Юлия Вербицкая, кандидат юридических наук
председатель Третейского суда строительных организаций г. Москвы
1. Как все будет на практике?
- На практике для совершения сделки и подготовки к ней необходимо будет получить в Росреестре выписку, подтверждающую наличие действительного собственника на данный момент времени. Именно эта выписка — необходимый документ для сторон сделки, риелторов, проверяющих документы, и регистратора для первичной подачи. Ранее, помимо прочих документов, требовалось свидетельство — документ на специальной бумаге со степенями защиты, наличие которого теперь необязательно.
2. Мошенники найдут лазейки?
- На мой взгляд, могут. Очевидны две серьезные опасности. Поскольку недвижимое имущество — один из самых дорогих активов, попытки неправомерно завладеть правами на него как были, так и будут, особенно в кризисное время.
Итак, первая опасность — хакеры. С учётом развития информационных технологий становится понятно, что «взломать» можно любую базу, даже сайт Белого Дома в США. Информационная база Росреестра, в которой содержатся регистрационные записи, может быть взломана, повреждена, заблокирована. Теоретически даже уничтожена. В этом случае при отсутствии дополнительных документов, включая свидетельство, восстановить правообладателя может быть очень сложно, а в ряде случаев невозможно.
Вторая опасность — возможность фальсифицировать, подделать справку и на стадии предварительного договора, например, похитить переданный аванс и другие суммы. Отсутствие свидетельства — дополнительной гарантии защиты — позволяет «упростить» мошеннические схемы.
3. Как вы сможете защитить от них клиентов?
- Рекомендовать иметь весь пакет документов на руках, включая «эстимейт» — историю возникновения первоначального права собственности и всех последующих сделок. Кроме того, проверить историю объекта в ЕГРП, проверить базы данных судов и судебных приставов. Это может выполнить специальный человек — юрист или, например, риелтор, имеющий соответствующее образование и квалификацию.
4. Ваши советы крупным собственникам?
- Составить единую базу своих объектов недвижимости, в которой учесть объект, его вид, документы, связанные с его приобретением и использованием, ежегодный контроль за использованием и налогообложением, контроль за коммунальными платежами. Хранение оригиналов документов осуществлять в специальном депозитарии, доступ к которому имеет строго ограниченное число лиц.
5. Земля — как ее касается вопрос отмены?
- Комплект документов на землю несколько шире, чем, например, на апартаменты, и включает обязательные данные, входящие в состав кадастровой документации — межевание, поворотные точки, информацию о категории и специальном использовании. Сделки с землей несколько сложнее, что является большей гарантией защиты прав, однако принцип аналогичен. Также необходимо сказать, что за объектом недвижимости, например, жилым домом, следуют права на земельный участок, на котором данный дом расположен. То есть если «похищен» дом, то земельный участок следует за ним практически «автоматом».
6. Бартер в сделках. Что здесь?
- Мена (бартер) — понятие, установленное гражданским законодательством, суть которого в том, что стороны передают друг другу вещи равноценные, т.е. меняют не «товар» на деньги, а «товар» на «товар». Основное условие для объектов недвижимости при мене — стоимость должна быть одного порядка, равнозначной, чтобы отсутствовал риск признания такой сделки недействительной. Процедура регистрации таких сделок аналогична купле-продаже. При совершении данной сделки, конечно, подлежат проверке права каждой из сторон.
7. Расскажите о Вашем опыте сопровождения крупных сделок, на что особо обращать внимание?
- Важным является постоянный контроль прав, использования объектов (часто крупный собственник отдаёт свои объекты в управление), налоговые ставки — распространена практика оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, что приводит к пересчету (уменьшению) налога. Впрочем, все нарушенные права подлежат защите (восстановлению) в судебном порядке.