Дмитрий Меньков
Покупка недвижимости — это не только расход денежных средств в крупном размере и возможное вступление в «ипотечное рабство». Ведь, как говорил классик викторианской литературы Сэмюэль Батлер, жизнь — это искусство извлекать значительные выгоды из неутешительных событий. И, если задуматься, в умелых руках указанный процесс с использованием предусмотренного государством регулятора — налогового вычета — может обернуться самой настоящей выгодой.
Итак, если вы в одночасье стали счастливым обладателем квартиры с кредитом лет так на десять-двадцать и, самое главное, с «белой» зарплатой, тогда вам незамедлительно пора в налоговую.
Согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право получить имущественный налоговый вычет при приобретении объектов недвижимости за счет полученного целевого займа (кредита) при условии, что он имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Если налогоплательщик ранее воспользовался своим правом на него, то повторное предоставление не допускается. К спорам по указанному вопросу мы еще вернемся.
При определении размера налогового вычета учитывается не только сумма займа, но и сумма, направленная на погашение процентов по этому займу. С 1 января 2014 г. сумма возмещения процентов по ипотечному кредиту не превышает 3 млн. рублей. Для процентов по договорам, заключенным до указанной даты, ограничения по сумме вычета не устанавливаются. Возврат процентов по ипотечному кредиту предоставляется по мере их уплаты банку. Для этого необходимо каждый год, по мере погашения процентов по кредиту, подавать полный комплект документов в налоговую инспекцию. Платежные документы по кредиту, подтверждающие уплату процентов, должны быть выписаны только на того человека, который оформил на себя вычет.
Не стоит забывать, что при покупке недвижимости в налоговый вычет могут включаться также расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, оплату работ по строительству и отделке, разработку проектно-сметной документации, подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.
Налоговый вычет с учетом ипотечного кредитования предоставляется налогоплательщику на основании основных документов, которые испрашиваются и в целом у лиц, приобретающих жилье: документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (доли в ней); договор о приобретении недвижимости (доли в ней); акт приема-передачи недвижимости; платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов (товарные и кассовые чеки, квитанции, банковские выписки по кредиту и другие документы); справка 2-НДФЛ; декларация по налогу на доходы физических лиц; паспорт; свидетельство ИНН. Помимо указанного списка дополнительным документом для налоговой будет считаться кредитный договор.
Налоговый вычет может быть получен от налоговой инспекции по окончании отчетного года, за который получается вычет, либо в течение года — у работодателя после получения в налоговом органе подтверждения права на имущественный вычет. Кроме того, обращаем внимание, что налоговый орган может не произвести имущественный вычет из-за наличия у заемщика долгов по налогам. В этом случае необходимо оплатить задолженность и принести копии квитанций в инспекцию, так как вычет произведут только тогда, когда налогоплательщиком будут погашены все долги.
Здесь необходимо сделать первый вывод: наличие долгов по налогам у заемщика влечет прекращение выплаты налогового вычета.
наличие долгов прекращение выплаты по налогам у заемщика налогового вычета
Право получения налогового вычета при долевой собственности не передается. При общей совместной собственности собственники самостоятельно устанавливают доли, в соответствии с которыми они получают вычет. Например, если работает один супруг, то супруги смогут подать заявление в налоговую инспекцию о том, что муж имеет право получить 100% вычета, а супруга и дети от своих долей отказываются.
Необходимо выделить случаи, когда нельзя воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ по расходам на погашение процентов по кредитам, израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости. Таких законодательством предусмотрено два:
- вы уже использовали имущественный вычет по расходам на погашение процентов по целевым кредитам (займам), направленным на приобретение (строительство) жилого дома, квартиры (п. 8 ст. 220 НК РФ);
- кредит (заем) выдан на иные (не связанные с приобретением жилья) цели или без указания цели (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Не менее сложны и ситуации, с которыми в проблеме налоговых вычетов по ипотечному кредитованию сталкиваются органы судебной системы.
Так, наибольшее количество судебных споров на указанную тему связано с так называемой «взаимозависимостью» лиц, участвующих в сделке по купле-продаже недвижимости.
Истица обратилась в суд с исковым заявлением к налоговой инспекции о признании незаконным отказа в предоставлении имущественного налогового вычета за 2011 — 2013 годы, просила возложить на административного ответчика обязанность предоставить имущественный налоговый вычет, не была согласна с отказом в предоставлении налогового вычета по сделке купли-продажи доли в квартире со своим братом со ссылкой на то, что они являются взаимозависимыми лицами. Истица указала, что брат имеет семью и квартиру в собственности, независимая оценка подтвердила рыночную стоимость квартиры, деньги в полном объеме перечислены продавцу, в том числе с помощью денежных средств, полученных в банке по договору ипотеки.
Суд первой инстанции постановил решение об отказе в удовлетворении административного иска.
В апелляционной жалобе истица указала, что законодатель, закрепляя право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц, имел в виду налогоплательщиков, израсходовавших собственные денежные средства на приобретение недвижимости, что в силу закона дает право на налоговый вычет. При этом полагала, что не любая степень родства автоматически влечет признание лиц взаимозависимыми, поскольку оплата денег произведена реально, в соответствии с рыночной ценой жилья, передача имущества произведена фактически, условия сделки опровергают выводы суда.
Судом первой инстанции установлено, что родственные отношения между сторонами договора купли-продажи жилого помещения влияния на условия и экономические результаты названной сделки не оказали, поскольку она носила реальный характер, квартира приобретена с использованием ипотечного кредита и собственных средств истицы и перешла в ее собственность, продавец (брат) проживает в другом жилом помещении.
Однако, отказывая административному истцу в удовлетворении иска, суд исходил из того, что в силу закона сам факт совершения сделки между братом и сестрой в данном случае исключает право на получение налогового вычета, предусмотренного ст. 220 Налогового кодекса РФ. Остальные условия сделки, на которые ссылается административный истец в обоснование требований, суд признал не имеющими юридического значения для дела.
Решая задачи по стимулированию граждан к улучшению своих жилищных условий, федеральный законодатель одновременно установил случаи, когда право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц не применяется. К их числу отнесено совершение сделки купли-продажи квартиры между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Налогового кодекса РФ, независимо от других условий сделки. Указанный закон применен верно.
Апелляционным определением Челябинского областного суда от 09.02.2016 по делу № 11а-2318/2016 административной истице отказано в удовлетворении апелляционной жалобы.
Важный вывод, следующий из указанного примера, таков: покупка недвижимости с использованием ипотечного кредита между взаимозависимыми лицами не является основанием для получения налогового вычета.
покупка недвижимости между НАЛОГОВЫЙ взаимозависимыми лицами ВЫЧЕТ с использованием ипотеки
Невозможно не отразить судебную практику, основанную н
Истица обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании отказа налоговой инспекции, об обязании инспекции включить стоимость приобретенной квартиры в уведомление, подтверждающее право на имущественный налоговый вычет, приложив ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд. В обоснование указала, что в июле 2010 года приобрела квартиру с привлечением ипотечного кредита, в связи с чем ею ежегодно в налоговый орган подавалось заявление о подтверждении права на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц. Полученные уведомления предоставлялись работодателю. В сентябре 2014 года она приобрела иную квартиру с использованием ипотечного кредита. В связи с этим, в 2015 году она подала очередное заявление в налоговую инспекцию о подтверждении права на получение имущественного вычета по НДФЛ на 2015 год, в котором указала две суммы:
- остаток суммы, израсходованной в погашение процентов по ипотечному кредиту при приобретении квартиры;
- сумма, израсходованная на приобретение квартиры.
Однако налоговая инспекция по результатам камеральной проверки сообщила о неправомерном заявлении имущественного налогового вычета.
Определением суда первой инстанции истице отказано в принятии административного искового заявления в части требований об обязании налоговой инспекции включить стоимость приобретенной в сентябре 2014 года квартиры и сумму фактически уплаченных в 2014 году процентов по кредитному договору в уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.
В апелляционной жалобе истица поставила вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении требований. В обоснование доводов жалобы указала, что судом первой инстанции не был рассмотрен вопрос о социальной значимости для нее покупки квартиры, а также факт уплаты ею налога на доходы физических лиц в течение 26 лет. Также судом, по ее мнению, не дана оценка тому обстоятельству, что из предусмотренного пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации предельного размера имущественного налогового вычета в сумме 2 000 000 рублей ей был предоставлен вычет на меньшую сумму. Поскольку право на получение налогового вычета возникло в 2010 году, когда предельный размер составлял 2 000 000 рублей, вычет был предоставлен в меньшем размере, то она полагала, что у нее возникло право на остаток имущественного налогового вычета, переносимый на последующие налоговые периоды. Истица не согласилась с выводами суда о повторности заявления ею имущественного налогового вычета.
Отказывая истице в удовлетворении требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакциях, действующих до и после 01.01.2014, пришел к выводу об отсутствии у истицы, реализовавшей свое право на имущественный налоговый вычет до 01.01.2014 в связи с приобретением квартиры, возможности воспользоваться правом на остаток имущественного налогового вычета после указанной даты в связи с приобретением второй квартиры, поскольку, во-первых, повторное предоставление имущественных налоговых вычетов не допускается; во-вторых, положения новой редакции статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после 01.01.2014, право на получение имущественного налогового вычета, возникшее у физического лица до указанной даты, регулируется нормами Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 года.
Истица реализовала свое право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры до 01 января 2014 года, а, значит, к указанным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.01.2014.
Обращение истицы в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении права на остаток имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры является ничем иным как повторным обращением с заявлением о предоставлении права на имущественный налоговый вычет.
Однако повторное предоставление имущественных налоговых вычетов по расходам на приобретение (строительство) жилья и приобретение земельных участков, а также по процентам не допускается. Аналогичная норма содержалась в прежней редакции Налогового кодекса Российской Федерации.
С учетом того, что истица право на налоговый вычет использовала в период действия прежней редакции статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, то оснований для получения остатка имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры после 01.01.2014 не имеется, так как новая редакция статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применяется теми налогоплательщиками, которые ранее право на вычет согласно Налогового кодекса Российской Федерации (в прежней редакции) не использовали.
Апелляционным определением Кировского областного суда от 04.02.2016 по делу № 33а-625/2016 истице в удовлетворении жалобы отказано.
Из указанной практики можно сделать два важных вывода. Один в прямом значении прописан в судебном постановлении: повторное предоставление имущественных налоговых вычетов по процентам для правоотношений, возникших до 01.01.2014 не допускается.
повторное предоставление имущественных налоговых вычетов по процентам для правоотношений, возникших до 01.01.2014
Второй вывод вытекает из первого — лица, не использовавшие ранее (до 01.01.2014) право на вычет по процентам, имеют возможность воспользоваться правом на остаток имущественного налогового вычета в последующем.
неиспользование ранее НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ (до 01.01.2014) права (остаток по %) на вычет по процентам
Подводя итоги данного анализа, хочется отметить, что правоотношения, связанные с получением налогового вычета при покупке недвижимости в ипотеку, достаточно просты и последовательны. При покупке недвижимости по ипотечному кредиту в целях не потерять предусмотренную государством выгоду соблюдаем следующие правила:
1. В связи с предоставлением возврата процентов по ипотечному кредиту по мере их уплаты банку, ежегодно собираем пакет документов на возвратный налог в целях предоставления его в налоговые органы.
2. При подаче указанных документов не забываем предоставить кредитный договор.
3. Предоставляем все документы о производимых ремонтных работах и затратах на строительные материалы при покупке недвижимости в ипотеку.
4. Платим по кредитному договору и погашаем задолженность по налогам своевременно, иначе выплата налогового вычета будет правомерно прекращена.
5. Не забываем о том, что налоговый вычет получает одно лицо. Поэтому при выборе получателя вычета учитываем его долю в недвижимости и трудовую занятость (в том числе, размер заработной платы).
6. Анализируем возможные случаи отказа в выплате налогового вычета: ранее использованное право на вычет по процентам по ипотечному кредиту и выдача кредита на иные цели или без их указания.
7. Взаимозависимые лица на налоговый вычет не претендуют, и даже кредитный договор на покупку недвижимости в указанном случае не влечет возникновения указанного права.
8. На остаток имущественного налогового вычета по процентам можно претендовать только в случае неиспользования ранее (до 01.01.2014) указанного права; лица, воспользовавшиеся данным правом до 01.01.2014, после указанной даты его лишены.
Исходя из указанных правил и возможности приобрести жилье в ипотеку, необходимо извлекать максимальную выгоду из этого, с первого взгляда, «неутешительного события».