Оксана Филачева, адвокат адвокатского бюро «Закон и право» кандидат юридических наук
- Ипотечники защищены Федеральным законом № 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?
- Схемы приобретения жилья, которые предлагаются в данном случае инвесторами, все равно включают моменты, когда человека можно обмануть. Во-первых, возьмем рекламу. В рекламе написано, что банк предлагает договор ипотеки. И человек предполагает, что раз так, то он защищен со стороны банка, который не хочет прогореть или испортить себе репутацию. И поэтому все оформляется как будто бы надлежащим образом. Но у нас все равно никто не отменял недобросовестных застройщиков, которые не получают надлежащих разрешений на отвод земли и на строительство объекта. Или получают разрешение на отвод земли, но нарушают правила застройки. Например, разрешено построить 4-этажный дом, а они строят 10 этажей. И потом приходит момент, когда эти здания не могут принять в эксплуатацию, и инвесторы не могут, даже заплатив ипотеку, оформить на данную квартиру свидетельство о праве собственности. Это самый важный момент, когда инвесторы становятся обманутыми дольщиками.
Кроме этого, если мы говорим о мошенничестве, связанном с ипотекой, то очень распространённое мошенничество следующее: когда людям нужны деньги, они идут в риэлторско-финансовые организации, которые им предлагают кредит под залог имеющейся у них недвижимости. Фактически это тоже ипотека. А когда они начинают заключать договор, им вместо кредитного договора с банком дают договор купли-продажи квартиры. Люди часто даже не вчитываются, что они подписывают. Фактически они продают свою квартиру за 3 копейки. Часто они оказываются должны банку и при этом остаются без квартиры. Это сейчас очень распространено в Москве и области. Все сводится в итоге к тому, что люди, когда заключают договор ипотеки, не смотрят, что они подписывают и не проверяют документы у застройщика: на основании чего получена земля, есть ли разрешение на строительство.
- Как рассасываются старые долгострои?
- Смотря где, но они рассасываются. Правда, очень медленно. Моя подруга попала под долгострой. В итоге они тоже были признаны обманутыми дольщиками: с момента, когда они вложили деньги, до получения свидетельства о праве собственности прошло 10 лет. То есть эту проблему пытаются решить, но все равно образуются новые долгострои. Это цепная реакция. Даже если администрация города находит инвестора, который вкладывается в строительство и достраивает объект, на это уходит много времени. Причем дольщикам приходится доплачивать определенные суммы или жертвовать своими гаражами, потому что застройщику нужно что-то отдать взамен, чтобы были квартиры. Или квартиру в собственности они получают, а за машиноместо платят второй раз. Это пытаются решить. Но на это уходит очень много времени.
- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?
- Они всеми способами пытаются обходить те законы, которые приняты для защиты дольщиков. Предлагают им подписывать договор купли-продажи векселей, например, который потом, через год или два, заменяется на другой договор — купли-продажи квартиры. Это до сих пор очень распространено. Когда человек подписывает вместо договора купли-продажи недвижимости или договора долевого участия договор купли-продажи ценной бумаги, то надо понимать, что при этом он рискует своими деньгами. Что если фирма обанкротится, и ему не заплатят, денег не вернут и квартиру он не получит. Я сколько лет этим занимаюсь и вижу, что в течение 20 лет эта проблема существовала всегда. Я не сказала бы, что она обостряется. Это то, что было и есть. Но желательно, чтобы не было в будущем. Но сейчас это так.
- Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?
- На порядок выплаты суммы, на размер процентов. Возможность переуступки банком долгов третьим лицам без согласия заемщика. Это архиважно. И обязательно привлекать специалиста-юриста при заключении такого договора.
- Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?
- Мое главное пожелание всем читателям — никогда не совершать никаких сделок по недвижимости без участия специалиста — юриста или адвоката.
- Как мошенники могут провести клиента при продаже невыплаченной ипотеки?
- Заключают договор уступки права требования. У нас очень часто люди не привлекают к заключению таких договоров юристов, адвокатов, и в результате их «кидают». Они заключают договор уступки права требования, платят деньги, а потом оказываются без квартиры. Все просто. Искать специалиста следует не в свободном доступе в интернете, а по рекомендации. Если такой возможности нет, то по профилю.
- Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?
- Как объект недвижимости апартаменты не имеют своих особенностей. Я имею в виду порядок их приобретения с точки зрения рисков инвесторов – что квартиру покупаешь, что апартаменты — правила одни и те же. Я их никогда не выделяла как особую категорию.
- Доверенности при ипотеке. Какие уловки используют мошенники?
- В доверенности указано несколько человек, которые могут совершать с вашими документами и жильем все, что угодно. Просто люди не читают, что подписывают. Им говорят, что этот документ нужно подписать, и они, не изучив его, слепо подчиняются. Когда по ипотеке какая-то доверенность вдруг появляется, то надо внимательно читать, зачем она нужна.
Читайте то, что вы подписываете. Изучайте документы на те объекты, которые вы собираетесь приобрести, вложив деньги. И будьте внимательны к тем людям, которые являются застройщиками. И к тем, кто представляет их интересы, в том числе и по доверенности. Например, если набрать в интернете фамилию бывшего участкового Макарова, даже 2 года назад уже было написано, что он черный рейдер. Понятно, что с таким человеком нельзя иметь дело, но огромное количество людей длительное время попадалось на его удочку.
Светлана Федюкова