Инна Добрикова, генеральный директор юридического агентства «Фемида»
Юридическое агентство «Фемида» было создано в 2006 году. Важным направлением работы является защита интересов в спорах гражданских лиц по трудовым, гражданским и прочим делам. Специалисты компании «Фемида» помогают клиентам определиться с подведомственностью и подсудностью спора, составить необходимые процессуальные документы, разработать и отстоять позицию по делу, а также предоставляют консультации касательно применения норм права по каждому конкретному случаю.
- Ипотечники защищены Федеральным законом № 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?
- С момента вступления закона в силу придумана масса схем обхода закона, оставляя дольщиков бесправными. Использование схемы ЖСК допускается Федеральным законом № 214-ФЗ, но регулируется Жилищным кодексом РФ. В отличие от договоров долевого участия, договоры паенакопления не подлежат обязательной регистрации Росреестром. Это позволяет застройщикам, использующим ЖСК, совершать двойные продажи (т.е. продавать одну и ту же квартиру дважды и больше раз разным покупателям). Продавать квартиры через ЖСК, согласно Жилищному кодексу РФ, можно до получения разрешения на строительство. Если администрация муниципального образования не выдаст разрешения на строительство, такие дома могут быть признаны самостроями и по решению суда снесены. Предварительный договор купли-продажи — довольно распространенная схема на первичном рынке.
- Как рассасываются старые долгострои?
- Дело в том, что с 1 марта 2015 г. вступили в силу нормы Земельного и Гражданского кодексов РФ, которые прописывают порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства. Это возможно, если объект находится на земельном участке, арендованном у местных властей, при условии, что срок аренды истек, а строительство не было завершено.
Долгострой может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование продать объект может подать в суд исполнительный орган гос. власти или орган местного самоуправления. Суд может отказать им, если собственник докажет, что нарушил сроки строительства из-за действий (или, наоборот, бездействия) чиновников, а также служб, эксплуатирующих инженерные сети, к которым должен быть подключен объект.
Если торги не состоятся, объект можно будет в течение двух месяцев купить по начальной цене в государственную или муниципальную собственность. Вырученные средства пойдут бывшему собственнику (минус расходы на подготовку и проведение торгов). До сих пор прекратить право собственника на объект можно было только по соглашению сторон. Как правило, местные власти применяли штрафные санкции за срыв сроков строительства.
- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?
- Сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру.
Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путём погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство её передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. В векселе невозможно указать конкретную, подлежащую передаче квартиру. А значит, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
В последнее время получил распространение следующий вид мошенничества: застройщиком покупается небольшой по площади земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства. Участок может находиться в поселке, садоводческом или дачном товариществе. На участке строится многоквартирный жилой дом. Квартиры продаются как доли в доме. При строительстве таких домов часто нарушаются градостроительные нормы, они не обеспечены инженерными коммуникациями и могут быть снесены по решению суда.
- Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?
- Предмет договора. Первый раздел документа — предмет договора — содержит информацию о сумме займа, сроке и порядке его предоставления (наличие/отсутствие графиков, установленных периодов действия лимита и т.п.). Например, если установлен график выдачи/погашения, то будут оговорены конкретные даты, либо условия, по факту выполнения которых будет производиться выдача заемных средств (после регистрации ипотеки и т.п.).
В случае если установлен период действия лимита кредитной линии, указаны начальная и конечная даты и сумма лимита в данном периоде, то ее изменение, по сравнению с предыдущим, либо следующим периодом, говорит нам о необходимости погашения части долга (снижение лимита), либо возможности получения очередного транша (в случае увеличения лимита).
Условия предоставления займа. Второй раздел документа отражает условия предоставления средств клиенту. В нем может быть указан ссудный счет и оговорен период, в течение которого загрузка кредита производится с данного счета. В этом разделе будут указаны комиссии, срок уплаты. Комиссии могут быть как единовременные (за предоставление услуги/открытие счета), так и постоянные (плата за обслуживание), подлежащие уплате вместе с процентами по займу.
Далее по тексту договора оговариваются основные моменты: необходимость оформления обеспечения, заключения соглашений к расчетным и валютным счетам о безакцептном списании денежных средств (на случай возникновения просроченных обязательств по займу либо при самостоятельном списании банком текущих платежей), внесение платы и предоставление страховой документации.
Обратите внимание, в тексте может быть указан период доступности средств. Банк ограничивает временной промежуток, в течение которого деньги могут быть выбраны заемщиком.
Обращайте внимание на график и дату окончательного погашения долга. Обратите внимание на то, что требует четкого выполнения обязательств заемщика по кредитному договору. В противном случае вам это грозит начислением штрафных санкций и испорченной репутацией. Пролонгация либо изменение графика – крайняя вынужденная мера, которая требует основательного обоснования и к которой банк прибегает очень неохотно.
В качестве условий договора также оговаривается порядок начисления и уплаты процентов и комиссий.
Условия расчетов. Следующий раздел документа, как правило, включает в себя условия расчетов, где будет указана очередность списания поступившей в погашение задолженности по кредиту суммы. При наличии просроченной задолженности в первую очередь погашаются неустойки (штрафы, пени), затем просроченные комиссии, проценты, платы, далее срочные комиссии, проценты, платы, лишь потом просроченная сумма основного долга, в последнюю очередь — срочная ссудная задолженность. Данная очередность может быть изменена по решению комитета банка. Но эта мера применяется в случае полной потери бизнеса заемщика, отсутствия источников погашения, недостаточности залога или признания заемщика банкротом.
Обязанности и права банка. В разделе «Обязанности и права кредитора» обратите внимание, что банк имеет право в одностороннем порядке регулировать процентную ставку по займу. Новые условия вступают в силу только после уведомления заемщика в определенный срок. Также банк имеет право прекратить выдачу средств в случае неисполнения обязательств заемщиком, утраты залога, невыполнения клиентом условий по страхованию залога.
Обязанности и права заемщика. В разделе «Обязанности и права заемщика» описывается обеспечение, предоставляемое заемщиком, условия страхования предмета залога.
Клиент берет в банке средства на определенные цели, которые фиксируются в кредитном договоре и подлежат проверке банком.
Заемщик обязуется предоставлять в банк запрашиваемые документы, в том числе бухгалтерскую отчетность, изменения в уставные документы, справки из обслуживающих банков к расчетным счетам. Кредитный работник банка на регулярной основе отслеживает финансовое состояние клиентов, проверяет наличие залога, анализирует изменения ликвидности предмета залога.
Прочие условия. В разделе «Прочие условия» описан порядок переуступки прав, обязательств по кредитному договору, порядок уведомления второй стороны, в том числе об изменении реквизитов и т.п.
В разделе «Дополнительные условия» могут быть обозначены обязательства заемщика, поручителей, залогодателей по поддержанию в банке определенной доли оборотов по расчетным/валютным счетам, сроки предоставления справок, необходимость согласования с банком внешних заимствований и размер комиссий, возникающих в случае нарушения заемщиком дополнительных условий.
Когда банк имеет право на досрочное истребование погашения задолженности? Ответ на этот вопрос вы также найдете в документе, например, при ухудшении финансового состояния, нарушении договора залога, поручительства и т.п.
Как правило, документ вступает в действие с момента его подписания. В качестве итога хотелось бы обратить особое внимание заемщиков на то, что формы документации в банке согласованы, утверждены и редко подлежат корректировке в зависимости от пожеланий конкретного клиента.
- Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?
- 1) При правильном оформлении договора переуступки права на квартиру есть только риски, касающиеся самого объекта, т.е. «заморозки» строительства, банкротства застройщика.
2) Несоблюдение условий, предусмотренных договором долевого участия, и, как следствие, признание договора переуступки права на квартиру недействительным.
3) Распространенный риск — признание договора долевого участия недействительным. В итоге покупатель, приобретя квартиру по переуступке права, может быть лишен и квартиры, и денег судом.
4) Переуступка права на квартиру, оформляемая по договору инвестирования и предварительному договору купли продажи, которые не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, в отличие от договора долевого участия, влечет риски двойных продаж.
- Как мошенники могут провести клиента при продаже невыплаченной ипотеки?
- Простейшая схема обналичивания ипотечного кредита выглядит так: потенциальный покупатель квартиры вступает в сговор с продавцом, которым может быть близкий друг или родственник лжепокупателя. «Продавец» продаёт заемщику квартиру, получая от банка приличные деньги по ипотечному кредиту. Далее «покупатель» и «продавец» спокойно делят наличные между собой, квартиру сдают в аренду, получают годовую арендную плату и отбывают в неизвестном направлении, оставляя банку возможность самому решать проблемы по взысканию долга. Конечно, в этом случае банк не обанкротится, ведь квартира осталась у него в залоге, и в случае отсутствия платежей он продаст её и в проигрыше не останется. Но сколько уйдет времени, сил и денег на отстаивание своей правоты? Период от первой просрочки до поступления денег исчисляется многими месяцами.
Другая схема мошенничества связана с продажей квартиры, доставшейся по наследству какому-либо родственнику.
- Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?
- В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения.
Сложившаяся ситуация, когда граждане покупают апартаменты (нежилые помещения, в которых они фактически проживают), чревата многочисленными проблемами. Формат недвижимости, который сегодня существует в нашей стране, строго разделён по регламенту: либо это многоквартирный дом, либо офисные здания, либо гостиница. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.
Есть градостроительные требования, которые устанавливают: эта зона для жилья, а это — общественно-деловая зона. И тут появляется новый вид — апартаменты, которые непонятно куда относить. Эти проблемы и попытается решить новый закон. Первая задача законопроекта — решить, что делать с теми апартаментами, которые уже возникли, и вторая — как на будущее создать условия их существования, то есть сформировать тип жилья, который учитывал бы те причины, по которым возникли апартаменты как товар на рынке жилья.
- Доверенности при ипотеке. Какие уловки используют мошенники?
- Мошенники на банковском рынке действуют во многих направлениях. Многообразие схем мошенничества здесь связано с желанием мошенников как можно быстрее получить конкретные денежные средства, не связывая себя, например, с реализацией фальшивых ценных бумаг или другими операциями, требующими гораздо большего времени и рисков быть пойманными.
Мошенники даже в ипотечном кредитовании находят возможности погреть руки. При оформлении ипотеки, оформляя доверенность на лицо, назвавшееся Брокером, важно проверить репутацию компании. Крайне важной является эффективная работа сотрудников ипотечной структуры и отдела собственной безопасности банка. Без грамотно организованной проверки ипотечных сделок кредитное учреждение рискует превратиться в банкрота. На практике встречается множество казусов, когда банковские служащие невнимательно проверяют юридическую чистоту залоговой недвижимости. Вы доверяете Брокеру! Одни специалисты, желая обогатиться, вступают в сговор с мошенниками и дают разрешение на сделку купли-продажи квартиры с «тёмным прошлым». Другие по своей неграмотности либо лени разрешают оформить кредит заёмщику, имеющему непогашенные судимости. Третьи не обращают внимания на завышение стоимости предмета залога оценочной компанией и т.д. Схем много, итог один — Вы обмануты!
Беседовала Полина Чернышова