Автор: Просолов Александр Евгеньевич, управляющий партнер юридической фирмы «Антей»
Юридическая фирма «Антей» — компания восточного административного округа, специализирующаяся в областях корпоративного права, спорах с недвижимостью, банкротстве физических лиц.
Идет повсеместное удорожание жизни в России, и это наблюдается во всех областях деятельности. Владельцы недвижимости давно заметили эти изменения. Первой волной, в том числе в городе Москве, было глобальное увеличение расходов на содержание недвижимого имущества из-за увеличения его кадастровой стоимости и применения практики расчетов на основании кадастровой стоимости. За земельный участок в городе Москве арендатор, который платил в 2011 году аренду в размере 100 тысяч рублей за год, после ее переоценки в 2012 году платит один миллион рублей за год.
Сейчас в условиях кризиса, когда компании, владеющие недвижимостью, стараются уменьшить свои расходы, встаёт вопрос о целесообразности высокой кадастровой стоимости и о возможности её снижения. Тем более, по моему мнению, количество недвижимости, по которому будет вестись расчет по кадастровой цене, увеличится. Уже сейчас следует проверить объект недвижимости на публичной кадастровой карте на соответствие действительной цене — реально ли этот объект столько стоит? У нас есть множество примеров, когда квадратный метр коммерческой недвижимости возле станции метро стоит одинаково с квадратным метром в спальном районе!
Что делать компании, если кадастровая стоимость недвижимости завышена или неправильно определена?
Вооружайтесь законами, ищите грамотных специалистов и устанавливайте на свою недвижимость рыночную стоимость, заменив ей кадастровую. Если же в процессе изучения вопроса вы обнаружите, что при определении кадастровой цены были использованы недостоверные сведения (площадь, вид разрешенного использования, местоположение или иные данные), то обжалуйте результаты определения кадастровой стоимости, если, конечно, не пропустили пятилетний срок исковой давности, который начинает течь с момента установления кадастровой цены уполномоченным органом. Порядки проведения данной процедуры установлены ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ, Постановлением Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
В первую очередь компании необходимо обратиться к оценщику престижной компании для составления отчета об оценке. Я советую проверить историю рассмотрения дел по данной категории споров с участием выбранного оценщика в вынесенных решениях Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — «Комиссия»), а также в судах.
В целях обязательного досудебного урегулирования вопроса по установлению действительной стоимости имущества или устранению кадастровой ошибки юридическому лицу необходимо обратиться в Комиссию с заявлением «о пересмотре кадастровой стоимости». К заявлению прикладываются документы, предусмотренные ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Положительное экспертное заключение с 02 июня 2016 года больше не предоставляется на рассмотрение Комиссии в соответствии с Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ.
Какой срок рассмотрения заявления в Комиссии?
Частью 18 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение месяца, с даты его поступления.
По итогам рассмотрения заявления Комиссия имеет полномочия вынести решение об отклонении заявления или пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, если основанием подачи заявления была недостоверность сведений об объекте недвижимости. Если основанием вашего заявления является пересмотр кадастровой стоимости в целях установления рыночной стоимости объекта, то Комиссия вынесет решение об отклонении заявления или об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Если решение Комиссии вынесено не в пользу компании, можно ли оспорить его?
Компаниям, которым не удалось решить проблему по неправильной оценке недвижимого имущества в досудебном порядке, представится возможность защитить свои права в суде в порядке административного судопроизводства, где она будет выступать в качестве административного истца.
На этой стадии компании понадобится положительное экспертное заключение на отчет об определении рыночной стоимости, а также документы, требуемые в соответствии с п. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Как кадастровые споры разрешаются в судебном порядке, и как относится суд к отчетам об оценке, предоставляемыми административными истцами?
Анализируя сложившуюся судебную практику за 2016 год, можно сказать, что основополагающим и решающим документом в разрешении данного спора будет являться заключение судебной оценочной экспертизы, в которой будет указана рыночная цена спорного объекта.
Судебная практика по уменьшению кадастровой стоимости на данный момент складывается положительно, хотя и сведена к проведению судебной экспертизы, стоимостью на порядок выше отчета и заключения.
Кто несет расходы на составление отчета, заключения, проведение судебной экспертизы?
На компании полностью лежит обязанность доказать реальную цену недвижимости, либо допущенную государственными органами кадастровую ошибку, поэтому все расходы изначально ложатся на инициатора производства. О взыскании судебных расходов с административного ответчика или заинтересованных лиц компании в 95 процентов случаев откажут, сославшись на особую категорию дел, в которой нет проигравшей стороны. Данные выводы следуют из апелляционного определения Московского городского суда от 23.03.2016 по делу № 33а-9639/2016, апелляционного определения Московского городского суда от 17.08.2016 по делу № 33а-29704/2016.