Юлия Фещенко
Законодатель определяет мошенничество как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. А ипотеку — как залог объекта недвижимости, который предоставляется заемщиком займодавцу в обеспечение исполнения обязательств, например, по кредитному договору. Таким образом, под мошенническими схемами при ипотечном кредитовании можно понимать совокупность различных вариантов действий, благодаря которым лицо умышленно, с корыстной целью, противоправно приобретает права на недвижимое имущество или денежные средства другого лица, используя обман или злоупотребление доверием. Причем в данном случае речь идет не только о физических и о юридических лицах, которые продают или покупают недвижимость, но и о банках и других кредитных организациях, которые, в свою очередь, и осуществляют ипотечное кредитование.
Говорить о мошеннических схемах со стороны кредитных организаций довольно проблематично, так как эти организации предоставляют профессиональные услуги, деятельность которых довольно жестко регламентирована действующими нормативно-правовыми актами и контролируется Центральным Банком РФ, а также другими органами государственной власти. В данном случае возможны только не совсем приемлемые и удобные для заемщика условия для выдачи ипотечного кредита, его погашения (в том числе досрочного) или, например, погашения записи об ипотеке. Все это не является какой-то мошеннической схемой со стороны банков с целью завладеть недвижимостью, которая будет находиться у этого же банка в залоге до того момента, пока заемщик полностью не погасит свои обязательства перед банком.
Заемщики же гораздо чаще прибегают к различным противоправным действиям, чтобы получить кредит от банка. В этой статье будут приведены примеры нескольких мошеннических схем при ипотечном кредитовании, которые были реализованы на практике.
Физическим лицом приобретается квартира в строящемся доме за счет ипотечного кредитования. Кредитный договор составляется на пожилую женщину, которая на момент его заключения еще не достигла пенсионного возраста. Заемщик делает первоначальный взнос в размере 15% (мошенники стараются брать кредит либо без первоначального взноса, либо не более 15%) от стоимости квартиры, остальная часть берется в ипотеку. Для защиты своих интересов банк обязывает заемщика заключить договор страхования жизни и здоровья. При этом при заключении договора представители страховой компании вообще не проверяют никакую медицинскую документацию. С устных слов, что со здоровьем пожилого заемщика все в порядке и нет никаких жалоб, подписываются все необходимые документы и выдается ипотечный кредит. Несмотря на то, что в договоре страхования жизни и здоровья есть оговорка, что под страховой случай не подпадает, если умышленно были сокрыты факты каких-либо заболеваний застрахованного лица, эту оговорку по факту можно обойти. В течение некоторого времени (можно взять период, равный одному году, чтобы грамотно подготовить все документы) производятся все выплаты по ипотечному кредиту в установленный срок, без просрочек. За этот период готовится пакет документов на медико-социальную экспертизу для присвоения группы инвалидности заемщику. В направлении на экспертизу, которое составляется непосредственно лечащим врачом больного, отражаются все необходимые сведения о состоянии здоровья, степени нарушения функций организма, компенсаторных возможностях и реабилитационных мерах, проведенных в отношении лица. Прилагается ряд выписок не только из амбулаторно-поликлинических учреждений, но и из стационарных, в которых заемщик (он же застрахованное лицо) неоднократно должен находиться на лечении в течение этого периода. В итоге заемщик получает 1 группу инвалидности, и по условиям договора он уже не может оплачивать ипотеку. Вся оставшаяся сумма долга должна была быть выплачена банку страховой компанией. Суть схемы в том, что в договоре страхования жизни и здоровья имелся пункт, в котором говорилось, что при получении 1 группы инвалидности в результате несчастного случая, который наступил уже после подписания договора, страховая компания в 100% размере покрывает все затраты по ипотеке и выплачивает банку всю оставшуюся сумму. В связи с этим мошенники грамотно подготовили всю медицинскую документацию, направленную на МСЭ. Я не случайно сделала акцент, что нарушение здоровья и стойкое расстройство функций организма наступили в результате несчастного случая. В амбулаторной карте, во всех стационарных картах, в направлениях, выданных заключениях и актах, везде в записях фигурировало данное обстоятельство, а затем делались выводы врачей, что именно этот факт привел к медицинским последствиям. Согласно выпискам из медицинской документации состояние здоровья заемщика постоянно ухудшалось, что, в конечном счете, и привело к признанию его инвалидом 1 группы. Когда встал вопрос признания этого случая страховым, в контролирующие органы в сфере здравоохранения на федеральном и региональном уровнях были направлены запросы с целью проверки всей медицинской документации. Но результаты проверки ничего не показали. Вся медицинская документация была заполнена надлежащим образом, выводы врачей были сделаны правильные по анамнезу пациента. Нарушений со стороны медицинских учреждений и врачей также выявлено не было. Проверка записей телефонных разговоров в скорую медицинскую помощь о факте несчастного случая и отказ от вызова машины скорой помощи, так как женщину самостоятельно повезли в дежурную больницу, также ничего не дали. Проверка акта медико-социальной экспертизы, в котором все подробно было описано и сделаны выводы, что лицо действительно должно быть признано инвалидом 1 группы, нарушений не выявила. Дело до суда не дошло. Данный случай был признан страховым. В такой ситуации банк ничего не потерял, оставшаяся сумма по кредиту будет выплачена в полном размере страховой компанией. В этом случае потеряла именно страховая компания. А вот мошенники остались в выигрыше везде: у них осталась квартира, и они получили освобождение от всей оставшейся части выплаты кредита.
В подобной схеме большую роль играет коррупционная составляющая сотрудников медицинских учреждений и учреждений, проводящих экспертизу. Так как именно они должны грамотно подготовить всю медицинскую документацию. В описанной ситуации прямых доказательств противоправных действий со стороны заемщика найдено не было. И доказать сам факт мошенничества оказалось непросто, а точнее сказать, его так и не доказали. По сути, был создан прецедент, когда мошенники завуалировали свои действия под правомерные и остались безнаказанными.
По моему мнению, сотрудникам страховых компаний и кредитным организациям надо более тщательно относиться в договорах к тем пунктам, в которых прописаны условия частичного или полного освобождения от исполнения кредитных обязательств. Необходимо запрашивать и прилагать в дела выписки из медицинских учреждений, к которым прикреплен заемщик, о действительном состоянии их здоровья. Ведь такие сведения могут влиять не только на размер страховки, а также более правильно в дальнейшем квалифицировать подобные случаи.
Что касается второй схемы при ипотечном кредитовании, то она касается банковских гарантий. И если первая описанная ситуация в практике встретилась впервые, то по второй схеме был небольшой судебный прецедент, который суд не признал мошенничеством, но в связи с его решением возможны некоторые схемы обмана, используя именно банковскую гарантию. Суть дела заключалась в том, что регистрационная служба отказала в государственной регистрации договора об ипотеке. А ситуация была такова, что между банком и юридическим лицом был заключен договор об условиях предоставления банковской гарантии. По условиям этого договора банк обязался выдать банковскую гарантию определенного содержания, а юридическое лицо обязалось в порядке регресса полностью возместить банку суммы в случае платежа банка бенефициару по гарантии и уплатить комиссию за выдачу гарантии. В обеспечение исполнения юридическим лицом обязательств, указанных в договоре о гарантии, между банком (залогодержателем) и другим юридическим лицом (залогодателем) был подписан договор об ипотеке, согласно которому в залог передавалось недвижимое имущество и право аренды земельного участка. В этой ситуации регистрационная служба посчитала, что обеспечение несуществующего обязательства действующим законодательством не предусмотрено, а заключение такого договора ипотеки является мнимой сделкой, ничтожной в силу ст. 170 ГК РФ. И отказала в государственной регистрации договора ипотеки. Момент возникновения обязательства по банковской гарантии закон связывает с моментом выдачи письменного обязательства уплатить бенефициару оговоренную сумму. В силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате. Банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства). Банковская гарантия вступает в силу со дня ее выдачи, если в гарантии не предусмотрено иное. Кроме того, в банковской гарантии может быть предусмотрено, что она вступает в силу с момента получения письменного акцепта бенефициара или с момента предоставления кредита, то есть возникновения основного обязательства. Если такой оговорки нет, обязательство возникает с момента выдачи гарантийного письма. Оценив существо банковской гарантии с учетом требований норм Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований к признанию обязательства не вступившим в законную силу или незаключенным. Также суд указал, что такие сделки с банковскими гарантиями и договором об ипотеке не могут признаваться мнимыми по основаниям статьи 170 ГК РФ, сославшись на то, что в действующих федеральных законах отсутствует норма, запрещающая использовать ипотеку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из банковской гарантии и договора о предоставлении банковской гарантии.
Из всего вышесказанного и с учетом мнения суда можно сделать вывод, что ипотека может обеспечивать обязательства гаранта, возникшие из банковской гарантии, и обязательства принципала по удовлетворению регрессных требований гаранта, возникшие из договора о предоставлении банковской гарантии и факта выплаты гарантом суммы банковской гарантии по требованию бенефициара. Несмотря на то, что в момент заключения договора о предоставлении банковской гарантии отсутствует обязанность принципала исполнять регрессное обязательство, поскольку оно еще не возникло, но возможность возникновения регрессного обязательства принципала по договору о предоставлении банковской гарантии уже существует в момент заключения договора, если стороны это согласовали! Однако такое обязательство не может считаться возникшим, поскольку в момент заключения договора о предоставлении банковской гарантии отсутствует факт платежа со стороны гаранта в пользу принципала. Таким образом, производится обеспечение ипотекой будущего обязательства. В то же время отсутствуют нормы права, которые бы запрещали или, наоборот, разрешали заключение договора залога (договора ипотеки) для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем. Поэтому суд, изучив все материалы дела и представленные доказательства, с учетом норм действовавших нормативно-правовых актов, пришел к выводу, что такой договор ипотеки подлежит государственной регистрации. А договор ипотеки, заключенный с целью обеспечения исполнения обязательства принципала по регрессному обязательству перед гарантом, является юридически действительным, даже если при его совершении неизвестно, возникнет ли необходимость в реализации прав залогодержателя-гаранта. Эта ситуация наглядно показала, что подобного рода сделки вполне законны и не являются мошенничеством. Однако, пользуясь такими выводами суда, особо умные и хитрые люди, которые хорошо разбираются в данном вопросе и знают нормы законов, могут умышленно создавать ситуации с использованием именно банковских гарантий, которые влекут за собой недействительность сделок и ряд других проблем для сторон. Возможно получение гарантии от банка, в котором вообще отсутствует такая услуга, и данный документ будет являться поддельным. Также на практики были случаи, когда банки в нарушение нормативов Центрального Банка РФ предоставляли банковские гарантии на более крупные суммы, чем это допустимо. А это нарушение действующих норм и действия банка, которые можно посчитать неправомерными.
Очень часто использовались схемы обмана путем регистрации фирм-однодневок, от лица которых велась выдача поддельных банковских гарантий. Очень внимательными надо быть при подписании банковской гарантии, проверять, уполномочено на это лицо или нет. По этому основанию оспорить подлинность банковской гарантии и одновременно с этим и договор ипотеки будет очень сложно. В судебной практике есть также прецедент, в котором как раз подробно рассматривалась подобная ситуация и было вынесено Определение Верховного Суда Республики Бурятия в 2012 году.
Из всего изложенного можно сделать выводы, что когда вы заключаете договор об ипотечном кредитовании, и одновременно с этим выдается банковская гарантия, чтобы предотвратить любые негативные последствия для сторон:
во-первых, необходимо следить, чтобы такая гарантия была выдана банком, аккредитованным Центральным Банком РФ,
во-вторых, проверять все платежные данные гаранта по нескольким источникам, чтобы не попасть на подставные «банки» фирм-однодневок и компаний, которые не имеют права выдавать вообще какие-либо гарантии,
в третьих, учитывать факт халатности сотрудников банка или в некоторых случаях преднамеренные действия для преследования интересов банка, когда выдача банковских гарантий производится с нарушением норм законодательства, что может повлечь недействительность всех документов. А вы при этом потеряете свое время и деньги,
в-четвертых, сразу проверять все реквизиты и, главное, полномочия лица, которое подписывает банковскую гарантию.
Описанные выше схемы возможных мошеннических действий показались мне наиболее интересными, чтобы остановиться на них подробно.
Общие выводы, которые можно сделать из всего сказанного, что кредитным организациям (банкам) и страховым компаниям необходимо иметь в своем штате хорошо подготовленных, грамотных и квалифицированных специалистов, которые внимательно будут изучать все представленные документы.
А для всех тех, кто решил приобрести недвижимость за счет ипотечного кредитования, есть один совет — в любой ситуации оставаться внимательными, читать и проверять до момента подписания любые документы. Следование принципу «не подписывать то, что не прочитано или не понято» поможет в будущем избежать некоторых рисков.