— Можно ли «слить» в одну квартиру все квартиры жилого дома?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Нет, это противоречит самой идее многоквартирного дома.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Закон допускает объединить несколько квартир в одну. Нужно написать и подать соответствующее заявление в БТИ и получить разрешение. Такое разрешение получают не ранее чем через три недели. Далее мы идем с данным разрешением в управление архитектуры и пишем заявку, чтобы провести экспертизу помещений с целью получения разрешения уже от них. После чего там же составляется генеральный план. После объединения не нужно забывать о том, что нужно зарегистрировать данное помещение.
Дмитрий Якушев, ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ), а именно глава 4, позволяет производить переустройство и перепланировку жилых помещений, но с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. При этом ст. 25 ЖК РФ дает определение терминам переустройство и перепланировка:
— переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения,
— перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Ответ на вопрос о том, можно ли объединить все квартиры жилого дома в одну, сводится к одному постулату: переустройство и перепланировка возможны, если будут соблюдены требования законодательства и получено одобрение (согласование) органа местного самоуправления. Давайте подробнее разберемся, что кроется под этими двумя условиями.
В ЖК РФ не указано, о соблюдении требований какого законодательства идет речь — только жилищного или же любого иного, федерального или законов субъектов РФ. Скорее всего, под законодательством Российской Федерации необходимо понимать жилищное законодательство, в состав которого входят не только законы, но и иные нормативные правовые акты (ст. 5 ЖК РФ), а также иные акты законодательства, включаемые в его состав в соответствии с отраслевыми кодексами и иными законами с учетом положения Конституции РФ о разграничении полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами. Однако, исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что под законодательством понимается не только жилищное законодательство, но и градостроительные, санитарные нормы, нормы по охране жизни и здоровья граждан и т.д.
Итак, давайте разберемся, какие именно требования нужно соблюсти для проведения переустройства и перепланировки квартиры.
Во-первых, в результате перепланировок должна быть сохранена несущая способность конструктивных элементов здания, несущие строительные конструкции должны оставаться в работоспособном состоянии, обеспечивающем надежность и пространственную устойчивость здания. При этом прочность, устойчивость и долговечность элементов перепланированной квартиры должны соответствовать существующим нормативным требованиям (как правило, это следующие нормы: Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. № 109), Свод правил СП54.13330.2011 СНИП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденный Приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 78, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), Методические рекомендации по ликвидации нарушений в содержании и использовании жилищного фонда и придомовых территорий (МДС 13-17.200), утвержденные Приказом Минстроя РФ от 29 марта 1995 года № 8, Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и т.д.
Во-вторых, переустройство и перепланировка квартиры не должны нарушать права и законные интересы жильцов и соседей, а также не должна создаваться угроза их жизни и здоровью.
В-третьих, произведенные переустройство и перепланировка должны соответствовать требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Таким образом, чтобы понять, возможно ли объединить все квартиры жилого дома в одно помещение, необходимо проанализировать ряд строительных, санитарных, противопожарных и иных норм. Сделать это могут соответствующие эксперты, имеющие специальное образование и осуществляющие свою деятельность в строительной отрасли. Полагаю, что в ряде случаев, исходя из конструкции жилого дома (вспомним, что многие квартиры располагаются в дореволюционных домах — особняках, изначально представляющих из себя единое жилое пространство), произвести объединение квартир всего дома в одну возможно. Однако ответ в том или ином случае нужно искать у специалистов строительной отрасли, являющихся членами саморегулируемых организаций и имеющих соответствующий доступ. Как правило, данный ответ содержится в техническом заключении о возможности проведения переустройства и перепланировки, которое оформляется к проекту объединения квартир.
— Вертикальное слияние — какие здесь особенности споров?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Квартиры, находящиеся в двух уровнях по вертикали в границах одного стояка, подвергаются реконструкции с целью объединения. Самой распространённой причиной такого действия является родство собственников и желание проживать совместно. Такие квартиры при реконструкции также подвергаются перепланировке для более комфортного использования жилого помещения. В результате такого слияния изменяется жилая площадь помещения, квартира выделяется в самостоятельный объект недвижимости и вносится в реестр капитального строительства под одним кадастровым номером.
Для производства таких работ необходимо провести экспертизы (влияние на состояние несущих конструкций, гидравлический и тепловой режим системы отопления, микроклимат в жилых комнатах, санитарно-технические мероприятия, гидроизоляция пола и другое в зависимости от работ), разработать проектную документацию, согласовать и получить разрешение в уполномоченных на то органах. Самыми распространёнными категориями дел являются дела по искам о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии. Иски подаются лицами, осуществившими перепланировку. Требования — привести жилое помещение в прежнее состояние. Такие иски могут подать обслуживающие многоквартирные дома организации, соседи и любые заинтересованные лица, чьи права в результате переустройства, перепланировки и реконструкции были нарушены.
Причиной возбуждения судебного производства является несоблюдение собственниками жилых помещений вышеуказанных действий. Узаконивать перепланировку «по факту» не стоит: суд может отказать и еще обяжет вернуть все в первоначальный вид, что повлечет огромные материальные потери. А если произойдёт обрушение стен или утечка газа, последствия могут стать трагичными. При принятии решения о вертикальном объединении квартир необходимо руководствоваться нормами жилищного и градостроительного законодательства, пользоваться услугами лицензированных специалистов, не создавать угрозу жизни, здоровью и иным интересам граждан.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Совместить две квартиры, которые находятся друг над другом, и сделать из них двухуровневую квартиру как в юридическом, так и в организационно-техническом плане, не всегда возможно. Сделать проем в межэтажном перекрытии намного сложнее, чем в несущей стене. Повышается риск обрушения дома, и именно поэтому осуществлять такие проекты нужно только после всевозможных плановых и технических расчетов. Объединение квартир по вертикали предусматривает установку лестницы. Часто споры возникают из-за ее размеров, так как эти размеры оговариваются строительными нормами и правилами. Согласно таким правилам ширина лестницы должна составлять не менее 0,9 м, а максимальный уклон не превышать соотношение 1:1,25 к высоте потолка. Лестница может быть винтовой или с забежными ступенями. Но, как правило, эти замеры нарушаются, из-за чего и происходят всевозможные судебные тяжбы. Также важно отметить, что обустраивать санузел или кухню над жилыми помещениями запрещено, за исключением первых этажей. Зато в случае с объединенными по вертикали квартирами можно разместить ванную или туалет на втором этаже над кухней, расположенной на нижнем уровне. К примеру, в обычной квартире так делать нельзя.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Осуществить вертикальное слияние, то есть объединить две квартиры, расположенные друг над другом, технически и теоретически возможно. Однако здесь имеются нюансы, и самый главный нюанс – это обустройство лестницы между этажами в объединенных квартирах. Для установки лестницы необходимо обустроить проем в межэтажном перекрытии. При таком обустройстве риск обрушения гораздо больше, чем при изменении несущих конструкций и/или перегородок.
Однако зачастую споры связаны не с соблюдением СНиПов при обустройстве перепланировки, а с вопросами использования такой квартиры. Имеются случаи, когда первый этаж квартиры используется под магазин или даже ночной бар, а вторая часть уже как жилое помещение или офис. Жильцы и соседи по дому жалуются на шум, антисанитарное содержание и т.д. Более того, собственники двух объединенных квартир, получив дополнительные квадратные метры, обустраивают в жилых помещениях сауны, бассейны, возводят камины, дымоходные трубы которых выводятся на общую крышу многоквартирного дома. Все эти изменения и улучшения несут угрозу безопасности жизни и здоровью граждан, а также противоречат нормам обустройства жилых помещений в многоквартирных домах, в связи с чем такие перепланировки признаются судами незаконными.
— Можно ли менять местами кухни и жилые комнаты? Как?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Действующим законодательством запрещено менять местами кухни и жилые комнаты. Исключение могут составить первые этажи.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Достаточно часто многие граждане хотят освободить место, занять не использующиеся места в квартире. И для того, чтобы это осуществить, они прибегают к тому, чтобы провести именно такую перепланировку – поменять местами кухню и жилую комнату. На вопрос, можно ли, опираясь на законодательство, поменять местами кухню и жилое помещение, то есть перенести кухню, к примеру, в спальню, ответ всегда один — отрицательный. Нет, такой перенос запрещен действующим российским законодательством. Такое правило взято из пункта 24 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Данный пункт запрещает размещение кухни над жилыми помещениями соседей снизу. Если же вы уже все-таки произвели такой незаконный перенос, то в этом случае эти помещения признаются непригодными для проживания. Точно такие же правила применяются, если мы решим увеличить размер кухни за счет жилой комнаты.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Ответ на вопрос содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), в соответствии с п. 24 которого размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Таким образом, провести перепланировку и переместить кухню на место жилой комнаты запрещено на законодательном уровне. Узаконить такую перепланировку в судебном порядке также не получится (например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 ноября 2010 г. № 33-33845).
— Какие споры идут в судах по переустановкам туалетов?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Споры могут возникнуть при нарушении правил эксплуатации жилого помещения при переносе сантехнического оборудования: в связи с расширением площади туалета за счет жилой площади помещения, организацией входа из жилых комнат и кухни (с учетом интересов инвалида-колясочника), нарушением переноса трубной разводки, переустановкой сантехнических приборов, отсутствием гидроизоляции пола и порожка.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Основные споры, которые находятся в судах, начинаются с того, что граждане производят самовольную перепланировку санузла. Наиболее часто случается так, что недобросовестные граждане меняют местами кладовую и туалет, либо вообще оборудуют под санузел кухню, перемещение которой категорически запрещено. Как правило, прежде чем такие дела оказываются в судах, истцу отказывают в согласовании такой перестройки. Так как в соответствии с пунктом 2.6 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается, а также по санитарно-гигиеническим нормам не допускается объединение вентиляционных каналов туалетов и кухонь. А в соответствии со статьями 8, 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на благополучную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Все жилые помещения по планировке, микроклимату, воздухообмену должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Осуществление приведенных перепланировок не подпадают под рамки действия данного закона и, соответственно, нарушают его, из-за чего, собственно, и начинаются такого рода споры.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— При переустановке туалетов нужно помнить о Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), в соответствии с п. 24 которого размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Т.е. перемещение туалета в квартире на место над комнатами нижней квартиры строго запрещено. Такая перепланировка не получит соответствующего согласования и не будет признана судом.
Как правило, переустановка туалета сопряжена с перепланировкой туалета и ванной комнаты. Собственники малогабаритных квартир пытаются расширить площадь кухонь, ванных комнат за счет сноса и/или переноса перегородок между туалетом и ванной комнатой, кухней, прихожей, кладовой. Как правило, такие перегородки не являются несущими и в большинстве случаев получить разрешение на их снос или изменение довольно легко. Однако в некоторых случаях не допускается даже изменение проемов в перегородках. Так, например, наиболее жесткие ограничения предусмотрены для перепланировки панельных и блочных домов в силу того, что по своим прочностным характеристикам они уступают кирпичным домам. Так, п. 4.2.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, устанавливает запрет на расширение и устройство проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 05.02.2014 по делу № 33-563).
Более того, перенос туалета в квартире многоквартирного дома без соответствующего согласования и своими силами может нести негативные последствия. В случае если при подключении сантехнических труб, труб подвода воды будут допущены ошибки, это может привести к прорыву труб и затоплению нижерасположенных квартир. Это приведет к тому, что жильцы нижних этажей предъявят собственнику переустроенной квартиры требования о возмещении материального ущерба.
— Какие споры идут по освоению чердаков?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Споры по незаконному переустройству, перепланировке и использованию чердака, устранению препятствий к доступу к чердачному пространству, признанию права собственности на чердачное помещение.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Можно достаточно часто встретить споры в связи с реконструкцией и видоизменением чердаков и мансард. Споры, в основном, идут с местной администрацией, так как в соответствии с распоряжениями, поступающими от них, дублируются ограничения по реконструкции чердаков и мансард, закрепленные на уровне федерального законодательства. Граждане пытаются признать недействительными такие акты в части или конкретные пункты таких актов.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Некоторое время назад жители последних этажей многоквартирных домов стали оборудовать выход на чердак из своей квартиры, сооружать перегородки при необходимости и таким образом получали двухкомнатную квартиру большей площади. Однако с чердачными помещениями споры идут не по вопросу соответствия проводимых перепланировок строительным нормам и правилам, а также возможности причинения такой перепланировкой вреда жизни и здоровью граждан, а по вопросу признания права собственности на присвоенные квадратные метры. Чердаки, мансарды многоквартирных домов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Такие помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном доме, имеют инженерное оборудование, требующее доступа обслуживающего персонала; несущие конструкции крыши (стропила) расположены в помещении чердака, конструкция крыши (кровли) жилого дома входит в состав помещения чердака по всей площади покрытия. Возводимые помещения на чердаках могут препятствовать доступу к действующим коммуникациям общедомового значения: трубопроводам системы отопления; системе электроснабжения, к общедомовым системам вентиляции, канализации и лифтовому оборудованию.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу частей 1 и 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Положениями ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, исходя из положений ГК РФ, приобрести право собственности на чердачное помещение жильцы многоквартирного дома не вправе (апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2016 по делу № 33-2922/2016, апелляционное определение Калининградского областного суда от 28.01.2015 по делу № 33-50/2015г.).
— В Красногорске хозяин крыши построил там зимний сад и бассейн. Имел право?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Нет, не имел, так как отсутствуют любые сведения, подтверждающие право владения данным помещением.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Нужно начать с того, что если крыша типовая, построенная согласно СНиПу II-26-76* «Кровли», то вам не разрешат это делать, независимо от того, собственник вы или нет. Если крыша дома – имущество собственников, то без согласия собственников жилья производить переоборудование крыши нельзя, это прямое нарушение норм Жилищного кодекса РФ. Но если крыша находится у вас в собственности, то вы и сад можете построить, и бассейн с небольшими горками. Правда, придется повозиться с документами, провести всевозможные экспертизы, инженерные замеры, разрешения муниципальных органов и так далее. Не останется в стороне и мнение жильцов дома, хоть и решающим оно уже не будет. После ввода в эксплуатацию вашего творения можно со спокойной совестью загорать и купаться в бассейне на свежем воздухе.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Ответ на вопрос содержится в ст. ст. 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым крыша является общим имуществом многоквартирного дома, а проведение реконструкции крыши возможно только с общего согласия жильцов дома. Кроме того, и сама реконструкция должна быть проведена в установленном законом порядке, т.е. должен быть проект будущих изменений, техническое заключение о возможности проведения такой реконструкции, разрешение на проведение реконструкции органом местного самоуправления.
Даже если все жильцы дома будут согласны на оборудование зимнего сада и бассейна на крыше, вопрос сохранения прочности конструкций здания остается под сомнением. Изначально при проектировании жилых домов обустройство кровли многоквартирных домов не рассчитаны для расположения там дополнительных тяжеловесных конструкций, ведь зимний сад (деревья в горшках и кадках), бассейн имеют немалый вес, который, несомненно, будет влиять на прочность конструкции здания, что приведет к аварийности дома. Поэтому даже если формально возвести сад на благо жильцов дома, если конструкция дома изначально не проектировалась под такую нагрузку, можно ожидать негативных последствий.
— Возможно ли слияние балконов (в том числе остекление всех в один)?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— При переустройстве и объединении балконов или лоджий не допускается остекление, изменяющее внешние очертания дома, установление радиаторов отопления от общедомовой системы.
Илья Рейзер
адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы
— Да, возможно, но всегда следует помнить о правилах и ограничениях, которые действуют в отношении объединения балкона. Чтобы приступить к оформлению такого слияния, вам необходимо подготовить следующий пакет документов: поэтажный план с экспликацией, копии правоустанавливающих документов на квартиру. Также вместе с этими документами нужно предоставить в жилищную инспекцию еще несколько документов: проект перепланировки объединения балкона и комнаты (либо кухни), разработанный в лицензированной проектной организации, либо в той проектной организации, которая разрабатывала проект дома вашей серии, заявление на перепланировку. И только после того, как получите письменное разрешение из жилищной инспекции, можно приступать к работам по слиянию балкона и кухни или комнаты.
Остекление балкона в соответствии с законодательством — это такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, которые, естественно, не являются несущими. Конкретно эти вопросы решаются в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ. Здесь главный вопрос в том, должны ли собственники оформлять соответствующее разрешение, если балкон или лоджия были остеклены еще до принятия кодекса, или же если остекление было произведено предыдущими владельцами квартиры. Ответ на этот вопрос следующий: если в техническом паспорте БТИ данная характеристика квартиры не прописана, то тогда да, в соответствии с законодательством должны.
— Какие споры по переустройству входов в объединенные квартиры (со второго этажа, с лоджии)?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— При организации входа с улицы через лоджию необходимо создание лестницы. Это может повлечь уменьшение земельного участка, который является общим имуществом дома. При объединении квартир по вертикали допустим вход со второго этажа, если это предусмотрено согласованным планом реконструкции и перепланировки. При переустройстве входов необходимо соблюдать требования пожарной безопасности. Организация входа с балкона может повлечь отсутствие изолированных комнат в помещении.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Согласно Правилам, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Т.е. формально перенос и устройство дверных проемов разрешены. Но опять возвращаемся к вопросу, а сохранится ли прочность конструкции после такой перепланировки, т.е. прежде чем проводить перепланировку необходимо получить техническое заключение.
Второй немаловажный вопрос — это получение согласия собственников общего имущества многоквартирного дома на проведение реконструкции. Отдельный вход в квартиру обустраивается в результате разбора окна или стены, и в данном случае стена является общим имуществом многоквартирного дома. Согласно ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии со ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В противном случае есть вероятность признания такой перепланировки незаконной.
— Несущие стены — какие споры идут по новым домам?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Нарушения строительных норм застройщиком при возведении несущих стен, например, повлекшие невозможность эксплуатации с имеющейся системой вентиляции (с необходимостью снесения стены), появление трещин, которые влекут угрозу жизни и здоровью граждан.
— Какие идут споры по праву голоса от объединенной квартиры, роли в придомовой территории, рекламе на стенах жилых домов?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Право голоса от объединенной квартиры будет учитываться согласно выбранному способу собственников жилых помещений, исходя из положений федерального закона и положений устава. Придомовая территория — объект налогообложения, распределяемый пропорционально между всеми жильцами. Относительно рекламы на стенах жилых домов могут возникнуть споры о незаконном использовании чужой собственности, устранении несанкционированно размещенных объектов, а также споры, связанные с прибылью от данных доходов.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— Согласно п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, при определении права голоса собственника от объединенной квартиры следует учитывать общую площадь объединенной квартиры. Следует учитывать, что такая квартира должна быть оформлена соответствующим образом, т.е. проведенное обустройство двух квартир должно быть согласовано в органах местного самоуправления, проведенная перепланировка должна быть учтена специалистами БТИ и поставлена на кадастровый учет, должно быть зарегистрировано право собственности на новый объект. Данные изменения должны быть предоставлены в управляющую компанию.
— Мошенники и слияние квартир — какие схемы опасны для владельцев?
Ксения Тур
адвокат, г. Москва
— Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше не покупать квартиру без узаконенной перепланировки, если вам о ней известно. План квартиры должен соответствовать ее техническому плану при визуальном осмотре. Внимательно смотрите адрес, по которому вам показывают квартиру. Бывают случаи, что квартиру просто показывают в соседнем подъезде.
Дмитрий Якушев
ведущий юрист юридической компании «Закон и Налоги»
— В большинстве своем мошеннические схемы не связаны напрямую со слиянием квартир. Сам процесс слияния квартир без соответствующего согласования может принести будущему владельцу дополнительные затраты на оформление перепланировки, штрафы и т.д. Покупая объединенную квартиру, необходимо проверить технический паспорт на квартиру – он должен иметь план одной общей квартиры, а не состоять из двух технических планов на ранее существовавшие квартиры, запросить выписку из ЕГРП для сверки площади и иных данных объединенной квартиры. Если, приобретая объеденную квартиру, продавец просит оформить документы по покупке двух квартир, существовавших до объединения, то соглашаясь на такую сделку, Вы идете на риск и возможные финансовые потери. Более того, если перепланировка осуществлена с грубыми нарушениями, нового собственника могут принудить вернуть жилое помещение в первоначальный вид.
В любой сделке с недвижимостью, не важно, будет ли это квартира с перепланировкой, чтобы исключить риск потери жилья, важно просчитать все возможные риски, например, возможность утраты прав собственности на объект недвижимости из-за каких-либо нарушений, зафиксированных в прошлом, или из-за притязаний на право владения со стороны третьих лиц, налоговые риски, экономическую целесообразность сделки и т.д. Для этого важно проанализировать основания права собственности на квартиру, влияние имеющихся обременений на возможность собственника свободно распоряжаться данной квартирой и т.д. Также нужно выявить участие продавца квартиры в различных спорах и риски, которые могут повлиять на право собственности. Мы рекомендуем при приобретении недвижимости обращать внимание на следующие моменты:
-
история совершения сделок по переходу прав на объект;
-
наличие у лиц, предлагающих заключить сделку, прав на её проведение;
-
наличие ограничений или обременений, которые могут повлиять на использование недвижимости в дальнейшем;
-
наличие инженерно-технологического обеспечения объекта;
-
наличие и соблюдение внутренних корпоративных процедур компании – владельца объекта (одобрение сделки, полномочия на совершение сделки);
-
наличие возможных рисков потери права на объект будущим покупателем.