Галина Крюк, директор ООО «Юридический центр «БАРРИСТЕР», г. Тула
E-mail: advokat1915@yandex.ru
Продолжаем тему оптимизации налогообложения по налогу на имущество юридических лиц путём снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Подошел отчётный период за первый квартал 2015 года, и всё больше бухгалтеров и руководителей предприятий с неприятным удивлением обнаруживают у себя значительное увеличение налогового бремени по налогу на имущество.
Если в прошлом году налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости был введён на территории четырёх регионов (города Москвы, Московской области, Амурской и Кемеровской областей), то с 2015 года к ним присоединились ещё 28 регионов. Среди «счастливчиков» Санкт-Петербург, Ивановская, Курганская, Липецкая, Магаданская, Псковская, Рязанская, Сахалинская, Свердловская, Томская, Тульская, Тюменская, Удмуртская области, Забайкальский край, Кабардино-Балкарская республика, Башкортостан, Татарстан, Ингушетия, Коми, Северная Осетия, Хакасия и другие.
Всё более налогоплательщиков ― юридических лиц по всей России обнаруживают, что их объекты недвижимости включены в региональные Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости (далее ― Перечни).
Часто региональные власти включают в данные Перечни объекты недвижимости по принципу «включим все, а потом разберёмся». Так, в ряде регионов в них были включены производственные объекты, цеха, склады и даже котельные.
В городе Москве для определения фактического использования объектов недвижимости существует специально уполномоченный орган ― Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В регионах специального уполномоченного органа обычно не создают. Как известно, до определения ФНС России состава сведений, подлежащих включению в Перечень, их состав утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ по согласованию с ФНС России (ч. 1 ст. 4 Закона РФ № 307-ФЗ). А вот откуда данные сведения берёт высший орган исполнительной власти? Чаще всего от органов муниципальной власти. Порядок и основания предоставления данной информации муниципальными органами власти законодательно не закреплён, что и приводит к включению в Перечни всех подряд объектов.
Процедура оптимизации налогообложения по данному налогу включает в себя два основных направления:
1) признание постановления органа исполнительной власти субъекта РФ в части включения объекта недвижимости в Перечень недействительным;
2) снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости путем её оспаривания.
Первый путь ― судебный. Можно, конечно, в порядке досудебного регулирования подать претензионное письмо в орган исполнительной власти, но чаще всего его должностные лица не хотят брать на себя ответственность по исключению объекта, отсылая в суд.
Также необходимо убедиться, что объект недвижимости, включённый в Перечень, действительно обладает признаками недвижимого имущества, описанными в статье 378.2 Налогового кодекса РФ.
Объект недвижимости признаётся предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учёта (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и офисной инфраструктуры. Либо назначение иное, но фактически используется под размещение офисов и офисной инфраструктуры (включая централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) не менее 20 процентов общей площади объекта недвижимости.
Объект должен быть расположен на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
Кроме того, региональное законодательство может внести уточняющие характеристики объектов. Так, в Удмуртской республике объектами налогообложения по кадастровой стоимости являются административно-деловые и торговые центры площадью свыше 1000 кв. м. (Закон Удмуртской республики от 27.11.2003 № 55-РЗ). В Санкт-Петербурге ― нежилые помещения площадью свыше 3000 кв. м., которые используются для деловых, коммерческих целей, в бытовом обслуживании или общепите (Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96). В Приморском крае объектами налогообложения по кадастровой стоимости являются административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, которые используются для размещения офисов и торговых объектов (Закон Приморского края от 28.11.2003 № 82-КЗ).
Таким образом, если вы уверены, что объект недвижимости был включён в Перечень ошибочно и он не соответствует критериям, описанным в ст. 387.2. НК РФ, и критериям регионального законодательства, необходимо обращаться в суд с заявлением о признании недействительным Перечня в части включения в него записи о вашей недвижимости.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 25 ГПК РФ, дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, подсудны Верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа.
Согласно ч. 2 ст. 253 ГПК РФ, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, суд признаёт нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.
При этом заявителю в суде необходимо обосновать, что объект недвижимости действительно не вписывается в критерии законодательства для налогообложения по кадастровой стоимости.
В этом плане показательно Решение Московского городского суда от 28 апреля 2014 года по делу № 3-69/2014. Заявитель обратился с требованием о признании недействительным приложения к Постановлению Правительства Москвы от 29 ноября 2013 г. № 772-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год» в части включения в него своего здания. Истец ссылался на то, что здание не обладает признаками торгового объекта, поскольку такие объекты на земельном участке отсутствуют, на нём расположены склады. Неправильное включение здания в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, привело к увеличению налога на имущество и нарушению прав заявителя на уплату такого налога в установленном законом размере.
Судом было установлено, что на дату принятия обжалуемого постановления земельный участок под зданием, собственником которого является истец, имел вид разрешённого использования «эксплуатация комплекса зданий в производственных и административных целях».
Кроме того, в суд были представлены результаты проверки Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в городе Москве соответствия фактического вида использования земельного участка, на котором находится здание, в ходе которой выявлено, что на указанном земельном участке расположено несколько зданий, одно из которых используется под административные цели (офисы, банк) и предприятие общественного питания (кафе).
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления было отказано. Для вынесения такого решения суду было достаточно только назначения земельного участка, а то, что основной объект недвижимости использовался как склад, не явилось правоопределяющим фактом. Верховный суд РФ своим Определением от 13 августа 2014 года № 5-АПГ14-19 Решение Московского городского суда по данному делу оставил в силе.
Обращение с заявлением о признании недействительным Перечня в части исключения записи об объекте возможно лишь в том случае, если налицо фактические обстоятельства, подтверждающие нарушение законодательства. В качестве доказательств необходимо использовать вид размещённого использования земельного участка, назначение зданий и помещений по паспорту БТИ, наименование зданий по свидетельству о государственной регистрации права собственности, а также доказательства фактического использования объекта недвижимости (фотографии, договоры, подтверждающие производственный процесс, производственно-техническая документация, лицензии и т. д.).
В ходе судебного заседания высшим органом исполнительной власти субъекта РФ возможно комиссионное обследование фактического использования вашего объекта недвижимости. При этом должно быть установлено, что не менее 80 процентов его общей площади не используется для фактического размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).
Если нет однозначных доказательств фактического использования вашего объекта недвижимости для производственного назначения, велик риск отказа судом в удовлетворении заявления.
В данном случае целесообразнее двигаться по второму пути, обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Порядок и процедура оспаривания достаточно подробно описана в части первой данной статьи.
При этом необходимо помнить, что согласно п. 5 ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» (в редакции, действующей с августа 2014 года), в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Скажу честно, я ждала вступления в действие редакции данной статьи с большим нетерпением, так как на протяжении нескольких прошлых лет каждое дело об оспаривании кадастровой стоимости потом сопровождал спор с налоговым органом о дате применения сниженной кадастровой стоимости для целей налогообложения. Несмотря на то, что в прежней редакции данной статьи было чётко написано, что для целей налогообложения кадастровая стоимость применяется с даты внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости, налоговые органы упорно стремились применить её с даты следующего налогового периода. Причём судебная практика по данному вопросу не была единообразной.
Например, по арбитражному делу № А27-13167/2013 спор дошёл до Верховного суда РФ. Определением от 05.11.2014 № 304-КГ14-3041 Верховным судом РФ было подтверждено, что налоговая база исходя из сниженной кадастровой стоимости рассчитывается с даты вступления в силу решения суда. А по арбитражному делу № А64-8937/2012 ещё действующий на момент вынесения Определения от 30 июля 2014 года № ВАС-2187/14 Высший арбитражный суд РФ подтвердил, что применение сниженной кадастровой стоимости для определения налоговой базы с 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором произошли изменения, соответствует законодательству.
В заключение хотелось бы добавить. Прочитав эту статью и подобные ей, не бросайтесь сломя голову оспаривать кадастровую стоимость, если в вашем регионе пока нет законодательной базы по налогу на имущество в отношении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Такая перспективная защита прав с точки зрения закона неприемлема.
Согласно пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ, Перечень конкретных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться исходя из их кадастровой стоимости, должен определяться исполнительным органом субъекта РФ не позднее 1-го числа налогового периода. Если в вашем регионе до 31 декабря прошлого года не был принят закон, определяющий налоговую базу по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости, и не утверждён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться исходя из кадастровой стоимости, то в действующем налоговом периоде Вы оплачиваете налог на имущество исходя из его среднегодовой стоимости. Обращение в суд до принятия в вашем регионе соответствующей законодательной базы повлечёт отказ в иске.
Так, Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2014 по делу № А55-15912/2014 истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, так как, согласно действующему законодательству Самарской области, на дату обращения не было предусмотрено начисление налога на имущество исходя из кадастровой стоимости. Суд посчитал, что права и законные интересы истца на момент подачи иска не были нарушены. Постановление апелляционной инстанции по данному делу от 31 марта 2015 года оставило данное решение в силе.