Предисловие к теме
Госдума приняла в третьем чтении закон об уголовной ответственности застройщиков за обман дольщиков многоквартирных домов. Новые поправки в Уголовный кодекс РФ (УК РФ) устанавливают два уровня ответственности за незаконные сделки с привлечением крупной суммы (более 3 млн. руб.) и особо крупной (более 5 млн. руб.). В первом случае предлагается наказание в виде лишения свободы до двух лет, либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо принудительные работы на срок до двух лет. Такое же преступление с привлечением более 5 млн. рублей или совершенное группой лиц по предварительному сговору будет караться лишением свободы на срок до пяти лет, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до двух лет. При этом лицо, совершившее преступление, будет освобождаться от ответственности, если возместит незаконно привлеченную сумму в полном объеме или если примет все необходимые меры по введению в эксплуатацию многоквартирного дома. Ранее «Ъ» сообщал, что Госдума приняла во втором чтении законопроект о тюремных сроках до пяти лет за привлечение средств дольщиков в нарушение законодательства. По словам депутата от фракции «Единая Россия» Александра Хинштейна, этот законопроект «очень важная и нужная норма». Он отметил, что «одна из проблем, с которой сталкиваются правоохранители, в том, что нет единых подходов к такого рода деяниям». Напомним, Пресненский суд Москвы санкционировал арест до 18 апреля бывшего старшего следователя по особо важным делам Главного следственного управления (ГСУ) ГУ МВД по Москве, ныне адвоката Анжелы Амзиной. СКР считает ее организатором преступной группы из действующих на тот момент следователей, которые несколько лет назад в рамках уголовных дел об обмане дольщиков строительства жилья оформляли потерпевшими подставных лиц, которые затем получали от столичных властей квартиры. Подробнее о деле читайте в материале «Ъ» «Бывших следователей подвели потерпевшие».
Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов.
— Не так давно депутатами Государственной Думы во втором чтении был принят законопроект об уголовной ответственности предпринимателей и застройщиков за несоблюдение условий заключённого договора о долевом строительстве или незаконное привлечение средств дольщиков. Теперь лица, совершившие подобные преступления, могут быть наказаны сроком от 2 до 5 лет лишения свободы.
Тюремное заключение на 2 года касается лиц, заключивших сделки на крупную сумму (от 3 до 5 млн. рублей). Оно может быть заменено исправительными работами на 480 часов или исправительными работами на 2 года. Максимальное лишение свободы до 5 лет касается тех, кто заключал особо крупные сделки от 5 млн. рублей (лишение свободы может быть заменено 480 часами обязательных работ или двумя годами исправительных работ). При этом нарушители могут быть освобождены от ответственности, если возместят дольщикам внесённую сумму в полном объёме. Законопроект был внесён на рассмотрение Александром Хинштейном, депутатом от фракции «Единая Россия».
Установление уголовной ответственности должно обеспечить гарантированную защиту «несостоявшимся» жильцам новостроек и повысить эффективность работы ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Немного о самом законе. ФЗ № 214 был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24 декабря того же года. С января 2005 года отношения застройщика и дольщика стали регулироваться конкретными положениями статей ФЗ. Основная цель закона — огородить обе стороны от мошенничества при строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Например, в статье 3 указано, что застройщик не имеет права на заключение договора долевого строительства, если:
-
Не получено разрешение на строительство;
-
Не разрешена публикация проектной декларации, которая призвана сделать строительство объектов прозрачным и открытым;
-
Отсутствует заключение об аренде земельного участка, на котором будет вестись строительство.
Также всякая заключённая сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована в российской регистрационной палате, которая исключает возможность реализовывать «двойные» продажи застройщику и обязывает дольщика выплатить указанную в договоре сумму. На основании поправок, внесённых в ФЗ № 214 в 2014 году, застройщик должен страховать свои обязанности в отношении дольщика (при ненадлежащем исполнении застройщиком всех положений договора страховая компания выплачивает сумму, затраченную дольщиком на приобретение недвижимости).
Тем не менее за последний год количество обманутых дольщиков увеличивается, а риски при участии в долевом строительстве остаются. Ныне действующий закон с его поправками и «внедрённой» уголовной ответственностью не фиксирует гарантированные параметры будущей квартиры. В договоре указывается лишь проектная площадь, которая может меняться в процессе строительства, поэтому дольщику придётся доплачивать необходимую сумму, если конечная площадь жилья окажется выше указанной ранее. Если квартира окажется меньше планируемой при проверке БТИ, застройщик также обязуется выплатить пропорциональную сумму.
«Долгострой». Страхование жилья в процессе строительства застройщиком остаётся действительным в течение 5 лет, но когда работы длятся больше указанного периода, дольщик остаётся незащищённым от «размытия» сроков получения жилья. Внесённая уголовная ответственность также не предусматривает гарантий по данному пункту, так как в ней говорится, что застройщик освобождается от наказания даже в том случае, если предпринимаются все попытки реализации проекта и строительства жилья.
Законопроект от 2016 года оставляет неразрешённым вопрос о качестве получаемого жилья. При заключении договора о долевом строительстве в обязательном порядке указываются материалы, используемые для реализации проекта, но о самом качестве материалов и эффективности их применения не говорится. Дольщик, став жильцом новостройки, может потребовать гарантированного ремонта своей собственности, то есть квартиры, но на придомовую территорию и общедомовые помещения (например, подъезд) бесплатного ремонта не предусмотрено.
Остаётся не совсем разрешённым вопрос о банкротстве застройщика и собственности дольщика. Застройщика можно привлечь к ответственности, если он не передал акт о признании права собственности на жилье, но что делать, если объект не достроен? В таких случаях жильцы признаются собственниками купленного «жилья», но возместить сумму за нереализованный проект и ущерб строительная компания не обязуется, а значит, дольщику придётся привлекать дополнительные средства для строительства проектного многоквартирного дома.
Владимир Алистархов
Тема недобросовестных застройщиков является одной из самых острых тем для российского общества, в том числе для граждан, которые в результате участия в программах долевого строительства так и не смогли вселиться в уже оплаченные квадратные метры.
Застройщики бывают разные. Одни удачно ведут свою коммерческую деятельность, другие в силу различных экономических обстоятельств разоряются и не могут достроить многоквартирные дома, но все это относится к гражданско-правовым отношениям.
В случае неисполнения застройщиком условий договора перед дольщиками застройщики несут соответствующую гражданскую ответственность, предусмотренную российским законодательством.
Тем не менее, озаботившись большим количеством «кинутых» дольщиков в сфере долевого строительства, российские законодатели вышли с инициативой о введении в отношении застройщиков уголовной ответственности за обман дольщиков.
Согласно поправкам в УК РФ, которые еще не приняты, в отношении застройщиков будет введено два уровня ответственности за незаконные сделки с привлеченной крупной суммой денежных средств более 3 млн. рублей и особо крупной в размере более 5 млн. рублей.
Десятки тысяч «кинутых» дольщиков жаждут возмездия, хотя большинству из них в результате этих мер деньги не вернутся, так как мошенники, нажившиеся на них, уже далеко, и, как говорится, их денежки «тю-тю».
Возникает вопрос, почему ранее этих же субъектов преступлений (мошенников) не привлекали за мошенничество по ст. 159 УК РФ, так как, по сути, не многое изменится в случае внесения поправок в Уголовный кодекс РФ и появления специальной статьи для застройщиков.
Согласно новым поправкам уголовная ответственность для застройщиков предусмотрена при условии, что дольщику нанесен ущерб не менее 3 млн. рублей, в таком случае те дольщики, ущерб которых составляет менее указанной суммы, будут лишены возможности обратиться в полицию по специальной статье.
Основную массу договоров на долевое строительство как раз и составляют договоры с ценой участия в долевом строительстве менее 3 млн. рублей, то есть при ущербе менее 3 млн. рублей можно будет обратиться в полицию, как и ранее, с заявлением о преступлении по ст. 159 УК РФ.
Специальная статья за обман дольщиков просто-напросто конкретизирует действия застройщиков как один из видов мошенничества, где в любом случае надо будет доказывать изначальный умысел застройщика на обман дольщиков.
В противном случае без условия доказывания умысла к уголовной ответственности будут привлекаться добросовестные застройщики, у которых по тем или иным причинам бизнес терпит убытки, но это еще не значит, что совершено уголовное преступление.
Согласно поправкам в УК РФ застройщики могут избежать ответственности, если вернут дольщикам деньги или проведут все возможные действия по введению недвижимости в эксплуатацию.
Возникает вопрос, как застройщики, которые разорились в результате ведения коммерческой деятельности, могут возместить деньги дольщикам?
Скорее всего, разорившиеся застройщики денежные средства не вернут, а также не смогут провести все действия по введению жилья в эксплуатацию из-за отсутствия тех же денежных средств. Практика проведения процедур банкротства застройщиков явное тому подтверждение.
То есть в таком случае предполагается, что избежать уголовной ответственности не получится, особенно если не будет необходимости для привлечения к уголовной ответственности доказывать умысел на обман дольщиков.
В результате давления на добросовестных застройщиков мерой уголовной ответственности снизятся темпы застройки и количество лиц, желающих вкладывать деньги в строительство.
Кроме того, в случае отсутствия обязанности у полиции доказывать умысел застройщика на невозврат денег дольщику, появится возможность внедрения новых схем коррупции, когда «оборотни в погонах» за неисполнение застройщиком условий договора о долевом строительстве будут шантажировать последних.
Внесение поправок в УК РФ об уголовной ответственности за обман дольщиков скажется негативно исключительно на добросовестных предпринимателях, а мошенники, которые изначально планируют собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, уйдут от уголовной ответственности, спрятавшись где-то «за бугром».
Можно предположить, что вместо мошенников, спрятавшихся «за бугром», за решетку всегда могут отправиться подставные лица по типу известного персонажа зицпредседателя Фунта.
Таким образом, в целом статья УК РФ об уголовной ответственности за обман дольщиков будет дублировать ст. 159 УК РФ, что никак не скажется на эффективности привлечения к уголовной ответственности настоящих мошенников, но, возможно, негативным образом отразится на бизнесе.
Наталья Матюшина