Виктория Трофимова
В настоящее время актуальной является проблема незаконного отъёма жилья у граждан. Первичный рынок жилья — один из наиболее проблемных секторов рынка недвижимости, поскольку напрямую связан с крупными денежными суммами, поэтому риск стать жертвой квартирных аферистов, приобретая квартиру в строящемся доме, довольно высок. На рынке новостроек существуют свои схемы мошенничества. В данной статье рассмотрим некоторые из них. Обратимся к судебной практике.
Подсудимая, узнав о желании потерпевшей приобрести однокомнатную квартиру, представилась риэлтором, предложила безвозмездную помощь в поиске и оформлении квартиры, на что та ответила согласием. После чего предоставила потерпевшей договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в строящемся доме и обещала решить вопрос о приобретении этой строящейся квартиры по заниженной стоимости, не имея такой возможности и не намереваясь полученные от потерпевшей денежные средства вносить в кассу застройщика в счет оплаты договора. Получив от потерпевшей денежные средства (оплата производилась в рассрочку), подсудимая предъявила ей сфальсифицированную квитанцию о внесении денежных средств в кассу фирмы-застройщика, а в последующем — поддельную расписку в получении документов на государственную регистрацию договора участия. Похитив имущество потерпевшей в крупном размере, подсудимая распорядилась данными денежными средствами по своему усмотрению (приговор Петровского городского суда от 2 апреля 2015 г. по делу № 1-30/2015).
Учитывая, что приобрести жилье в настоящее время весьма проблематично, далеко не все покупатели обладают необходимой суммой денежных средств, достаточной для приобретения готового жилья, приобретение квартиры в строящемся доме часто становится единственным возможным решением. Такие покупатели и становятся жертвой мошенничества, как правило, им обещают решить вопрос о приобретении строящейся квартиры по цене ниже рыночной. Мошенники представляются агентами по недвижимости либо застройщиками, показывают потенциальному покупателю место под строительство жилого дома, далее с ним заключается договор, покупатель оплачивает часть стоимости квартиры. Завладев чужими денежными средствами, мошенники исчезают, а покупатель остается без обещанной квартиры и без денег, поскольку к строительству жилого дома мошенники никакого отношения не имеют. Рассмотрим пример.
Подсудимый под видом осуществления производственно-хозяйственной и финансовой деятельности — осуществления строительства МКД на земельном участке, зная о том, что не имеет права на привлечение денежных средств граждан как участников долевого строительства для строительства МКД с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на квартиру в строящемся доме, не имея соответствующих разрешений на строительство и, не являясь застройщиком дома по указанному адресу, ввел свою знакомую в заблуждение относительно своих целей и намерений, убедив ее в законности своих действий, сообщил заведомо ложные несоответствующие действительности сведения о том, что является застройщиком МКД, и предложил принять участие в долевом строительстве. Между подсудимым и потерпевшей была достигнута взаимная договоренность, по условиям которой в течение последующих нескольких месяцев потерпевшая в счет приобретения квартиры, расположенной в многоквартирном доме, должна была передать подсудимому денежные средства, а подсудимый в свою очередь обязался после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность потерпевшей указанную квартиру, в действительности не имея таких намерений. После чего денежные средства в счет приобретения в собственность квартиры были переданы подсудимому, который распорядился ими по своему усмотрению (приговор Батайского городского суда Ростовской области от 11 ноября 2015 г. по делу № 1-315/2015).
Следовательно, чтобы обезопасить себя от возникновения проблем, связанных с приобретаемым в строящемся доме жильем, необходимо проверить информацию как о застройщике, так и о самом объекте строительства (перечень информации о проекте строительства закреплен в ст. 20, 21 Федерального Закона № 214-ФЗ, данную информацию застройщик обязан представить по требованию покупателя жилья), ведь мошенники пользуются доверчивостью и правовой безграмотностью покупателей.
Так, подсудимый, действуя в составе группы лиц по предварительному сговору, уголовное дело в отношении которых было выделено судом в отдельное производство, желая завладеть путем обмана денежными средствами потерпевшей, предложил ей приобрести квартиру. Для осуществления задуманного преступления сфальсифицировал справки об оплате стоимости квартиры по договору бронирования участия в долевом строительстве МКД с застройщиками, которые не подозревали о преступных намерениях подсудимого. Потерпевшая в подлинности представленных ей подсудимым справок об оплате за квартиру не усомнилась и согласилась приобрести данную квартиру, в связи с чем был заключен предварительный договор, согласно которому покупатель в целях обеспечения обязательств по договору должен внести задаток. Стороны заключили соглашение о задатке. Таким образом, потерпевшая передала подсудимому задаток, а подсудимый обязался заключить договор переуступки права требования квартиры. Денежные средства, полученные подсудимым в качестве задатка, последний обратил в свою собственность, тем самым похитив их у потерпевшей (приговор Калининского районного суда г. Челябинска по делу № 1-231/2014 от 17.06.2014).
Необходимо отметить, что договор бронирования участия в долевом строительстве не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации. По своей сути данный договор, на наш взгляд, является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор участия в долевом строительстве — правоустанавливающий договор, государственная регистрация которого предусмотрена п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Необходимо отметить, что долевое строительство в настоящее время является очень популярным. В данной сфере можно столкнуться с мошенничеством со стороны руководства подрядных и субподрядных организаций, в результате которого обманутыми остаются дольщики. Рассмотрим пример.
ООО СП, являясь полным правопреемником ЗАО СП, созданного также в результате преобразования АСП с полным правопреемством, согласно договорам об инвестировании строительства, подряда, долевого и субдолевого участия в строительстве, являлось подрядчиком строительства четырех жилых домов. Между ООО (ЗАО) и другими юридическими лицами существовали договорные отношения, в силу которых после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию вышеуказанных четырех жилых домов участник должен был получить в качестве оплаты за выполненные работы квартиры в строящихся указанных домах с передачей прав на их оформление в собственность. Руководители СП создали организованную группу с целью совершения хищений чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, завладения денежными средствами участников долевого и субдолевого строительства жилья. В процессе осуществления преступной деятельности, направленной на завладение денежными средствами потерпевших, использовались различные формы и способы обмана и введения в заблуждение: устанавливались «преимущества» для дольщиков в виде необоснованного занижения цены за один квадратный метр строящегося жилья по сравнению с существовавшими на рынке недвижимости; под видом легальной хозяйственной деятельности использовались документы, не соответствующие предъявляемым требованиям, которыми являлись договоры долевого и субдолевого участия. В ходе заключения сделки, замаскированной под гражданское правоотношение, клиентам представлялся «предыдущий» дольщик или его представитель, которому, как правило, и передавались денежные средства. Данный отработанный механизм совершения преступления позволил участникам группы вовлечь большое количество потерпевших, повлек за собой масштабность преступной деятельности. Обеспечивая совершение каждого факта завладения денежными средствами граждан, приобретающих строящиеся квартиры, путем обмана, участники организованной группы (подсудимые) прекратили регистрацию заключаемых договоров с занесением их в книгу регистрации. Это позволило вносить в соответствующие пункты вновь заключаемых договоров долевого и субдолевого участия в строительстве жилья номера несуществующих договоров или договоров с гражданами и организациями, которые от квартир не отказывались и свои договоры не расторгали. В результате чего потерпевшим был причинен ущерб в крупном размере (ппелляционное определение Алтайского краевого суда от 30 апреля 2015 г. по делу № 22-1644/2015).
Желая приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться со всеми документами, которые представил застройщик. В первую очередь, имеется ли у него разрешение на строительство данного жилого дома, обратить внимание на срок действия такого разрешения. Проверке подлежит и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах: право собственности, договор аренды земельного участка; договор безвозмездного срочного пользования (только в случаях, установленных законом). Если земельный участок — собственность застройщика, проверке подлежит свидетельство о праве собственности. Если земельный участок закреплен за застройщиком на праве аренды, то покупателю следует обратить внимание на следующие условия договора аренды: срок, а также право арендатора на строительство жилого дома на данном участке. Необходимо помнить, что данный договор подлежит государственной регистрации, следовательно, в договоре должен быть соответствующий штамп. Также необходимо выяснить, какой номер имеет данный земельный участок в кадастровом реестре. Покупателю следует ознакомиться с проектной документацией и проектом договора. Не следует соглашаться на сделку со строительной фирмой, которая по каким-то причинам отказывается предоставить вышеперечисленные документы. Стоит также отметить, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что снижает риск двойных продаж жилья в строящемся доме.
Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов. Так, например, Пролетарский районный суд г. Твери признал виновным в совершении мошенничества в особо крупном размере генерального директора риэлтерской фирмы. Из материалов дела следует, что виновный путем обмана, используя фирму-однодневку, оформленную на подставное лицо, продал квартиры в строящемся доме строительно-промышленной корпорации и двум гражданам, не имея никаких прав на данные квартиры. Полученными денежными суммами виновный распорядился по своему усмотрению.
Во избежание подобных ситуаций необходимо выяснить, какие риэлтерские агентства обладают правом продавать квартиры данного застройщика. Эту информацию можно получить непосредственно у самого застройщика, либо в агентстве по недвижимости покупателю должны предоставить договор, заключенный между строительной фирмой и агентством, согласно которому данное риэлтерское агентство вправе продавать данную квартиру.
Мошенничество при продаже квартир в строящихся домах нередко совершаются посредством ЖСК. Рассмотрим один из таких примеров.
Подсудимый А. создал ЖСК, решением общего собрания избран председателем правления данного кооператива. В ходе изучения информации о предоставлении земельных участков в аренду А. стало известно о сдаче в аренду земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства. Для осуществления строительства многоквартирных домов на данном участке необходимо изменение вида назначения землепользования и в дальнейшем — проведение открытого аукциона, по результатам которого стоимость арендной платы возрастет в несколько раз. Не желая приобретать данный участок по стоимости, которую мог установить аукцион, А. решил получить право аренды на данный участок и вопреки интересам мэрии и членов ЖСК незаконно возвести на данном участке два многоквартирных дома, полагая, что после возведения фундамента и стен многоквартирных домов, на что будет потрачена лишь часть денежных средств, переведенных на счет кооператива пайщиками, мэрия будет вынуждена сменить вид разрешения пользования земельного участка и оставить его в аренде ЖСК, а граждане, доверившиеся А., не смогут отказаться от намерения получить жилье и внесут дополнительные средства для его завершения. Далее А. произвел на данном участке строительство двух многоквартирных домов. Умышленно снизив рыночную стоимость начального размера годовой арендной платы за земельный участок, причинил собственнику имущества особо крупный ущерб. Вовлеченные в число пайщиков ЖСК граждане в полном объеме внесли на счет ЖСК необходимые денежные суммы, фактически полностью оплатив обещанное им жилье. С целью хищения средств, внесенных гражданами в качестве паевых взносов, А. вступил в преступный сговор с ранее знакомым подсудимым Б, являющимся единственным учредителем и генеральным директором ООО, основным видом деятельности которого являлось проведение общих строительных работ. Между ЖСК и ООО был заключен договор подряда, согласно которому ООО обязуется выполнить работы, связанные со строительством жилых домов. Денежные средства, поступившие от членов кооператива на строительство домов, А. перечислил с расчетного счета ЖСК на расчетный счет генерального подрядчика — ООО. Таким образом, подсудимые, единолично распоряжаясь денежными средствами пайщиков, часть денежных средств вложили в строительство многоквартирных домов, которые возводились с нарушением технологии, а часть денежных средств потратили по своему усмотрению, сделав невозможной сдачу готового жилья пайщикам ЖСК, причинив тем самым гражданам материальный ущерб (приговор Череповецкого городского суда Вологодской области от 27 мая 2015 г по делу № 1-125/2015).
Деятельность ЖСК, как формы объединения граждан для строительства многоквартирного дома, регулируется нормами ЖК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах». Несмотря на то, что данная форма приобретения строящегося жилья узаконена Федеральным законом № 214 ФЗ, она является менее надежной по сравнению с долевым участием в строительстве МКД. Правоотношения между пайщиком и ЖСК регулируются договором, государственная регистрация которого законодательством не предусмотрена, а, следовательно, данный договор не защищает пайщика от двойных продаж. Уставом ЖСК может быть предусмотрен перенос кооперативом в одностороннем порядке срока сдачи дома в эксплуатацию. В одностороннем порядке может быть изменена и стоимость объекта строительства. ЖСК может выступать как застройщиком жилого дома, так и инвестором. В тех случаях, когда ЖСК является застройщиком, положения Федерального закона № 214 ФЗ об ответственности застройщика к нему не применяются. Председатель правления ЖСК является единоличным исполнительным органом ЖСК и осуществляет общее текущее руководство его деятельностью. На практике немало случаев, когда председатель ЖСК распоряжался денежными средствами, полученными в виде паевых взносов, по своему усмотрению. Так, например, председатель ЖСК, являющегося застройщиком МКД, будучи достоверно осведомленной о том, что право требования находящихся в данном доме квартир было передано им в оплату работ подрядной организации по договору подряда и дополнительных соглашений к нему, а подрядная организация в свою очередь передала на возмездной основе права на перечисленные квартиры иным лицам, совместно с руководителем ООО составили ряд документов, согласно которым права на указанные квартиры якобы передавались ООО от ЖСК, после чего незаконно путем обмана, выразившегося в предоставлении указанных документов, содержащих недостоверные сведения, приобрели права на данные квартиры, причинив таким образом ущерб всем потерпевшим (приговор Томского областного суда от 8 сентября 2015 г. по делу № 22-1159/2015).
Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что, покупая квартиру в строящемся доме, имеется большая вероятность стать жертвой мошенничества. Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, необходимо проверить информацию о застройщике, об объекте строительства, и, самое главное, провести тщательную проверку документов, представленных застройщиком. Убедившись в отсутствии юридических рисков, можно заключать договор долевого участия в строительстве МКД. Договор долевого участия в строительстве МКД является правоустанавливающим документом и подлежит государственной регистрации в отличие, к примеру, от договора бронирования участия в долевом строительстве, который по своей сути является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор участия в долевом строительстве. Об этом должен помнить покупатель, приобретая право требования на квартиру в новостройке у дольщика. При покупке квартиры по схеме ЖСК необходимо иметь в виду, что данная форма приобретения строящегося жилья менее надежная, чем долевое участие, с точки зрения правовой защищенности пайщиков, поскольку государственная регистрация договора, заключаемого между пайщиком и ЖСК, законодательством не предусмотрена, а, следовательно, данный договор не защищает пайщика от двойных продаж. Также пайщик не защищен от переноса ЖСК в одностороннем порядке срока сдачи дома в эксплуатацию и стоимости объекта строительства. Председатель правления ЖСК является единоличным исполнительным органом ЖСК и осуществляет общее текущее руководство его деятельностью. На практике нередко его деятельность сопряжена с мошенничеством в отношении денежных средств пайщиков, полученных в виде паевых взносов. Во избежание подобных ситуаций перед заключением договора необходимо внимательно изучить пункты договора, регулирующие его предмет, порядок вступления и выхода из ЖСК, срок сдачи дома в эксплуатацию, порядок внесения паевых и иных взносов, и др. Устав ЖСК, проектная документация, разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором планируется строительство дома, также подлежат доскональному изучению. Особое внимание следует уделить процедуре вступления в кооператив: заявление о приеме в ЖСК должно быть утверждено решением общего собрания. Далее уплачивается членский взнос. При вступлении в ЖСК рекомендуется потребовать документы, подтверждающие вступление в кооператив, а также документ, подтверждающий уплату вступительного взноса. В будущем, каждый раз внося в кассу кооператива денежную сумму в качестве паевого или иного взноса, следует также требовать от кооператива документ, подтверждающий уплату. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных риэлтерских агентств, если покупка квартиры в строящемся доме планируется через посредника, необходимо выяснить, какие риэлтерские агентства обладают правом продавать квартиры данного застройщика. Эту информацию можно получить либо у самого застройщика, либо в агентстве по недвижимости покупателю должны предоставить договор, заключенный между строительной фирмой и агентством, согласно которому данное риэлтерское агентство вправе продавать эту квартиру.