Договор ренты и перспективы совершенствования законодательства

Валерий Белов

Юрисконсульт

«IKEA DOM» LLC

Преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин

Московского финансово-юридического университета МФЮА

Во исполнение Поручения Президента РФ № Пр-2159 от 09.09.20141 был подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений»2, который предполагает ряд изменений в сфере правового регулирования рентных отношений. Преимущественное количество предлагаемых изменений касаются порядка исчисления размера ренты, уплачиваемой плательщиком получателю ренты, поскольку именно данная категория вопросов на протяжении длительного времени вызывает споры между субъектами рентных отношений.

Итак, среди предлагаемых изменений полагаем возможным выделить следующие:

Изменение № 1:

Исключается положение об обязательной государственной регистрации договора ренты, а также устанавливается порядок регистрации прав получателя ренты, которые представляют собой обременение права собственности плательщика ренты. Указанное изменение продиктовано, прежде всего, вступившим с 01 марта 2013 г. в законную силу Федеральным законом3, который отменил обязательную государственную регистрацию целого ряда договоров. Таким образом, указанное предлагаемое нововведение является не более чем приведением второй части Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)4 в соответствие с положениями части первой ГК РФ5.

Изменение № 2:

В качестве обоснования установления минимального размера платы за передачу отчуждаемого под выплату ренты имущества разработчики оперировали средним размером первоначального взноса по ипотечным программам в кредитных организациях. Представляется, что установление минимального размера платы за отчуждение объекта договора ренты преследует социально-направленные цели, что способствует защите интересов получателя ренты. Между тем изложенная редакция не лишена изъяна, поскольку изложена в императивной форме, следовательно, вопреки основополагающему принципу гражданского права — свобода договора, стороны будут вынуждены подчиняться данной императивной норме. Полагаем, что наиболее удачной была бы предложенная формулировка в том случае, если она имела бы диспозитивную направленность, которая может быть реализована путем добавления следующего положения: «Если иное не предусмотрено соглашением сторон …».

Изменение № 3:

Предлагаемое нововведение увеличивает минимальный размер пожизненной ренты, устанавливаемый договорами пожизненной ренты, в два раза, что, безусловно, является отражением на практике принципа социальной ответственности. Таким образом, минимальный размер пожизненной ренты в договорах пожизненной ренты, где отчуждение имущества происходит на бесплатной основе, будет составлять 18 904 (восемнадцать тысяч девятьсот четыре) рубля 00 коп. исходя из расчета существующей величины прожиточного минимума6.

Однако существует несколько спорных вопросов:

1. по тексту пояснительной записки не приводится, почему минимальный размер ренты был увеличен именно в два раза, а не более, в связи с чем остается только угадывать мотивы указанных лиц

2. не учтено, будут ли указанные положения иметь обратную силу, как это было установлено статьей 6 Федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ7;

3. минимальный размер величины пожизненной ренты установлен только применительно к договорам, где отчуждение происходит бесплатно, в то время как для договоров ренты, где отчуждение происходит на возмездной основе, минимальный размер ежемесячной ренты не установлен.

Изменение № 4:

Предлагаемое нововведение устанавливает ограниченный перечень лиц, которые могут выступать на стороне плательщика ренты, а именно: физические лица и некоммерческие организации. В обоснование указанных изменений разработчики указывают на отсутствие на государственном уровне возможности обеспечить необходимый контроль за деятельностью коммерческих организаций в сфере рентных отношений. Между тем представляется, что ограничение субъектного состава в социально важных сделках не может быть продиктовано исключительно отсутствием механизма, позволяющего осуществлять государственный контроль. Кроме того, коммерческие организации наоборот обладают более значительными экономическими ресурсами по сравнению с некоммерческими, что могло бы способствовать увеличению размера ежемесячных рентных платежей, осуществляемых в пользу получателя ренты.

Подытоживая, необходимо отметить, что:

1) договор ренты удовлетворяет не только гражданско-правовые интересы частных лиц, но и призван выполнять социальную функцию государства, которая реализуется в защите наиболее слабо защищенных слоев населения и обеспечении минимальных условий для выживания в существующих реалиях;

2) предлагаемые разработчиками нововведения в структуру правового регулирования рентных отношений направлены на усиление социальной роли договора ренты, что имеет позитивную направленность как для субъектов гражданских правоотношений, так и для обществ в целом. Между тем нельзя забывать, что договор ренты — это прежде всего правовая категория гражданского законодательства, в основе которой должны лежать основополагающие принципы гражданского права, изложенные в статье 1 ГК РФ.