Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов
- Ипотечники защищены Федеральным законом № 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?
- Несмотря на кризисную экономическую ситуацию в стране, развитие рынка ипотечного кредитования практически не снижает своих темпов. Во-первых, российские банки периодически заметно снижают ставки. Во-вторых, для многих россиян ипотека — единственная реальная возможность наконец обрести собственную крышу над головой. Но как же не остаться у разбитого корыта? Ипотечный кредит стал подспорьем ещё и для тех россиян, которые нуждались в улучшении жилищных условий, а также в дополнительных средствах на потребительские нужды (например, плата за обучение, строительство дома или взнос за долевое участие в строительстве). Не внакладе остались и люди, стремившиеся заработать: ведь жильё постоянно растёт в цене, при том, что заёмщик выплачивает кредит, исходя из суммы, взятой значительно раньше.
Казалось бы, ипотека — настоящая панацея. Но не всё так просто. Наряду со многими другими, эта сфера моментально привлекла внимание мошенников. Конечно, существует Федеральный закон № 214-ФЗ, значительно осложняющий жизнь застройщикам. Однако следует помнить, что за каждым действием может последовать противодействие: грамотные юристы, выступающие на стороне компании-застройщика, весьма эффективно применяют различные схемы, позволяющие в случае нарушений успешно обойти законодательство. Так, многие потенциальные покупатели убеждены, что, если банк одобряет кредит на объект, аккредитованный в этом же банке, то он прошёл серьёзную юридическую экспертизу, а значит, риски минимизированы. На деле это означает лишь так называемое согласование: то есть существует договорённость с компанией о том, что в случае неуплаты по кредиту банк беспрепятственно продаст квартиру и выручит свои деньги. Гарантия одна — получение прибыли от кредита.
Если вы решили положиться на собственные силы и самостоятельно контролировать ход сделки, то в первую очередь необходимо детально изучить договор долевого участия. Прописано должно быть абсолютно всё: сроки действия разрешения на строительство, инвестиционного контракта, аренды земельного участка — соответствуют ли они дате, на которую назначено окончание строительства? Немаловажное значение имеет указанная в договоре площадь приобретаемой квартиры. В процессе сдачи дома государственной комиссии специалисты БТИ производят обмер, и если данные не соответствуют, то за дополнительные метры придётся доплачивать.
- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?
- Наиболее популярными у мошенников приёмами являются проведение сделки на основании заключения предварительного договора купли-продажи и вексельная схема. В первом случае заключается предварительный договор, согласно которому квартира становится собственностью застройщика, и лишь потом переходит к дольщику. При этом деньги он платит именно при подписании данного документа, который, по сути, оказывается «филькиной грамотой», ведь в отличие от основного договора он не подлежит обязательной государственной регистрации. Недобросовестный застройщик использует эту схему с целью заключения одновременно нескольких таких «договоров». В соответствии с действующим законодательством использование в строительной сфере системы предварительных договоров вполне легитимно с учётом одного немаловажного «но»: по ним запрещено принимать оплату. Однако мошенники успешно игнорируют этот запрет — в частности, принимают оплату якобы в счёт резервирования средств по основному договору.
В основе второй популярной разновидности афер — заключение вместо договора долевого участия 2-х совершенно других. Имеются в виду предварительный договор купли-продажи квартиры (либо так называемое соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. В этом случае потенциальный покупатель приобретает вексель — ценную бумагу, по стоимости эквивалентную цене квартиры, которая и является подтверждением того, что гражданин «одолжил» компании средства на определённый срок. Далее долг погашается не деньгами, а квадратными метрами. Фактически таким образом происходит зачёт встречных обязательств, однако формально связи между обязательством предоставить квартиру и векселем не существует. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы допустить вероятность возврата имеющейся задолженности не вожделенной квартирой, а, к примеру, вашими собственными деньгами (которые, кстати, за довольно длительный период могли заметно обесцениться). Более того, если застройщик окажется банкротом, вы теряете шансы и на получение денежных средств.
Ещё одна лазейка для махинаций с недвижимостью заключается в следующем. На участке, купленном под индивидуальное жилищное строительство, по факту возводится многоквартирный жилой дом. Сами квартиры, соответственно, продаются как доли в построенном доме, который, в свою очередь, может быть снесён по решению суда — ведь такие горе-застройщики часто игнорируют действующие градостроительные нормы, и к тому же не особо заботятся о подведении коммуникаций.
Наконец, Остапы от строительства с целью быстрой наживы нередко организуют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), пользуясь тем, что договоры паенакопления не обязательно фиксировать в Росреестре. Подобная лояльность отечественного законодательства позволяет аферистам совершать двойные продажи. При этом в ЖК РФ прописано, что продажа квартир допускается до получения разрешения на строительство. Однако в дальнейшем, в том случае, если администрация муниципального образования откажется выдавать соответствующее разрешение, решение суда будет однозначным: дом признают самовольным строением и просто-напросто снесут.
- Как рассасываются старые долгострои?
- Некоторый оптимизм вселяет то обстоятельство, что кое-кто из обманутых дольщиков всё-таки сумел победить в борьбе с недобросовестными застройщиками. Ликвидация долгостроев происходит по-разному. Кто-то в судебном порядке регистрирует право собственности на недостроенный объект, создаёт ТСЖ или ЖСК, объединяется в некоммерческое партнёрство. Принимая на себя функции заказчика, инициативные группы дольщиков достраивают объекты собственными силами за счёт дополнительного вложения личных средств. Хотя у людей, многие из которых вложили последние накопления, лишних денег, конечно, нет. Помимо этого, далеко не всегда среди пострадавших оказывается человек, обладающий необходимыми профессиональными знаниями. В этом случае приходится активнее привлекать к решению проблемы соответствующие муниципальные структуры, которые, в свою очередь, ищут какие-либо инвестиционно-строительные компании, готовые приступить к завершению проблемного строительства.
В данном случае от представителей госструктур зависит довольно многое: они могут оказать добросовестному застройщику содействие в получении кредита, а также предложить условия, которые дадут потенциальным инвесторам дополнительный стимул. В частности, это может быть внесение изменений в проект, возможность возведения на выделенном участке дополнительного здания, или же оптимизация технических условий. Предоставление таких преференций имеет особую значимость, поскольку доходность от достроя существенно ниже, чем если бы компания выполнила полный цикл работ с нуля.
- Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?
- Но вернёмся собственно к ипотеке. Если вы приняли решение воспользоваться этим инструментом, важно помнить: договор ипотечного кредитования — тот самый документ, на основании которого многие годы будет строиться бюджет вашей семьи. Поэтому обращать внимание следует на все нюансы: сколько и за что придётся платить, какая страховка предусмотрена, чего ожидать в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Помните, кроме расходов по кредиту, есть и другие затраты. На первый взгляд они могут представляться незначительными, но в совокупности сумма может оказаться немалой. Это и единовременная комиссия за выдачу кредита, и оплата услуг оценщиков, и расходы, которые вы понесёте у нотариуса, и различные комиссии за обслуживание кредита или ведение ссудного счёта, за рефинансирование по более низкой процентной ставке, реструктуризацию кредита из-за снижения доходов, наконец, смену созаёмщика. Одни банки взимают за это дополнительные деньги, другие могут попросту отказать клиенту в осуществлении подобных трансформаций. Есть и ещё один немаловажный момент, связанный с возможностью досрочного погашения кредитной задолженности. Ваше стремление поскорее избавиться от долгового ярма отнюдь не радует банкиров, которым вы таким образом мешаете заработать, поэтому они требуют заранее предупреждать о внесении досрочного платежа и документально фиксировать график погашения.
Бывают случаи, когда покупатель вынужден продать приобретённое в ипотеку жильё, переуступив свои права другому лицу. Такая возможность предусмотрена отечественным законодательством, согласно которому новый жилец обязан принять все условия, прописанные в договоре ранее. Здесь необходимо учитывать, что банк может в любой момент внести какие-либо изменения в договор, поэтому, подписывая его, нужно быть предельно внимательным.
Банки, будьте бдительны!
Понятно, что наивысшей благодатью для мошенников является банальная финансовая и юридическая неграмотность населения, тем более что правила игры на российском ипотечном рынке зачастую ставят в тупик даже специалистов. Более того, в роли пострадавших могут оказаться и сами банки. Например, заёмщики-аферисты порой делают ставку на то, что аккредитованные при банке оценщики не поедут осматривать предмет залога, допустим, из-за его удалённости. В этом случае заёмщик рассчитывает привлечь «свою» оценочную компанию, вступив в сговор с её представителями. В результате кредитору будет предъявлено фальшивое заключение с завышенной стоимостью объекта, а недостатки недвижимости окажутся нивелированы.
Нередко получатели ипотечного кредита банально скрываются, прихватив немалые средства. Сообщниками некоторых из них становятся риэлторские агентства и так называемые ипотечные брокеры. Услуги тех и других недешевы, поэтому человек, стремящийся сэкономить — а именно к этому разряду относятся ипотечники — вряд ли станет обращаться к ним. В большинстве случаев их клиент — тот, для кого важно любым способом получить денежные средства.
Как не стать жертвой мошенников? Ответ на этот вопрос очень прост: и кредитору, и заёмщику необходимо максимально тщательно проверять достоверность сведений и документов, представленных другой стороной. В ипотечном кредитовании множество нюансов. Поэтому в процессе заключения договора всё же нелишне раскошелиться на услуги специалистов, обладающих достаточной компетенцией.
Оксана Паничкина