М. Кузина, юрист
В условиях экономической нестабильности у компании есть два варианта: изо всех сил держаться на плаву или сворачивать деятельность. И если руководители одних компаний готовы объявить обескровленную фирму банкротом, то другие стремятся изыскивать средства, чтобы пережить трудные времена. Во втором случае взгляд руководителей может упасть на то имущество, которому раньше не придавалось значения, а в нынешней ситуации оно может оказаться полезным (например, выступить в качестве залога для получения займа). Речь идёт об объектах недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы до принятия ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, соответственно, не учтённого в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — ФЗ «О государственной регистрации»).
Ч. 1 ст. 6 указанного закона признаёт права на недвижимое имущество, возникшие до его принятия, более того, «государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». Тем не менее, ч. 2 закона указывает:
«Государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего ФЗ перехода данного права, его ограничения или совершённой после введения в действие настоящего ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества».
Таким образом, если простое пользование объектом недвижимости не требовало бюрократических процедур, то распоряжение или продажа такого имущества возможна только после регистрации. Ни для кого не секрет, что ни один банк не согласится выдавать средства под залог или оформлять ипотеку недвижимости в отсутствие правоустанавливающих документов, поскольку, во-первых, согласно абзацу второму ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации», «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
Во-вторых, согласно п. 1. ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»:
«По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Данная норма отсылает к порядку регистрации согласно ФЗ «О государственной регистрации».
А значит, юристам прибавляется работы по регистрации прав на «стародавние» объекты недвижимости. Однако не всегда у компаний есть «классические» объекты (здания), или, дабы выручить бОльшую сумму, компания может стремиться заложить, кроме здания, забор, железнодорожные пути или асфальтовое покрытие. По результатам рассмотрения заявления о регистрации прав регистрирующим органом может быть вынесено положительное решение или отказ, обжалование которого осуществляется в судебном порядке.
Чётких разъяснений о том, считаются ли заборы объектами недвижимости в принципе или считаются ли какие-либо виды заборов такими объектами, законодательство не содержит.
Признаки, указанные в ст. 130 ГК РФ для определения недвижимого имущества, также не дают возможности привести чёткие критерии, которыми следует руководствоваться при решении вопроса отнесения забора к объектам движимого или недвижимого имущества. Отсюда — различное толкование и неоднозначная практика.
Постановлением от 11.03.2014 № 09АП-3538/2014 Девятого арбитражного апелляционного суда установлено:
ОАО «СПК «Моспромрадиострой», (заявитель, общество) обратилось суд с требованием к Управлению Росреестра по Москве (регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в регистрации и обязании зарегистрировать право собственности заявителя на «забор с воротами».
Решением от 03.12.2013 суд удовлетворил требования, т. к. пришёл к выводу о необоснованности оспариваемого отказа и отнесении спорного объекта к недвижимому имуществу на основании кадастрового паспорта от 02.08.2012.
Управление Росреестра в жалобе просило отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на невозможность идентифицировать спорный объект в составе приватизированного имущества и, полагая, что спорный объект не является недвижимым имуществом.
Апелляционный суд отменил судебный акт, поскольку:
01.03.2013 заявителю отказано в регистрации права собственности на названное сооружение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации»» ввиду отсутствия в документах сведений, позволяющих идентифицировать объект в составе приватизированного имущества.
Исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРП. Право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении вещей, обладающих признаками недвижимости, способных выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Суд исходил из того, что спорное сооружение является недвижимым имуществом.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда. Поскольку требование о регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимого имущества как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учётом критериев, установленных ГК РФ.
Общество полагает, что спорный объект — забор с воротами, прочно связан с землёй. Но доказательства в подтверждение названного мнения суду не представлены.
При этом суд учитывает, что не все объекты прочно связанные с землёй, могут считаться недвижимым имуществом.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ в Постановлении от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Эти сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.
Кадастровым паспортом подтверждается, что забор расположен в пределах участка на фундаменте, предназначен для ограждения территории.
Как подтверждено обществом, спорное сооружение необходимо для определения границ земельного участка и предотвращения доступа посторонних.
Значит, спорный забор не имеет самостоятельного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям.
В связи с отсутствием у забора с воротами качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от элементов, обеспечивающих связь сооружения с земельным участком.
Аналогичное толкование норм права содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13.
Таким образом, регистрирующим органом правомерно отказано заявителю в государственной регистрации права собственности на объект «забор с воротами».
Отнесение объекта к недвижимому имуществу видится рациональным исходя из того, является ли забор объектом капитального строительства и создавался ли объект в установленном порядке с получением разрешительной документации и в соответствии со СНИП. Но, судя по всему, данный критерий не ставится судами во главу угла, суды чаще всего отказывают с формулировками об отсутствии «связи с землёй» и «возможности перемещения объекта», тогда как под последний критерий можно отнести практические любые сооружения (возможно разобрать даже многоэтажный дом, не говоря уже о заборе).
10-м арбитражным апелляционным судом в Постановлении от 27.08.2008 по делу № А41-К1-21426/07 установлено:
Администрация муниципального образования МО обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Некрасовка» (ответчик) и УФРС по МО о признании недействительным удостоверенного свидетельствами от 20.06.2006 зарегистрированного права собственности ответчика на сооружения — заборы из металлической сетки на металлических столбах в бетонных монолитных стаканах.
Решением Арбитражного суда МО от 24.06.2008 требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с жалобой.
Решение суда первой инстанции оставлено в силе, исходя из следующего:
Как следует из материалов дела, 20.06.2006 произведена государственная регистрация права собственности ответчика на спорные сооружения — заборы из металлической сетки на металлических столбах в бетонных монолитных стаканах (свидетельства о регистрации права от 20.06.2006).
При этом в графе «документы-основания» каждого из вышеназванных свидетельств указаны распоряжения главы муниципального образования Люберецкий район Московской области № 1305-РГ от 27.12.1999 и № 508-РГ от 12.04.2000.
Ссылаясь на то обстоятельство, что вышеназванные ненормативные акты не подтверждают возникновения у ответчика прав на спорные сооружения, а сами сооружения не обладают признаками недвижимых вещей, администрация МО обратилась в суд с иском.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации», регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Недвижимое имущество, права на которое подлежат регистрации в соответствии с вышеназванным ФЗ, — …все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ст. 130 ГК РФ).
Право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ч. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Из представленных суду документов не следует, что перемещение данных объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, и обратного ответчик не доказал (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Документов, свидетельствующих о приёмке заборов в эксплуатацию в порядке, установленном для объектов недвижимости, в деле не имеется.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорные сооружения не обладают признаками недвижимых вещей и таковыми не являются.
В то же время отсутствие судебной практики об обязании регистрировать право на заборы вовсе не означает, что все такие объекты — движимое имущество. Вероятно, дело в том, что заборы ― объекты недвижимости, регистрируются и не требуют обжалования. Содержащаяся в судебных актах по другим делам информация подтверждает это.
Из Постановления от 24.08.2012 по делу № А14-8754/2012 19-го апелляционного суда по обращению ИП следует:
ИП обратился в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области (Управление) о признании недействительным уведомления о приостановлении гос. регистрации от 16.03.2012, обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество на основании декларации от 05.03.2012.
Управлением Росреестра была приостановлена регистрация права собственности в отношении объекта «забор» на основании п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации».
Приостановление мотивировано тем, что записи о правах ИП на объекты недвижимости в ЕГРП и сделках с ними отсутствуют.
На данном основании у регистрирующего органа имелись сомнения в том, что заявленное к регистрации прав сооружение ― забор, относится к категории объектов, регистрация прав на которые осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации».
Считая уведомление о приостановлении незаконным, ИП обратился в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что права заявителя приостановлением регистрации нарушены не были.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами, руководствуясь следующим:
Управление указало, что записи о правах ИП на объекты недвижимости, отсутствуют. На основании данных обстоятельств у органа появились сомнения, что забор относится к категории объектов, регистрация прав на которые осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации».
Таким образом, регистратор из одного только названия спорного объекта и указанной в декларации технической характеристики — забор, не мог сделать однозначный вывод об отнесении спорного объекта к сооружениям вспомогательного использования, в связи с чем на основании п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации» приостановил регистрацию, не нарушив тем самым ни требования закона, ни права заявителя.
Как подтверждается материалами дела, Управлением были предприняты меры, необходимые для получения необходимых сведений: направлен запрос в ГУП ВО БТИ.
Таким образом, оснований полагать, что приостановление регистрации было осуществлено регистрирующим органом на незаконных основаниях, отсутствуют.
Кроме того, согласно выписке от 21.05.2012, 02.04.2012 было зарегистрировано право собственности на спорный объект.
Из материалов ещё одного дела следует, что объект недвижимости не только был зарегистрирован, но и являлся предметом залога.
Так, Постановлением 15-го арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 № 15АП-14459/2014 установлено:
ООО «Три богатыря» (заявитель) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Регистрирующий орган) в регистрации перехода права собственности на следующее недвижимое имущество: забор, ворота; ворота.
Решением Арбитражного суда от 01.07.2014 заявленные требования удовлетворены. Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось в апелляционный суд и просило отказать в удовлетворении требований, сославшись на то, что недвижимое имущество, в регистрации прав на которое отказано, обременено правами третьего лица ― залогодержателя, однако в договоре, представленном на регистрацию, соответствующие обременения не отражены, что является основанием для отказа в соответствии с аб. 6 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации».
Основанием отказа в регистрации перехода права собственности послужило то, что в ЕГРП объекты состоят в залоге в пользу ОАО «***» и документов, свидетельствующих о прекращении ипотеки (ст. 25 Закона об ипотеке), не представлено.
Поскольку судом установлено, что 26.03.2012 в отношении ООО «Крупяная компания» открыто конкурсное производство, указанное выше недвижимое имущество включено в состав конкурсной массы и реализовано в процессе конкурсного производства, а нормы Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом) (в том числе имуществом, которое является предметом залога), то они являются по отношению к нормам Закона о регистрации, ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» специальными.
Таким образом, по итогам торгов заключение между заявителем и ООО «Крупяная компания» договора купли-продажи, предусматривающего продажу вышеназванного недвижимого имущества ООО «Три богатыря», какие-либо условия, ограничивающие право собственности заявителя на проданную недвижимость, прекратились, в связи с чем их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенных записей об ограничении права.
Суд обоснованно пришёл к выводу о том, что отказ Управления в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в связи с отсутствием в договоре сведений об обременении (ипотеке) является незаконным, поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключённый по результатам их проведения, в установленном порядке не оспорены, залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения также прекратились.
Неоднозначна практика по регистрации дорог и ж/д путей.
Апелляционный суд по делу № А41-59786/13 нашёл обоснованным вывод первой инстанции о незаконности решения об отказе в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в силу следующего:
Из свидетельства о регистрации права следует, что РЖД на праве собственности принадлежит сооружение, в состав которого входит «земляное полотно ст. Зелёный Бор» и «Верх. Строен. пути ст. Зелёный Бор» — спорные объекты.
Значит, выделяемый объект был ранее включён в состав сооружения и зарегистрирован, о чём 23.03.2004 сделана соответствующая запись регистрации и справке БТИ.
В соответствии с решением общества «РЖД» от 14.01.2013 № 17МОСК-2 о выделении объектов недвижимого имущества из состава сооружения ― производственно-технологического комплекса, в отдельный объект недвижимого имущества выделен в том числе спорный объект ― железнодорожный путь.
Таким образом, данное решение общества «РЖД» явилось основанием для государственной регистрации права.
Существует положительная практика по регистрации прав, где собственником не обязательно является РЖД (Постановление от 26.02.2014 г. по делу N А41-46723/13).
Постановление арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 20.06.2013 по делу № А26-8297/2012:
ОАО «ФЛК» (далее — Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление), выразившихся в регистрации права собственности ОАО «Судостроительный завод «Авангард» (далее — СЗ) на асфальтовую дорогу.
Решением суда первой и постановлениями апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе Общество утверждало, что асфальтовая дорога, в силу ст. 130 ГК РФ, не объект недвижимого имущества, следовательно, регистрация права собственности неправомерна.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявления, исходили из того, что асфальтовая дорога является объектом недвижимости, право собственности на который принадлежит СЗ. У Управления не было оснований для отказа в регистрации прав на объект, приведённых исчерпывающим образом в ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ.
Тем не менее, существует и другая точка зрения судов на вопрос о том, являются ли дороги, ж/д пути и заборы недвижимостью. Например, Постановление 9-го арбитражного апелляционного суда по делу А40-110034/14 от 13.04.2015, оставившего в силе решение об отказе в регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: забора ж/б, внутренних автомобильных дорог; внутреннего ж/д пути, на основании того, что объекты, на которые заявлено о регистрации права собственности, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены, и не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право — право собственности. В связи с отсутствием у них качеств самостоятельного объектов недвижимости, право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его характеристик и наличия элементов, обеспечивающих связь сооружения с соответствующим земельным участком, что соответствует позиции Постановления Президиума ВАС РФ № 1160/13 от 24.09.2013.