Николай Яковлев, Ведущий юрисконсульт АО «Русская Телефонная Компания» Розничная сеть МТС
Миллионы людей в нашей стране имеют тот или иной объект недвижимости: дом, квартиру, земельный участок и т.д. Обладание такой недвижимостью порождает для собственника не только права, но и целый ряд обязанностей, главной из которых, бесспорно, является уплата налогов. К таким налогам можно отнести, в частности, земельный налог, налог на имущество физических лиц, а также налог на доходы физических лиц. Первый и второй из перечисленных налогов уплачиваются, по сути, за сам факт обладания имуществом. Налог на доходы подлежит оплате в случае продажи этого имущества, если в результате такой продажи у продавца возник доход.
Однако далеко не всегда собственники надлежащим образом исполняют свои обязанности по уплате этих налогов. Причины такой неуплаты, полной или частичной, могут быть разными, например: элементарное незнание собственника о наличии такой обязанности, непонимание порядка, сроков уплаты налога, отсутствие денежных средств, сознательное желание уклониться от уплаты налога. И зачастую неуплата налога приводит к возникновению споров с налоговыми органами.
Вместе с тем не всегда налоговые споры возникают по вине налогоплательщика. Частой их причиной бывают и неправомерные действия налоговых и иных государственных органов.
Итак, рассмотрим некоторые из таких споров более подробно, чтобы каждый налогоплательщик знал точки риска и свои возможности в сфере исполнения своих налоговых обязанностей.
Споры об оспаривании кадастровой стоимости
Согласно статье 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
А с 01 января 2015 года вступила в силу статья 402 Налогового кодекса РФ, согласно пункту 1 которой и по налогу на имущество физических лиц расчет налоговой базы также осуществляется исходя из кадастровой стоимости имущества. Ранее для её расчета применялась инвентаризационная стоимость, которая была существенно ниже применяемой ныне кадастровой стоимости, близкой, как правило, к рыночной.
Таким образом, и при расчете налога на имущество физических лиц, и при расчете земельного налога размер подлежащего уплате налога будет прямо зависеть от кадастровой стоимости недвижимости.
При этом нередко кадастровая оценка объекта недвижимости происходит с нарушением установленной методики, в результате чего кадастровая стоимость получается завышенной, и если налогоплательщик её не оспорит, то будет должен платить необоснованно завышенный налог.
Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в суд и/или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра.
Пример из судебной практики.
Решение Самарского областного суда от 30 августа 2016 года по делу № 3А-493/2016.
Постановлением областного Правительства была утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 39 497 995,90 рублей.
Истица, которой на праве общей долевой собственности принадлежала доля этого земельного участка, обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 10 703 675 рублей.
Отчетом об оценке, проведенной независимым оценщиком по инициативе Истицы, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9 268 290 рублей.
В ходе судебного разбирательства городская мэрия заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы.
По результатам проведенной экспертизы судом было получено заключение эксперта, в котором содержался вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет 10 703 675 рублей.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
По этим основаниям суд удовлетворил требования Истицы и установил кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 10 703 675 рублей.
Как видно из описанного примера, Истице удалось в судебном порядке снизить кадастровую стоимость участка почти в четыре раза. Благодаря такому снижению земельный налог также снизился почти в четыре раза.
Вместе с тем оспаривание кадастровой стоимости является не самым распространенным видом спора. Обусловлено это тем, что, во-первых, налогоплательщики не всегда знают о такой возможности. Во-вторых, многие не инициируют такой спор, полагая, что экономия на налоге в случае снижения кадастровой стоимости недвижимости не покроет даже судебные издержки.
Однако стоит напомнить, что в случае, если спор удастся выиграть, то судебные расходы, если они будут иметь разумный предел, можно будет взыскать с ответчика. При этом экономия на налоге будет пускай и не всегда большой, но зато ежегодной.
Споры о взыскании суммы частичной неуплаты налога, возникшей вследствие неверного расчета
Довольно частой причиной возникновения налогового спора является неверный расчет собственником недвижимости суммы причитающегося к уплате налога. Привести к ошибке в расчетах может, например, неверное применение налогоплательщиком норм законодательства о налоговом вычете. Так, из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ следует, что при продаже домов, квартир, земельных участков, находившихся в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, налог на доходы физических лиц уплачивается с суммы продажи, превышающей 1 000 000 рублей. То есть, например, если за отчетный период собственником была продана одна квартира, находящаяся в собственности 2 года, по цене 1 200 000 рублей, то налог по общему правилу нужно будет уплатить только на 200 000 рублей. А если, например, эта квартира была бы продана за 900 000 рублей, то налог вовсе не пришлось бы платить, поскольку стоимость квартиры менее суммы налогового вычета, равного 1 000 000 рублей.
Однако при применении такого налогового вычета нужно учитывать определенные факторы. В частности, такой вычет можно применить только один раз за один налоговый период. То есть, если за отчетный налоговый период будет продано две квартиры стоимостью по 1 000 000 рублей, то применить миллионный налоговый вычет можно будет только в отношении одной из квартир.
Другая особенность применения налогового вычета установлена подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Если, например, два собственника продают по ½ доли в праве собственности на квартиру общей стоимостью 2 000 000 рублей, то каждый из них сможет претендовать на применение налогового вычета только в размере 500 000 рублей, пропорционально своей доле. Если же каждый из собственников укажет в налоговой декларации налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей и, как следствие, не уплатит налог, то налоговые органы могут взыскать недоимку через суд. При этом, помимо самой суммы недоимки, с недобросовестного налогоплательщика могут быть взысканы начисленные на сумму недоимки пени, а также сумма административного штрафа.
Пример из судебной практики.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 августа 2016 года по делу № 33А-19156/2016.
Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России обратилась в суд с административным иском к налогоплательщице, в котором просила взыскать с неё недоимку по налогу на доходы физических лиц за 2014 год в размере 76000 рублей, штраф в размере 9100 рублей, пени в размере 3437,79 рублей, ссылаясь на выявление в результате проведения камеральной проверки неуплаты Ответчицей налога на доходы физических лиц за 2014 год в сумме 91000 рублей и принятие решения о доначислении налога в указанной сумме, начислении пени на данную недоимку и штрафа, а также на её уклонение от исполнения соответствующих требований налогового органа.
Как установил суд, Ответчицей была продана ¼ доля в квартире. Стоимость доли составила 950 000 рублей. При этом в налоговой декларации Ответчица указала на применение налогового вычета в размере всего полученного дохода.
В этой связи суд отметил, что предметом договора купли-продажи, заключённого Ответчицей совместно с другими сособственниками, является объект жилищных прав — квартира, а, следовательно, имущественный налоговый вычет должен быть распределён между её совладельцами пропорционально их долям. Так как Ответчице принадлежала 1/4 доля в праве собственности на квартиру, соответствующая размеру доли предельная сумма имущественного налогового вычета для неё составляет 250000 рублей.
По этим мотивом суд удовлетворил требования Инспекции.
Споры о взыскании суммы налогового вычета
Судебные разбирательства о взыскании сумм налогового вычета могут возникать как по иску налогоплательщика в случаях, когда налоговый орган отказывает в его предоставлении, так и по иску налогового органа в тех ситуациях, когда налогоплательщику предоставлен налоговый вычет в большем размере, чем причитается ему по закону.
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, не превышающем 2 000 000 рублей. Это означает, что если, например, налогоплательщик за счет собственных средств приобрел квартиру стоимостью 2 000 000 рублей, то он вправе получить налоговый вычет в размере 260 000 рублей, то есть в размере 13% от стоимости имущества.
Однако использование такого налогового вычета имеет целый ряд нюансов, не учтя которые можно оказаться в суде. К таким нюансам можно отнести, например, то, что если оплата расходов по приобретению недвижимости производится за счет средств федерального бюджета, то налоговый вычет не применяется. Это имеет особую актуальность, например, для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы, которые приобретают жилье с помощью средств целевого жилищного займа, то есть, по сути, за счет государственных средств. Не учитывая эту особенность, военнослужащие зачастую подают в налоговые органы заявление о возврате налогового вычета, рассчитанного исходя из суммы расходов, включающих в себя и средства такого займа. Впоследствии это приводит к тому, что налоговые органы либо вовсе отказывают в предоставлении вычета, либо, возвратив сумму налога, обращаются в суды с целью её взыскания как неосновательного обогащения. На сегодняшний день имеется большое количество судебных решений, которыми подобные требования налоговых органов были удовлетворены.
Пример из судебной практики.
Решение Черемушкинского районного суда от 02 октября 2015 года по делу № 2-6138/2015.
Военный прокурор обратился в суд в интересах налоговой инспекции с требованием о взыскании с налогоплательщика суммы налогового вычета.
Как было установлено судом, Ответчик, являясь военнослужащим, и реализуя право на приобретение жилого помещения посредством накопительно-ипотечной системы, заключил договор купли-продажи жилого помещения.
В дальнейшем по решению налогового органа Ответчик получил налоговый вычет в сумме 260000 рублей. При этом при приобретении квартиры ответчиком было оплачено 112268,16 руб. личных денежных средств, следовательно, он имел право на получение налогового вычета лишь в сумме 14595 рублей.
Выплаченные Ответчику суммы налогового вычета сверх причитающейся суммы были признаны судом неосновательным обогащением, поскольку неправомерно рассчитаны исходя из общей суммы расходов, включающей и средства, направленные из бюджета.
По этим мотивам исковые требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ были удовлетворены.
Безусловно, помимо описанных примеров на практике возникают и многие другие виды налоговых споров, связанные с объектами недвижимости, в которых участвуют физические лица. Однако и из рассмотренных случаев очевидно, что:
- неуплата налогов может повлечь судебные разбирательства, административную или даже уголовную ответственность, а также штрафы со стороны налоговых органов;
- к порядку расчета налога и сумм налоговых вычетов нужно подходить с особой внимательностью, так как это позволит избежать претензий со стороны налоговых органов, а нередко и сэкономить, выбрав правильный вариант расчета;
- если налоговые или иные органы допускают ошибку, влекущую нарушение прав налогоплательщика, то такие действия могут быть обжалованы в административном или судебном порядке.
Только знание налогоплательщиками своих прав и обязанностей позволит избежать ошибок при их реализации. Без налоговой грамотности населения сложно представить нормальное функционирование государственной налоговой системы, которая без преувеличения является хребтом финансового благополучия и экономического процветания национальной экономики.