Светлана Иванова
Право распоряжения собственником принадлежащей ему квартирой ничем не ограничено. Если квартира не заложена, не имеет обременений и арестов, то ею можно распоряжаться по своему усмотрению.
Если же указанная недвижимость принадлежит нескольким лицам, то любое распоряжение ее частью, если соответствующая сделка носит возмездный характер, должно быть согласовано с другими сособственниками. Другими словами, если доля квартиры не передается в дар, а, к примеру, продается, участие в этом процессе других собственников неизбежно.
Судебная практика по спорам, вытекающим из данных правоотношений, не отличается разнообразием. И суды, как правило, единодушны в оценке представленных им доказательств. Это позволяет определить четкий алгоритм действий участников правоотношений по отчуждению доли в праве общей собственности на жилое помещение.
Уведомление об отчуждении доли
О предстоящем отчуждении доли недвижимого имущества ее собственник должен уведомить других участников совместной собственности (ст. ст. 246 и 250 ГК РФ, ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Уведомление должно быть составлено в письменном виде и содержать:
— адрес квартиры, доля в которой продается;
— цену сделки;
— порядок расчетов;
— сохранение установленного законом права залога при просрочке платежа;
— наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой (сведения о постоянно и временно проживающих гражданах);
— срок передачи имущества.
По закону сделка не может быть совершена ранее, чем через месяц со дня уведомления других сособственников квартиры. Насколько позже указанного срока можно заключить договор, законодатель умолчал. При этом если сделка будет совершена с нарушением срока, указанного в уведомлении, это может быть расценено судом как нарушение преимущественного права других сособственников. В связи с этим продавцу стоит более внимательно отнестись к определению периода, в течение которого он бы хотел заключить сделку.
Закон также не содержит четкого перечня способов передачи подобного рода сообщений (уведомлений). Сторона, вступающая в спор (в судебном порядке), может подтвердить факт отправки и получения документа с помощью почтовой квитанции, подписью на дубликате документа, нотариально заверенными интернет-страницами, подтверждающими электронную переписку и т.д.
Но для нотариально удостоверяемых сделок Федеральная нотариальная палата признает бесспорным подтверждением направления уведомления участникам совместной собственности:
— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
— выданную отделением почтовой связи копию телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Если продавец не может представить нотариусу указанные документы, нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, а продавец в свою очередь может обратиться в суд за подтверждением соответствующего юридического факта.
Уведомление направляется по месту регистрации сособственников. Если таковое продавцу неизвестно, то по месту нахождения продаваемого имущества.
Установленные законодателем требования к способам отправки уведомления не гарантируют его фактического получения сособственниками. Последние, например, могут находиться вне места проживания по причине командировки, отпуска или по другим причинам. По мнению же суда, если уведомление отправлено и содержит существенные условия продажи, продавец считается исполнившим свою обязанность, а, следовательно, причины для перевода прав и обязанностей по договору, как и для признания его недействительным, отсутствуют.
Так, например, истец обратилась в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что отсутствовала по месту регистрации по уважительной причине, вследствие чего не получала уведомления о предстоящей продаже доли квартиры. Отказ в удовлетворении заявленных требований суд аргументировал тем, что о перемене места жительства истица не уведомила местное отделение связи, следовательно, вина продавца в этом отсутствует. Более того, суд усмотрел, что удовлетворение заявленных требований приведет к нарушению прав продавца, добросовестно исполнившего свои обязательства (определение Приморского краевого суда от 15.02.2016 по делу № 33-1271).
Однако если в материалах дела будут отсутствовать документы, подтверждающие отправку и получение уведомления, равно как в случае невручения такого уведомления по причине, отличной от истечения срока хранения, суд будет не на стороне продавца в виду отсутствия доказательств исполнения им его обязанности (определение Московского городского суда от 24.12.2015 № 4г/1-13755).
При получении сообщения о предстоящем отчуждении доли сособственники могут:
— воспользоваться преимущественным правом покупки на указанных в уведомлении условиях, о чем должны уведомить продавца в течение месяца со дня получения уведомления;
— отказаться от покупки, представив продавцу отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.
Участники общей собственности, получив уведомление, не могут принять или отказаться от перечисленных в нем условий частично, как не могут ссылаться на трудное материальное положение и др. Суды в данном случае занимают сторону продавцов, указывая на то, что субъективные причины не могут являться основанием ни для перевода прав и обязанностей покупателя на истца, ни для признания сделки недействительной.
Данный факт подтверждается определением Оренбургского областного суда, отказавшего своим определением от 16.12.2015 по делу № 33-9179/2015 в иске истице, заявляющей, что на момент получения уведомления у нее отсутствовали денежные средства, необходимые для покупки отчуждаемой доли. В этом же документе суд указал, что важную роль для принятия решения в пользу продавца сыграло указание в уведомлении на необходимость внесения обеспечительного платежа как гарантии оплаты имущества.
Отказ от приобретения доли может быть нотариально удостоверен (и такой документ нотариусом принимается как бесспорное доказательство) или составлен в простой письменной форме (в этом случае нотариус вправе приостановить удостоверение сделки для дополнительной проверки).
Если среди сособственников квартиры есть несовершеннолетние, то их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства.
Сделка может быть совершена не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящем отчуждении доли. При этом течение указанного срока начинается с момента получения уведомления, а не его отправления. Однако если нотариусу будут представлены нотариально удостоверенные отказы от приобретения доли другими сособственниками, сделка может быть совершена ранее указанного срока.
Заключение договора
Если сделка осуществляется между участниками совместной собственности, указанные лица могут подписать договор в простой письменной форме. Поскольку для сделок с недвижимым имуществом установлена обязательная государственная регистрация, то договор подписывается в форме единого документа, т.е. обмен документов не допускается.
Продажа доли третьему лицу должна сопровождаться нотариальным удостоверением.
Для заключения договора на отчуждение доли квартиры нотариусу необходимо представить пакет документов.
Правоустанавливающие документы.
К данной категории относятся документы, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемое имущество.
В первую очередь, это свидетельство о государственной регистрации права.
Поскольку указанное свидетельство является подтверждением регистрации права собственности, возникшего на основании сделки, соответствующие договоры также необходимо предоставить (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Если доля в квартире была унаследована, следует предоставить свидетельство о праве на наследство. В случае выделения доли из совместно нажитого супругами имущества или на ином основании подтверждением данного факта будет соответствующее свидетельство.
Иные документы.
Чтобы подтвердить, что с момента приобретения права собственности на долю в квартире она никому не отчуждалась, не было арестов и обременений, продавец предоставляет нотариусу выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Наличие или отсутствие лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, подтверждается выпиской из домовой книги.
Для продавцов, состоящих в браке, обязательным является предоставление нотариусу согласия супруга на заключение сделки. Если между супругами заключен брачный договор, которым определен режим совместно нажитого имущества, отличный от законного, к документам следует приложить копию такого договора. Поскольку отсутствие в паспорте штампа о семейном положении не может гарантировать отсутствия брака, продавец также подписывает заявление о том, что в браке не состоит.
Следует предоставить нотариусу и документы, подтверждающие направление другим сособственникам уведомления об отчуждении имущества и их отказ от приобретения, равно как и копию самого уведомления, чтобы проверить идентичность условиям договора.
Если в числе лиц, не воспользовавшихся преимущественным правом, есть несовершеннолетние, к документам должно прилагаться разрешение на это органов опеки и попечительства.
Поскольку закон не содержит четкого перечня необходимых для совершения сделки документов, нотариус вправе запросить у сторон дополнительные.
За совершение сделки, если она осуществляется между участниками общей собственности, но ее участники решили прибегнуть к нотариальному удостоверению, размер нотариального тарифа составит:
— 3 000 рублей плюс 0,2% от оценки продаваемой доли (если стоимость имущества не превышает десяти миллионов рублей, а покупателями являются супруги, дети, родители или внуки продавца);
— 23 000 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей (если стоимость имущества превышает десять миллионов рублей, а покупателями являются супруги, дети, родители или внуки продавца).
Если сделка совершается между лицами, не состоящими в близком родстве, размер нотариального тарифа составит:
— 3 000 рублей плюс 0,4% от суммы сделки, если стоимость имущества не превышает одного миллиона рублей;
— 7 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей, если стоимость имущества составляет от одного до десяти миллионов рублей;
— 25 000 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 100 000 рублей, если стоимость имущества составляет более десяти миллионов рублей.
Отчуждение доли лицам, не являющимся сособственниками, обойдется не дешевле 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Наряду с указанными суммами цена услуги включает стоимость услуг правового и технического характера.
Государственная регистрация сделки
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наделяет правом подачи документов для осуществления регистрационных действий:
— правообладателя;
— лицо, которому правообладатель выдал нотариально удостоверенную доверенность на подачу документов в регистрирующий орган;
— нотариуса, совершившего сделку.
Для государственной регистрации перехода права собственности продавец представляет регистратору:
— договор (например, купли-продажи) с актом о приеме-передаче имущества в трех экземплярах;
— заявление по установленной форме;
— квитанцию об оплате госпошлины, составляющей 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций.
Регистрирующий орган не вправе требовать иные документы, за исключением случаев, когда в тех, что представлены, имеются разночтения и иные недостатки, не позволяющие произвести регистрационные действия.
Документы на регистрацию могут быть представлены следующими способами:
— лично заявителем в территориальный орган Росреестра или через многофункциональный центр;
— с помощью почтового отправления с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
— с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра или портале государственных услуг.
К документам, поданным по почте, предъявляются следующие требования:
— подпись на заявлении, как и сама сделка, должна быть нотариально удостоверена;
— к документам должна прилагаться копия документа, удостоверяющего личность.
Для направления документов с помощью онлайн-сервиса у заявителя должна быть электронная цифровая подпись, оформленная в установленном порядке через специализированный центр.
Через десять рабочих дней со дня получения регистратором документов продавец получает свой экземпляр договора с отметкой регистрирующего органа. Покупатель, наряду с этим, получает также свидетельство о государственной регистрации права.
Отметим также, что в случае подачи документов через многофункциональный центр срок получения договора и свидетельства увеличивается на два дня.
В заключении обратим внимание на самые распространенные виды споров, вытекающие из правоотношений, связанных с распоряжением долей в общем имуществе.
Во избежание раздела совместно нажитого имущества недобросовестные супруги зачастую стараются «избавиться» от него еще до развода. Случается, что квартира, хоть и приобретенная в браке, оформляется на одного из супругов. Такой супруг меняет паспорт, не проставляя в нем отметку о заключении брака, и реализует имущество, не заручившись согласием другого. В подобных случаях второй супруг вправе требовать признания такой сделки недействительной (апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу № 33-144/2016 (33-5217/2015)), а также возмещения ему причитающейся по закону супружеской доли. То есть в данном случае продавец нарушит сразу несколько правил: о супружеской доле и доле в общем имуществе, поскольку второй супруг также является сособственником квартиры.
Нарушение преимущественного права других участников совместной собственности (то есть отсутствие уведомления их о предстоящей продаже или нарушение порядка такого уведомления) может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору этому лицу. Это правило применяется и к случаям, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний, и на его отказ от преимущественного права покупки не было получено разрешение органов опеки и попечительства.
Соответствующий спор был рассмотрен Московским городским судом, о чем вынесено апелляционное определение от 26.06.2015 по делу № 33-19288. Удовлетворяя требования истца, действующего в интересах ребенка, суд ссылался на требования ст. 37 ГК РФ и п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, из смысла которых явствует, что отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности приравнивается к отчуждению имущества и, следовательно, требует получения разрешения органов опеки и попечительства.
При этом необходимо помнить, что нарушение преимущественного права других участников совместной собственности не является основанием для признания сделки недействительной (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-187/2016 (33-9688/2015)). В связи с этим заявителям необходимо более внимательно относиться к формулированию предмета иска, поскольку неверный выбор способа защиты права является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
С одной стороны, для продавца, как правило, не имеет значение, кто заплатит за принадлежащую ему долю. С другой стороны, сособственник вправе потребовать также возмещения убытков, вызванных нарушением его прав.