Если в отношении компании провести Due Diligence сложно, однако возможно, то приобретение земельного участка или его части — предприятие всегда рискованное. Ситуации с землями в Краснодарском крае, Бородино, Раменском говорят сами за себя (постановления Московского областного суда по делам № 33-21686/2014, № 33-19318/2014 и т.д.). Факт незаконного перевода земель из одной категории в другую может открыться даже через много лет.
Тем не менее это не означает, что имеет смысл бросаться в одну из крайностей: приобретать землю без проверки или сразу же сдаться, если на купленный участок заявляют права третьи лица либо обременяют его своими строениями. Необходимо предпринять все возможные шаги, которые направлены на минимизацию рисков. Если обременения обнаружились после покупки участка, то необходимо отстаивать свои права.
Риск 1.
Если приобретенная земля имеет недостатки, то вернуть уплаченный налог не удастся.
Необходимо проверить участок до совершения покупки.
Если Ваша компания приобрела земельный участок с недостатками, о наличии которых продавец не поставил в известность, то договор можно расторгнуть в судебном порядке (постановление Семнадцатого ААС Пермского края от 13.12.2010 по делу № А50-19155/2010).
Однако налоговым законодательством не предусмотрен возврат уплаченного земельного налога в связи с расторжением договора купли-продажи по вине продавца. В такой ситуации покупателю приходится снова обращаться с иском к продавцу для взыскания в виде убытков понесенных расходов по уплате налога.
Например, постановлением Семнадцатого ААС от 29 марта 2013 г. № 17АП-2384/2013-ГК по делу № А50-21224/2012 установлено следующее.
Судом первой инстанции установлено, что предприниматель понес расходы по уплате земельного налога за 2010, 2011 год …в связи с приобретением в собственность земельного участка на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка.
…суд первой инстанции правильно оценил как имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела установленное судебными актами по делу № А50-19155/2010 то обстоятельство, что при продаже земельного участка ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию относительно обременений земельного участка, повлиявшую на его намерение приобрести земельный участок (п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Данное обстоятельство повлекло расторжение договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке и невозможность использования истцом земельного участка по назначению.
Налоговым законодательством не предусмотрен возврат уплаченного земельного налога в связи расторжением договора купли-продажи по вине продавца.
При таких обстоятельствах расходы истца, связанные с уплатой земельного налога, являются для истца убытками.
Заявленные требования подлежат удовлетворению на основании ст. 15, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Риск 2.
Обременение участка.
Выявить данный риск возможно при помощи запроса справки из ЕГРП, а также в ходе проведения осмотра земельного участка.
Один из часто встречающихся видов обременения — расположение на участке линий электропередач (ЛЭП).
В данном случае при защите прав в суде необходимо правильно формулировать исковые требования. Например, суд удовлетворил требования и обязал в течение 3 месяцев освободить земельный участок от линии электропередач по требованию владельца земельного участка. Иск удовлетворен частично, поскольку суд отказал истице в праве устранить линии самостоятельно в виду отсутствия специальных знаний для работы с источником повышенной опасности, однако обязал ответчика в течение 3 месяцев освободить участок от ЛЭП.
…Истица является собственником земельного участка …
Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что, по мнению истицы, ответчик незаконно, без наличия правовых оснований и согласия собственника земельного участка в период 2011 — 2012 годы возвел на принадлежащем ей земельном участке линию электропередач (ЛЭП) 0,4 кВ, что нарушает права истицы как собственника земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды удовлетворили заявленные требования в части обязания ответчика освободить земельный участок от линии электропередач, установив наличие правовых оснований для их удовлетворения.
Отказывая в удовлетворении требований в части предоставления истице права освободить земельный участок от самовольно построенного сооружения, суд исходил из того, что линия электропередач является источником повышенной опасности, работы по ее отключению и демонтажу требуют наличия специальных знаний и разрешений (лицензий), как у юридических лиц, так и их работников, при этом энергоснабжающая организация обязана соблюдать требования законодательства о заблаговременном предупреждении потребителей об отключении электроэнергии…
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции ответчику было предложено представить доказательства наличия у ответчика или его правопредшественников какого-либо права на земельный участок, на котором возведен спорный объект…
Между тем, доказательств, подтверждающих наличие у ответчика или его правопредшественников каких-либо прав на земельный участок, на котором находится спорный объект, ответчиком представлено не было, таких доказательств материалы дела не содержат.
Суды установили, что распоряжение Совета Министров от 27.02.1979 № 293-р, которым утвержден отвод земельных участков для строительства линии электропередачи, включающий в себя, в том числе, спорный земельный участок, является не правоустанавливающим документом в отношении земельного участка, а документом, предшествующим принятию решения по согласованию вопроса о выборе земельного участка.
Доказательств выбора земельного участка для строительства и последующего предоставления… на каком-либо праве в материалы дела не представлено и судами не установлено.
Судами установлено, что спорные объекты — ЛЭП 0,4 кВ построены ответчиком на земельных участках, собственником которых является истица.
Согласно имеющемуся в материалах дела заключению судебной землеустроительной экспертизы, на земельном участке расположены девять опор воздушных линий электропередач. Провода, висящие на столбах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <…>, не являются линиями электропередачи, предназначенными для передачи электрической энергии между двумя пунктами энергосистемы, поскольку указанные провода не соединены с двумя пунктами энергосистемы; ЛЭП 10 кВ, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером <…>, не являются частью сооружения под названием Электросетевой комплекс Подстанция …с линиями передачи.
Таким образом, как указали суды, из представленных в материалы дела документов не представляется возможным определить, что спорные объекты возведены до 1995 года (постановление Арбитражного суда Московского округа от 05 ноября 2015 г. по делу № А41-18046/12).
Получить Выписку из ЕГРП, а также произвести осмотр участка важно еще и потому, что обременение может существовать, но не быть зарегистрированным. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Кроме того, необходимо учитывать, что даже расположение ЛЭП за пределами земельного участка, но на его границах влечет наложение ограничений, в частности устанавливаются охранные зоны (Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).
В такой ситуации взыскать убытки от регистрации обременений вряд ли удастся.
Истица обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу, в котором просила взыскать с ответчика убытки.
В обоснование заявленных требований указала на то, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок. По границам участка расположены две опоры ЛЭП 10 кВ, в связи с чем на ее участок наложено обременение в виде «охранная зона ВЛ-10 КВ ф. Мостовая от ПС К…». Установление ЛЭП по границам ее участка влечет уменьшение его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке утрата рыночной стоимости земельного участка при формировании охраной зоны ЛЭП составляет <...> руб., которую истец просит взыскать с ответчика как неосновательное обогащение…
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что на момент приобретения земельного участка линия электропередач была возведена, принятие же органом государственной власти решения об установлении охранной зоны не свидетельствует о причинении истцу убытков, обогащении ответчика за счет истца и нарушений прав и интересов последнего.
…То обстоятельство, что охранная зона линии ЛЭП была зарегистрирована в государственном кадастре недвижимости в 2012 г., не свидетельствует о том, что такая охранная зона не существовала ранее, поскольку данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1997 г. до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Таким образом, изменение законодательства и установление охранной зоны в отношении ЛЭП, введенной в эксплуатацию в 1997 г., не свидетельствует о том, что данное обременение было установлено вновь и ранее не существовало (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 20.04.2015 по делу № 33-3887).
В другом примере истец (ООО) вышел в суд с требованием об обязании ответчика освободить принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок путем переноса воздушной линии электропередач за пределы названного участка.
Обременение было выявлено в ходе топографической съемки. Суды отказали в требованиях истца, поскольку обременение возникло до появления права истца на участок.
Суды обеих инстанций посчитали недоказанным истцом нарушение его прав как собственника земельного участка, поскольку данный участок изначально был обременен правами… на эксплуатацию воздушной линии электропередачи в целях энергоснабжения членов товарищества, и отказали в иске (постановление арбитражного суда Московского округа от 24.02.2015 № Ф05-16385/2014 по делу № А41-22266/14).
Но если истец может доказать тот факт, что обременение появилось после приобретения им участка, то требования о демонтаже незаконно возведенных конструкций могут быть удовлетворены судом. Например, если опоры ЛЭП отсутствовали на земельном участке на момент приобретения.
Истец обратился в арбитражный суд с иском о возложении обязанности на закрытое акционерное общество снести (демонтировать) с принадлежащего ему земельного участка находящиеся на участке опоры (столбы) воздушных линий электропередач ВЛ в количестве трех штук.
Факт установки опор ЛЭП на спорном земельном участке подтверждается заключением общества с ограниченной ответственностью «Уральская строительная экспертиза», письмом Белоярской межрайонной прокуратуры Свердловской области, планом объекта.
Отсутствие указанных выше опор ЛЭП на спорном земельном участке на момент приобретения предпринимателем спорного земельного участка подтверждается материалами дела (договор купли-продажи на аукционе муниципального имущества, выписка из кадастрового паспорта по участку).
Разрешения на использование земельного участка под установку опор ЛЭП истец не давал.
Принимая решение, дополнительное решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что имеет место нарушение прав истца как собственника земельного участка (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 № 17АП-18238/2014-ГК по делу № А60-33884/2014).
Таким образом, приобретая участок, необходимо предпринять возможные действия для проверки на предмет наличия/отсутствия обременений, как документально, так и визуально, а в случае выявления обременений обращаться за защитой своего права.
Приобретая участок с обременениями, следует понимать, что дальнейшая перепродажа может быть гораздо сложнее, чем реализация участка без таких «отягощений».
Кроме того, необходимо учитывать возможные требования со стороны собственников обременений. Даже если такие притязания не будут доказаны, вовлечение в длительный судебный процесс — явление затратное как в плане времени, так и финансово, если возникает необходимость оплачивать услуги юристов и других специалистов. Например, суды отказали в иске об обязании прекратить чинить препятствия в подключении к ЛЭП по причине недоказанности. Однако дело прошло несколько инстанций, прежде чем был принят окончательный акт (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.09.2015 № Ф02-4658/2015 по делу № А74-8560/2014).
Встречаются ситуации примирения сторон (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.09.2015 № Ф04-22429/2015 по делу № А45-15880/2014).
Кузина Марина