Светлана Назарова,
судья Высшего Арбитражного Третейского суда
E-mail: svetlana-nazarova@rambler.ru
Правомерны ли: отказ в государственной регистрации ипотеки или признание ипотеки недействительной в случае отсутствия отчёта об оценке земельного участка, составленного независимым оценщиком?
1. Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) были внесены изменения, в том числе в отношении залога недвижимости.
Ранее пунктом 3 статьи 340 ГК РФ было установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В редакции Закона № 367-ФЗ ГК РФ не содержит данного положения.
Однако, в соответствии с частью второй статьи 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
При этом, согласно пункту 4 статьи 3 Закона № 367-ФЗ, впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции Закона № 367-ФЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции Закона № 367-ФЗ). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Возникает вопрос, следует ли регистрировать ипотеку земельного участка в случае регистрации ипотеки здания?
Министерство экономического развития Российской Федерации Письмом от 4 июля 2014 г. № Д23и-2347 «О направлении позиции Минэкономразвития России относительно положений законодательства Российской Федерации, регламентирующих отношения, связанные с залогом недвижимости» сообщило о своей позиции по данному вопросу.
Принимая во внимание пункт 4 статьи 3 Закона № 367-ФЗ и пункт 4 статьи 334 ГК РФ, а также закреплённый в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, правила, установленные статьёй 69 Закона об ипотеке, подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года.
Исходя из вышеуказанного, при регистрации ипотеки здания подлежит регистрации ипотека земельного участка, на котором находится это здание.
Правило о единстве судьбы земельного участка и находящегося на нём здания подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением арбитражного суда Поволжского округа от 30 октября 2014 г. № А57-4807/2011. Суд вынес постановление, руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Аналогичную мотивировку содержит Апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2014 г. по делу № 33-25304/2014.
2. Заключая договор ипотеки здания, необходимо учитывать пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, согласно которому оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Обязательность проведения оценки при залоге устанавливается статьёй 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее — Закон об оценке).
В соответствии с указанной статьёй, проведение оценки является обязательным в случае использования объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Кроме того, обязательная оценка проводится при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, если возникает спор о величине стоимости предмета ипотеки.
В ряде случаев заинтересованные стороны пытаются оспорить ипотечную сделку, заявив о её недействительности, при отсутствии оценки земельного участка независимым оценщиком.
Однако судебная практика свидетельствует об отсутствии оснований для признания сделки недействительной в указанных случаях.
В пункте 3 Информационного письма от 30 мая 2005 г. № 92 Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» содержится следующее обоснование.
Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведённой в отчёте независимого оценщика, такая сделка должна признаваться судом недействительной. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика, непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
В «Обобщении судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2006 года. Споры, возникающие из договоров залога» Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа указано, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не влечёт признания договора недействительным.
В отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости. Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.
По конкретному судебному делу Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа вынесено Постановление от 11 января 2010 г. № А33-29306/04.
Иск предъявлен о признании недействительным договора ипотеки как несоответствующего требованиям, в том числе статьи 8 Закона об оценке.
По данному делу в залог было передано право аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности.
Суд указывает, что, в соответствии со статьёй 12 Закона об оценке, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчёте, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определённом законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 8 Закона об оценке, предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком.
Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права являются несостоятельными и противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и практике применения норм материального права.
Таким образом, если законом не установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то при совершении сделки по иной цене такая сделка не может быть признана недействительной.
3. На практике залогодатели и залогодержатели сталкиваются с отказами органов, осуществляющих государственную регистрацию ипотеки, в регистрации ипотеки при несоблюдении сторонами сделки условия о проведении оценки земельного участка независимым оценщиком, в том числе при отсутствии обязательности оценки.
Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. При ипотеке земельного участка должны быть соблюдены требования статьи 67 Закона об ипотеке. Оценка указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Статьёй 67 пунктом 2 Закона об ипотеке предусмотрено, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Судебная практика исходит из того, что оценка земельного участка, а также определение его залоговой стоимости осуществляются по соглашению сторон.
Вышеизложенные выводы подтверждаются сложившейся арбитражной практикой: Определение ВАС РФ от 05.03.2010 № ВАС-2108/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2009 № ВАС-2367/09.
4. В судебной практике встречаются случаи, когда заинтересованные лица пытаются признать договор ипотеки здания недействительным по причине отсутствия в нем оценочной и залоговой стоимости земельного участка.
Так, заявитель по делу обратился с жалобой на решение суда об отказе признать договор ипотеки недействительным, обосновывая свою позицию тем, что в договоре была определена лишь стоимость предмета залога в целом, а оценка земельного участка не была произведена.
Свердловский областной суд в Апелляционном определении от 16 января 2014 г. № 33-322/2014 отказал в удовлетворении апелляционной жалобы, мотивировав свое решение следующим образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Поскольку в договоре залога недвижимого имущества оценочная стоимость предмета залога была определена в целом (здания и земельного участка), что закону не противоречит, оснований для признания договора залога недействительным у суда не имелось.
Таким образом, судебная практика подтверждает возможность указания в договоре ипотеки здания только общей оценочной и залоговой стоимости объектов ипотеки.
5. В особую категорию можно выделить судебные дела об оспаривании ипотеки в случае отсутствия отчёта об оценке права аренды земельного участка, составленного независимым оценщиком.
Так, в конкретном случае, по мнению истца, договор ипотеки являлся ничтожным, поскольку в нарушение статьи 8 Закона об оценке не была проведена обязательная оценка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Третий Арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 7 сентября 2009 г. № А33-29306/04-с1 изложил следующие выводы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки.
Обеспечиваемое ипотекой обязательство должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В соответствии с Законом об ипотеке, ипотека права аренды земельного участка может являться как самостоятельным предметом залога, так и закладываться одновременно с ипотекой здания, расположенного на этом земельном участке.
Статьёй 67 предусмотрено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (пункт 1). Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (пункт 2).
В указанных нормах речь идёт об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка.
Оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке, по соглашению сторон.
На основании вышеизложенного, договор об ипотеке здания, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и принадлежащем залогодателю на праве аренды, является действительным при отсутствии отчёта независимого оценщика.
В вышеуказанном случае суд исходил из того, что объектом ипотеки и оценки является не земельный участок, а право аренды земельного участка, которое, в соответствии с законодательством Российской Федерации, не подлежит обязательной оценке.
Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах, в том числе в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2010 г. № А75-12929/2009, Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2011 г. № 07АП-5024/09(18).
На основании вышеизложенного, при анализе судебной практики по вопросу оценки земли при ипотеке здания, можно сделать вывод о том, что проведение обязательной оценки земельного участка необходимо только в тех случаях, когда законодательством Российской Федерации установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком. Следовательно, в остальных случаях отказ в государственной регистрации ипотеки или признание ипотеки недействительной при отсутствии отчёта об оценке земельного участка, составленного независимым оценщиком, являются неправомерными.