляющей компании они не застрахованы и передача дома в управление вновь избранной управляющей компании может быть сопряжена с определённого рода рисками. В этом случае вновь избранной управляющей компании следует защищать свои права и права собственников в судебном порядке, так как практика показала, что это является наиболее эффективным способом восстановления нарушенных прав и интересов.