Татьяна Гусева, директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки»
- Ипотечники защищены Федеральным законом № 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?
- При планировании строительства достаточно сложно гарантировать благоприятные и стабильные темпы строительства и спроса. Ситуация зависит от множества факторов. Это может быть неправильно выбранная и неосторожная стратегия Застройщика, или экономическая ситуация в стране, которая в первую очередь влияет на спрос, а, значит, и на финансирования строительства дольщиками.
- Как рассасываются старые долгострои?
- В настоящее время по многим проблемным объектам возобновляется строительство. Драйвером становится административное вмешательство муниципальных властей, которые на своем уровне предлагают льготы и преференции той компании, которая будет готова достроить брошенный комплекс. Так, например, компания «Гранель Девелопмент» взяла на себя обязательства по достройке ЖК «Алексеевская роща», реализация которого растянулась более чем на 8 лет. Совокупный объем дофинансирования в этот проект составляет порядка 600 млн. руб. В рамках компенсации за это мэрия Балашихи для компании «Гранель Девелопмент» разрешила строительство нового крупного жилого комплекса емкостью около 565 тыс. кв.м., тогда как в целом по городу действует мораторий на новое строительство.
Аналогично в пределах МКАД, например, достраивается сейчас жилой комплекс «Терлецкий парк», ранее более известный на рынке под названием «Московские окна». Строительство объекта начиналось еще в 2007 году, после этого объект долго стоял, и только в начале 2015 года полностью поменявшаяся девелоперская команда снова продолжила строительство комплекса.
Также можно и сказать про условные долгострои — т.е. объекты, в которых даже строительство толком не было начато. Например, у ГК «СУ-155» было минимум 3 таких объекта в Москве и области, в которых работы были либо вообще не начаты, либо только подготовлена площадка. Однако средства с покупателей уже исправно собирались, и, например, в ЖК «Like City» в Одинцовском районе уже было продано порядка 100 квартир. Понятно, что когда у компании начались проблемы, то объекты были «заморожены», и «разморозка» для них наступает только после вмешательства компании-санатора. Например, сейчас определено, что минимум 1 комплекс будет достраивать компания Urban Group. Кстати, этот же застройщик начал реализацию другого заброшенного комплекса в окрестностях г. Видное, который сейчас называется «Видный город».
- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?
- Несмотря на то, что Федеральный закон № 214-ФЗ вступил в силу еще одиннадцать лет назад, на сегодняшний день по-прежнему существуют схемы продажи квартир в строящихся объектах, в просторечии называемые «серые», но их нельзя назвать незаконными. Например, предварительный договор купли продажи, после подписания которого покупатель платит часть стоимости квартиры, которой, по сути, еще нет. Такая схема не обязывает застройщика подписывать с покупателем в последствие договор купли-продажи. И при возникновении такой ситуации покупатель может вернуть себе только уплаченную часть стоимости квартиры, которая на практике и составляет полную стоимость приобретаемого объекта.
Однако больший риск покупки объекта зависит не от формы реализации, а от Застройщика и объекта. Прежде чем приобрести недвижимость (даже по договору участия в долевом строительстве) необходимо досконально изучить проект и все, что с ним связано. Проверить наличие разрешения на строительство и проектной декларации на сайте объекта. Уточнить репутацию и опыт застройщика, есть ли у него завершенные проекты.
- Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что надо сейчас обращать особое внимание?
- Перед подписанием кредитного договора мы рекомендуем обратить внимание на ряд важных моментов, такие как:
-
условия и порядок начисления процентов — начисление процентов осуществляется либо со дня, следующего за днем выдачи кредита/займа, либо со дня выдачи кредита/займа, но ни в коем случае не с даты подписания договора;
-
полная стоимость кредита или иными словами — эффективная ставка, которая помимо ежемесячных процентов за пользование кредитом может включать в себя комиссии за дополнительные услуги банка (например, рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов, рассчетно-кассовое обслуживание и прочее). Все предусмотренные по кредиту расходы должны быть четко прописаны в самом договоре;
-
тип погашения кредита: существует 2 способа платежей — аннуитетный и дифференцированный. Под аннуитетным подразумевается погашение равными суммами на протяжении всего срока использования кредита. Дифференцированный же предполагает погашение основного долга равными суммами, а начисление процентов осуществляется на остаток долга. График погашения кредита должен отражаться в Приложении к договору и являться его неотъемлемой частью;
-
досрочное погашение кредита: — у Заемщика есть право на досрочное погашение кредита как частично, так и в полном объеме. Для этого необходимо заблаговременно оповестить о своих намерениях Кредитора, написав заявление;
-
несвоевременная оплата кредита — данный момент нужно взять под особый контроль, т.к. в случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных договором, банк вправе применить штрафные санкции, размер которых в обязательном порядке также должен быть прописан в договоре. В случае если заемщик длительный срок не выполняет свои обязательства, банк может прибегнуть к взысканию имущества Заемщика. Поэтому во избежание применения данной меры в случае ухудшения финансового положения заемщика рекомендуем заблаговременно обратиться в банк для решения создавшейся ситуации. Для решения проблемы банки могут пойти на реструктуризацию кредита (снижение процентной ставки, предоставление процентных каникул, снижение суммы ежемесячного платежа на определенный период).
Выше перечислены основные моменты, на которые стоит обратить внимание, но есть и иные условия, которые также не стоит упускать из виду. Для этого мы рекомендуем внимательно ознакомиться с договором и задать все уточняющие вопросы перед его подписанием.
- Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?
- Тут существует одна опасность — это взаиморасчеты между уступающим права требования и приобретающим права требования. Денежные средства не должны быть перечислены до регистрации, хотя такая практика имеет место быть. Обязательно необходимо проверить документы о взаиморасчетах между первичным продавцом и покупателем по договору уступки.
- Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?
- В целом хотелось бы отметить наметившуюся недавно тенденцию по переводу апартаментов (коммерческой недвижимости) в формат традиционных квартир еще на стадии строительства комплекса. Делает это самостоятельно сам девелопер, тем самым повышая ликвидность полученной недвижимости на рынке (особенно если за этой трансформацией не следует повышение цены на них, т.к. известно, что в среднем апартаменты стоят дешевле квартир примерно на 15-20%). Прецедент на рынке был создан компанией «Capital Group», которая смогла осуществить перевод апартаментов в квартиры в своем ЖК «Лица». Во многом это стало возможным благодаря грамотному проектированию комплекса, т.к. все апартаменты в нем изначально соответствовали всем требованиям, предъявляемым к строительству традиционных квартир.
Сейчас в некоторых других проектах компании также готовы нести дополнительные издержки по переводу таких комплексов в квартиры. Например, недавно об этом заявил менеджмент застройщика ЖК «Березовая аллея», который возводится в Останкинском районе. Мы рекомендуем клиентам обращаться к специалистам, зарекомендовавшим себя на рынке, с многолетним успешным опытом. Кроме того, в интернете существует масса полезной информации, которая поможет предостеречь от возможных проблемных и сложных моментов при покупке недвижимости. Не стоит ориентироваться только на стоимость, чаще всего это бывает лишь маркетинговый ход, либо таит в тебе «подводные камни».
Наталья Матюшина