E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru
С вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Закон) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Но на сегодняшний день многие застройщики пытаются возвести многоквартирный дом в обход чёткого указания законодателя, не осознавая, какую ответственность они понесут.
Истцы обратились в суд к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. Установлено, что между истцами и ЗАО «Инвестиционная компания» был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанному договору, стороны обязались в будущем, после окончания строительства жилого дома, заключить основной договор купли-продажи квартиры, При этом предварительным договором были согласованы все существенные условия договора купли-продажи.
Суд дал правомерное обоснование: право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ). Исходя из указанной нормы закона, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве. Также было признано право собственности на жилое помещение, судебное решение вступило в законную силу.
Решение суда: исковые требования истцов к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично. Взыскать с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» в пользу истцов неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и госпошлину. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать (Решение Кунцевского районного суда города Москва от 18 марта 2015 года № 2-870/2015).
Обратите внимание на обоснование суда: с момента утверждения обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года), если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям, указанным в Законе, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Помимо указанных мер ответственности, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом, также понесут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Также, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьёй 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причинённых ему убытков.
Как показывает судебная практика на сегодняшний день, застройщики до сих пор совершают ошибку, связанную с продлением предварительного срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Истцы обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства за 331 день, штрафа за неисполнение требований в добровольном порядке и денежной компенсации морального вреда. Свои обязательства по внесению денежных средств исполнили своевременно и в полном объёме. Однако объект строительства в предусмотренный договором срок сдан не был. В соответствии с актом приёма-передачи квартира им передана лишь ДД.ММ.ГГГГ. Претензия, направленная в адрес застройщика, получена им ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не удовлетворена.
Суд вынес правомерное решение: довод представителя ответчика о том, что о продлении предварительного срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию было доведено до участников долевого строительства посредством объявления в газете «В краю родном», не является основанием для отказа в иске, поскольку, как установлено судом и не отрицалось сторонами, соглашений об изменении сроков исполнения обязательств стороны не заключали.
Взыскать с застройщика в пользу истцов неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, штраф, денежную компенсацию морального вреда (Решение Елецкого районного суда № 2-143/2015 от 24 марта 2015 г.).
Также Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации рассмотрено аналогичное дело.
Судебной коллегией установлено, что между дольщиком и застройщиком заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В срок, установленный договором, квартира дольщику передана не была. Дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена приобретённая квартира, сначала на IV квартал 2007 года, а впоследствии — на I квартал 2008 года дольщиком подписаны не были (л. д. 35, 36).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации определила: Решение Калужского районного суда от 19 февраля 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 7 апреля 2008 года об отказе в иске о взыскании штрафа и компенсации морального вреда отменить. Дело в этой части передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение. (Определение Верховного суда РФ от 3 марта 2009 г. по делу № 2-939/08).
Таким образом, застройщик обязан заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия о продлении предварительного срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
При заключении договора долевого участия в строительстве застройщику необходимо понимать, какие риски и какую ответственность он несёт.
Истец обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда за невыполнение обязательств по договору долевого строительства.
Суд вынес правомерное решение: взыскать с застройщика в пользу истца неустойку, моральный вред, штраф, судебные расходы. Взыскать с ответчика государственную пошлину в доход местного бюджета (Решение Тобольского городского суда № 2-575/2015 от 23 марта 2015 г.).
Аналогичное дело было рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации:
гражданское дело по иску к ООО о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда по кассационной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 14 декабря 2011 г. и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 января 2012 г.
Установлено, что суды первой и второй инстанции
1) отказали истцу в удовлетворении требований о возмещении убытков, причинённых несвоевременным вводом жилого дома в эксплуатацию, повлёкшим у истца необходимость заключения договоров найма жилых помещений; суд сослался на то, что данные договоры не были зарегистрированы в инспекции Федеральной налоговой службы, однако при этом не указал в решении, на основании какой правовой нормы данные договоры подлежали обязательной регистрации в налоговом органе и по каким основаниям данное обстоятельство имеет существенное значение для принятия решения об отказе или удовлетворении заявленных требований;
2) снизили размер подлежащей взысканию неустойки по доводам, изложенным в судебном решении, с чем нельзя согласиться по следующим основаниям. В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Следует учитывать, что по смыслу закона применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Между тем, в решении не приведено мотивов, основанных на законе, по которым суд счёл возможным снизить размер взыскиваемой неустойки (Определение Верховного суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 18-КГ12-50).
Таким образом, застройщик несёт ответственность предусмотренную Законом, а также Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом Российской Федерации.
Также застройщик в случае задержки передачи объекта и неподписания соглашения о переносе срока передачи объекта, предусмотренного в договоре долевого участия строительства многоквартирного дома, в судебном порядке возместит дольщику следующее: моральный вред, неустойку, оплату суммы по договору найма жилых помещений, штраф и оплату услуг представителя, а также понесёт судебные расходы.