Стрельцова Анна Юрьевна, юрист
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности» в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При обычных обстоятельствах определение кадастровой стоимости ― это обязанность государственных органов, исполняемая в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой по решению соответствующего органа власти, причём не реже одного раза в течение пяти лет.
С другой стороны, из определения кадастровой стоимости следует, что в случае судебных споров такая стоимость может быть определена судом.
На сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов. Так, с августа 2014 года по первой инстанции данные дела, согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассматриваются верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа. В случае, если дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости объектов оценки были возбуждены на основании заявлений, поданных в арбитражные суды до августа 2014 года и производства по ним на эту дату завершены не были, такие дела подлежат рассмотрению арбитражными судами по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучение судебной практики показало, что наиболее популярной является категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
«Популярность» данной категории дел обусловлена тем, что законодатель не исключает возможности установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом стоит обратить внимание, что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой.
Соответственно, споры о результатах оценки кадастровой стоимости часто возникают, например, по делам об определении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Так, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость земельного участка. Согласно же пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кроме того, актуальность споров о результатах кадастровой оценки земли обусловливается и тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости. В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Так, например, в Верховный Суд Республики Тыва гражданка обратилась с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 30 мая 2012 г. в отчёте «Об оценке рыночной стоимости земельного участка» от 23 июля 2014 года. Данное обстоятельство нарушает её права и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере. Решением Верховного Суда Республики Тыва от 27 октября 2014 г. заявление гражданки удовлетворено. На федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Тыва возложена обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения об установленной судом кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Определением Верховного суда Российской Федерации от 18 февраля 2015 года № 92-АПГ15-1 данное решение оставлено в силе.
С другой стороны, одно из дел Верховного суда Республики Хакасия.
Гражданин также обратился в Верховный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Хакасия (далее ― Кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. По материалам дела между гражданином и Отделом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза (далее ― Отдел) заключён договор долгосрочной аренды. Согласно договору, гражданину предоставляется в пользование в целях размещения промышленных и складских объектов (здание РММ, здание подстанции) земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 6 518 кв. м. Расчёт арендных платежей по договору осуществляется по формуле, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость указанного земельного участка. Результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Хакасия утверждены Постановлением Правительства Республики Хакасия от 16 марта 2012 г. № 171. При этом перечень земельных участков в составе земель г. Абакана, подлежащих государственной кадастровой оценке, был составлен по состоянию на 1 января 2011 г. Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена Кадастровой палатой на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 11 сентября 2013 г.
В обоснование своей позиции гражданином был представлен отчёт о рыночной стоимости указанного земельного участка от 28 июля 2014 г. № 20/24/07/14, в котором рыночная стоимость оспариваемого земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 г.
Решением Верховного суда Республики Хакасия от 23 сентября 2014 года заявленные требования удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости.
Однако в апелляционной инстанции данное решение было отменено, а в удовлетворении заявления гражданину было отказано на основании того, что рыночная стоимость объекта недвижимости и его кадастровая стоимость установлены на разные даты. В частности, суд установил, что кадастровая стоимость земельного участка установлена Кадастровой палатой по состоянию на 11 сентября 2013 г., а в указанном отчёте оценщика рыночная стоимость оспариваемого земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 года (см. Определение Верховного суда Российской Федерации от 28 января 2015 г. № 55-АПГ14-16).
В целом из судебной практики по делам об установлении кадастровой стоимости равной рыночной следует, что суды положительно относятся к установлению кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Однако приведённые примеры показывают, что заявителям необходимо внимательно относится к датам, по состоянию на которые законом требуется определять рыночную стоимость, а именно: для установления кадастровой стоимости равной рыночной последняя должна быть определена по состоянию на дату составления Кадастровой палатой соответствующего субъекта РФ или муниципального образования акта определения кадастровой стоимости земельных участков.
Дополнительно хотелось бы отметить следующее.
В случаях, когда суд удовлетворяет требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, одним из оснований для отмены данного решения суда является привлечение к участию в деле не всех заинтересованных лиц.
Для примера дело Псковского областного суда об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2010 года в размере их рыночной стоимости и о возложении на федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») по Псковской области обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на то, что кадастровая стоимость названных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости. По мнению заявителя, более высокая кадастровая стоимость земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению земельного налога.
Решением Псковского областного суда от 17 сентября 2014 г. заявленные требования удовлетворены в полном объёме.
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ не согласилась с данным решением.
Так, Судебная коллегия установила, что суд первой инстанции признал несостоятельным довод представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данное учреждение является ненадлежащим ответчиком. При этом в деле одним из требований являлось установление кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной. При таком положении Судебная коллегия указала, что:
-
суд первой инстанции был не вправе рассматривать обращение заявителя в порядке искового производства без учёта особенностей, предусмотренных для дел, вытекающих из публичных правоотношений;
-
ФГБУ «ФКП Росреестра» является не единственным надлежащим ответчиком по делу. Так, разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости сформированного и состоявшего на учёте объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы непосредственно Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так как именно она осуществляет государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель (пункт 5.2.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»). При этом, как правильно отметила Судебная коллегия, ФГБУ «ФКП Росреестра» вправе определять кадастровую стоимость исключительно в отношении вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», приказ Росреестра от 26 декабря 2011 г. № П/531).
Суд Псковской области указанные нормы не применил и, следовательно, не привлёк к участию в деле заинтересованных лиц, осуществляющих функции по государственной кадастровой оценке. В результате Судебная коллегия посчитала, что данное обстоятельство привело к принятию необоснованного и незаконного решения. Таким образом, Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ Определением от 17 декабря 2014 г. № 91-АПГ14-4, несмотря на правильность отчёта о рыночной стоимости, предоставленного заявителем, отменила решение Псковского областного суда, а в удовлетворении иска отказала.
Из приведённого примера стоит сделать ещё один вывод.
Так как одной из сторон отношений по установлению кадастровой стоимости являются исполнительные органы государственной власти, то в судебных делах об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованными лицами выступают прежде всего соответствующие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления. Деятельность того или иного государственного органа строго регламентирована. Поэтому формулируя и предъявляя определённые в заявлениях требования, необходимо чётко понимать, к кому и на каком основании предъявляются данные требования.