Арест недвижимости

Автор: Татьяна Горошко

Приобретая любой объект в собственность, владелец, как правило, рассчитывает полноправно реализовывать классическую «тройку» правомочий: владения, пользования и распоряжения. Однако последнего из них собственник может быть если и не лишен, то ограничен в его использовании. Особенно может быть больно, если такие проблемы связаны с особо значимыми объектами собственности — с недвижимым имуществом. Один из таких случаев — арест недвижимости. О том, в каких ситуациях он может произойти, что это такое, чему это могло способствовать, мы расскажем в данной статье, подробно рассмотрим сложившуюся практику ареста недвижимости, а также дадим некоторые рекомендации.

Во-первых, обратимся к тексту закона для уяснения понятийного аппарата. Итак, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Важно!

С 01 января 2017 года в силу изменений, внесенных в ГК РФ Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», к недвижимым вещам будут относиться также жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Также важно отметить, что в настоящей статье мы не будем рассматривать доктринальные споры относительно целесообразности отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Хотя, например, известный юрист и профессор РШЧП Бевзенко Р.С. считает, что «статья 130 ГК РФ крайне неудачно написана», и «мы в действительности не знаем, что такое недвижимость по российскому праву» (см. Бевзенко Р.С. Операция «Липовые бумажки». К проблеме сноса самовольных построек // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 5. С. 99 — 108; Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь? Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 (дело «Омега Лайн») // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 4 — 8 и др.).

При этом рекомендуем при анализе ситуации в споре, особенно в условиях необходимости защиты статуса вещи именно как недвижимой, учитывать правовые позиции высших судов: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 и др., а именно: при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Во-вторых, для понимания некоторых нюансов необходимо помнить, что по общему правилу собственником недвижимого имущества может быть любое лицо. Однако из этого правила есть исключения: согласно статье 15 Земельного кодекса РФ иностранцы, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица не могут быть собственниками такого вида недвижимого имущества, как земельных участков, расположенных на приграничных территориях. Такая специфика субъектного состава оказывает своё влияние на особенности рассмотрения споров по поводу недвижимого имущества.

В-третьих, важно понимать, что именно является арестом. Законодатель не предусмотрел универсальной дефиниции этого понятия. Так, например, ни Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее — ГПК РФ), ни Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (далее — АПК РФ) вообще не содержат определения ареста имущества, не описывают, какие ограничения/запреты на совершение юридически значимых действий могут быть установлены для собственника. Федеральный закон от 27.11.2010 № 311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации» в статье 156 определяет: арест имущества в качестве способа обеспечения исполнения решения таможенного органа о взыскании таможенных пошлин, налогов за счет иного имущества плательщика признается действие таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности плательщика таможенных пошлин, налогов (организации или индивидуального предпринимателя) в отношении его имущества. При этом арест имущества может быть полным или частичным. С точки зрения налогового законодательства арестом имущества в качестве способа обеспечения исполнения решения о взыскании налога, пеней и штрафов признается действие налогового или таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества (статья 77 Налогового кодекса Российской Федерации). Ниже в статье мы более подробно рассмотрим применение ареста в различных случаях.

Общим условием для всех случаев ареста недвижимости является необходимость государственной регистрации такого обременения. Напомним, что согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других.

Согласно статье 28 указанного закона органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении (снятии) ареста либо сведения, содержащиеся в решении о наложении (снятии) ареста, оформленные в виде выписки из решения о наложении (снятии) ареста, в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Однако нужно помнить, что в некоторых спорах арест недвижимости не является стопроцентным запретом на осуществление каких-либо регистрационных действий с ним. Так, например, при ипотеке арест недвижимого имущества собственника-залогодателя не является препятствием для регистрации смены залогодержателя, поскольку сделка уступки прав залогодержателя не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости; при этом не происходит возникновения и регистрации нового обременения, а изменяется лишь одна из сторон в уже существующем обязательстве. Такой спор был рассмотрен арбитражным судом Московского округа (см. постановление от 19.05.2015 по делу № А40-109245/14):

ОАО «Сбербанк России» обратилось в арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора уступки прав (требований). Судами установлено, и подтверждается материалами дела, что между ОАО «Сбербанк России» и Махмудовым А.А. заключен договор уступки права (требований) (далее — договор цессии), согласно которому Банк передал Махмудову А.А. право требования по кредитному договору и обеспечивающим его исполнение договору об ипотеки, заключенными между Банком и ООО «Гермес — Ритейл Групп», в отношении недвижимого имущества по адресу: г. Москва, просп. Мичуринский, д. 39, общей площадью 204,6 кв. м (далее — предмет договора) и договору поручительства, заключенному между Банком и Курочкиной Е.А. Банк и Махмудов А.А. обратились в Управление Росреестра по Москве (далее — Управление) с заявлением о государственной регистрации договора цессии. Суды установили, что предусмотренный законом пакет документов предоставлен заявителем в полном объеме, однако сообщением Управление Росреестра по г. Москве отказало в регистрации договора уступки в связи с наложением запрета на регистрационные действия на основании постановления о запрете регистрационных действий по исключению из государственного реестра, вынесенного судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по исполнению постановлений налоговых органов в рамках исполнительного производства. Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению постановлений налоговых органов объявлен запрет на регистрационные действия, в том числе по исключению из государственного реестра в отношении объекта, заявленного при регистрации.

Согласно п. 57 и п. 58 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998, ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте заключается в ограничении прав собственника имущества, в частности, запрещении заключать сделки по отчуждению и перерегистрации имущества.

Суды исходили из того, что уступка прав кредитора в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Закона об ипотеке является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя. Суды указали, что сделка уступки прав собственника не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения, а договор уступки лишь изменяет одну из сторон в уже существующем обязательстве.

Таким образом, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации основания для отказа в государственной регистрации договора уступки прав (требований).

Сейчас же нужно отметить, что такая мера воздействия, как арест имущества (в рассматриваемом в статье случае — недвижимого имущества), может быть применена к собственнику в различных случаях, но основная её функция — обеспечительные меры:

в процессе взыскания налоговых платежей;
в процессе взыскания таможенных платежей;
в уголовном процессе;
в гражданском процессе;
в арбитражном процессе;
в исполнительном производстве.

Итак, при взыскании налоговых платежей, а также пеней и штрафов, на недвижимое имущество может быть наложен арест. Однако такое принуждение к выполнению налогоплательщиком своих обязанностей является исключительной мерой и может быть применено только при следующих условиях:

Налогоплательщиком-должником является организация.

Если должником является коммерсант — индивидуальный предприниматель, то налоговый орган не вправе наложить арест на его имущество. Следовательно, за судьбу своей недвижимости в таком случае граждане и индивидуальные предприниматели в определенном смысле могут быть спокойны.

Пример.

В арбитражном суде Нижегородской области рассматривался спор об обжаловании действий должностных лиц налоговых органов (решение от 26.09.2012 по делу № А43 -16296/2012). Индивидуальный предприниматель Казарновский Дмитрий Викторович (далее — предприниматель) обратился в арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными действий Инспекции Федеральной налоговой службы по Нижегородскому району г. Н. Новгорода (далее — инспекция, налоговый орган) по аресту имущества предпринимателя.

Фабула дела такова: инспекцией в адрес предпринимателя было направлено требование об уплате налогов, пени, штрафов. Поскольку требование в добровольном порядке предпринимателем исполнено не было, налоговым органом в порядке статьи 46 Налогового кодекса Российской Федерации были вынесены решения о взыскании налогов, сборов, пеней, штрафов за счет денежных средств на счетах налогоплательщика в банке. Решения и инкассовые поручения на списание и перечисление в бюджетную систему Российской Федерации необходимых денежных средств направлены налоговым органом в банк, в котором открыты счета налогоплательщика. По причине недостаточности денежных средств, необходимых для погашения задолженности на счетах налогоплательщика, инспекцией принято решение о взыскании налогов, сборов, пеней, штрафов за счет имущества налогоплательщика и вынесено соответствующее постановление.

Суд в своем решении подчеркнул, что арест имущества производится в случае неисполнения налогоплательщиком-организацией в установленные сроки обязанности по уплате налога, пеней и штрафов и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество. Указанный способ обеспечения исполнения обязанности по уплате налога может быть применен только для обеспечения взыскания налога, пеней и штрафов за счет имущества налогоплательщика-организации в соответствии со статьей 47 Кодекса (пункт 3 статьи 77 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арест имущества как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налоговой задолженности, предусмотренный статьей 77 Налогового кодекса Российской Федерации, не применяется в отношении индивидуальных предпринимателей.

Налогоплательщик не исполнил в добровольном порядке требования об уплате.

Погасить имеющуюся задолженность за счет средств организации не представляется возможным.

Это условие особо подчёркивает Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.07.2013 № 57 «О некоторых вопросах, возникающих при применении арбитражными судами части первой Налогового кодекса Российской Федерации»: налоговый орган вправе перейти к принудительному взысканию налога за счет иного имущества налогоплательщика только после принятия надлежащих мер по взысканию налога за счет денежных средств налогоплательщика.

Пример (из постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу № А63-12996/2013):

По результатам проверки инспекцией вынесены требование об уплате налогов, сборов, штрафов, требование об уплате пени, начисленной на недоимку по налогу. С целью досудебного взыскания указанных сумм недоимки по налогу на имущество организаций и пени, инспекция в установленный налоговым законодательством срок на основании статьи 69 НК РФ в адрес общества направила требования об уплате налогов, сборов, пеней и штрафов. В результате неисполнения налогоплательщиком указанных требований налоговым органом вынесены решения о взыскании налогов, сборов, пеней, штрафов, процентов за счет денежных средств на счетах налогоплательщика (плательщика сборов, налогового агента) — организации (ответственного участника (участников) консолидированной группы налогоплательщиков, индивидуального предпринимателя) в банках, а также электронных денежных средств (далее — решения о взыскании налогов и сборов за счет денежных средств на счетах налогоплательщика в банках).

В связи с неисполнением налогоплательщиком обязанности по добровольной уплате доначисленных налогов и сборов постановление направлено для принудительного исполнения в Пятигорский городской отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Ставропольскому краю.

Не оспаривая факт доначисления налога на доходы физических лиц по результатам выездной проверки, общество обратилось в арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительным постановления инспекции о наложении ареста на имущество налогоплательщика. Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования общества, исходил из нарушения инспекцией имущественных прав общества. Вынесение инспекцией постановления об отмене постановления о наложении ареста на имущество не лишило общество права на обжалование указанного ненормативного правового акта при наличии нарушения его законных прав и интересов принятым налоговым органом постановлением (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 № 99).

Из содержания названных статей НК РФ не следует, что налоговый орган, минуя стадию вынесения решения о взыскании задолженности за счет денежных средств организации в банке, вправе принять решение об обращении взыскания на иное имущество в случае, если на момент его принятия на счете в банке отсутствуют денежные средства, достаточные для погашения задолженности.

Проведение мероприятий по розыску счетов налогоплательщика, направление запросов, получение сведений банков об остатке денежных средств на счетах налогоплательщика не являются должным способом установления невозможности взыскания налога, пеней, штрафа за счет денежных средств и основанием для обращения взыскания за счет имущества налогоплательщика. Налоговый орган должен реализовать процедуру, предусмотренную статьей 46 НК РФ (принять решение об обращении взыскания на денежные средства на счетах организации), после чего вправе принять решение об обращении взыскания на иное имущество в порядке статьи 47 НК РФ.

Системное толкование статей 46, 47 НК РФ позволяет сделать вывод, что решение о взыскании налога за счет имущества налогоплательщика может быть принято налоговым органом при наличии ряда условий: предварительного направления налогоплательщику требования об уплате налога; неуплаты налогоплательщиком в установленный срок суммы налога; вынесения налоговым органом решения о взыскании налога за счет денежных средств на счетах налогоплательщика в течение 60 дней с момента истечения срока исполнения требования об уплате налога; отсутствия на счетах налогоплательщика необходимых денежных средств или отсутствия у налогового органа информации о счетах налогоплательщика. При невыполнении одного из указанных условий решение об обращении взыскания на имущество налогоплательщика считается принятым без достаточных оснований.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 № 11254/2012, от 29.11.2011 № 7551/11.

Между тем действующим налоговым законодательством в качестве способа обеспечения исполнения решения о взыскании налога, пеней и штрафов предусмотрена возможность налогового органа в порядке статьи 77 НК РФ с санкции прокурора произвести ограничение права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества (арест имущества).

Процедура принудительного взыскания за счет денежных средств устанавливается для юридических лиц статьей 46 НК РФ.

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что принятию постановления о наложении ареста на имущество должно предшествовать установление налоговым органом факта невозможности взыскания задолженности по налогам и сборам за счет денежных средств на всех имеющихся у организации-налогоплательщика счетах в банках.

Судом первой инстанции установлено, что до вынесения постановления о наложении ареста на имущество налогоплательщика налоговый орган не принял мер по взысканию денежных средств со всех расчетных счетов общества, а именно: не выставил инкассовые поручения на все открытые на имя организации-налогоплательщика в кредитных учреждениях расчетные счета. Суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении инспекцией последовательности этапов принудительного взыскания задолженности по налогам и сборам. Учитывая изложенное, инспекцией Федеральной налоговой службы России по городу Пятигорску Ставропольского края нарушена процедура обращения взыскания на имущество общества, выразившаяся в непринятии налоговым органом мер, направленных на обращение взыскания на денежные средства организации-налогоплательщика на счетах в банке.

Инспекция в подтверждение обоснованности вынесения обжалуемого постановления о наложении ареста на имущество налогоплательщика не представила в материалы дела доказательств о принятии обществом мер по отчуждению либо сокрытию своего имущества. Обжалуемое постановление о наложении ареста на имущество не содержит анализа финансового состояния общества на момент вынесения указанного постановления. Не содержит выводов налогового органа о возможности сокрытия налогоплательщиком принадлежащего ему имущества.

Должны быть доказательства намерения должностных лиц организации скрыть имущество.
Прокурор дал свою санкцию на арест недвижимости.

Важно!

Наличие санкции прокурора является обязательным формальным условием наложения ареста на недвижимое имущество организации — должника по налогам, но не делает такой арест автоматически полностью законным. То есть фирма, не согласная с арестом своего имущества, вправе обжаловать такой арест, несмотря на наличие на это санкции прокурора. Так, например, в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 № 07АП-206/11 по делу № А45-14018/2010 суд отклонил ссылку на осуществление ареста с санкции прокурора: получение налоговым органом санкции прокурора на арест имущества прямо предусмотрено в абзаце первом статьи 77 НК РФ, однако наличие санкции прокурора не препятствует налогоплательщику обжаловать вынесенное налоговым органом на основании статьи 77 НК РФ постановление, а суду — проверять законность и обоснованность этого акта.

При взыскании таможенных платежей арест имущества, а, значит, и недвижимости, как уже отмечалось выше, может быть полный или частичный. Подробно на «таможенном» аресте в силу большой специфики таможенных отношений в рамках нашей статьи останавливаться не будем, отметив лишь следующее:

Так как арестовываемое имущество по стоимости должно быть соразмерно размеру долга по уплате таможенных платежей, то арест недвижимости в этих целях возможен в отношении крупных неплательщиков;
Для таможенных целей допустимо применять арест имущества и в отношении индивидуальных предпринимателей (в отличие от налоговых правоотношений);
Формы «сопровождающих арест» документов утверждены на законодательном уровне.

Наложение ареста на имущество в рамках уголовного судопроизводства регулируется статьей 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. Говоря о нем, следует отметить некоторые аспекты:

Как и в отношении налоговых и таможенных платежей, законодатель и в рамках уголовного процесса дает определение ареста имущества — это запрет, адресованный собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также изъятие имущества и передача его на хранение;
Арест недвижимости в уголовном процессе может быть применим только к собственникам — физическим лицам, которые являются подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия;
Арест, наложенный на недвижимое имущество судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела, не может быть снят арбитражным судом.

Пример: постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11479/11 по делу № А41-40197/09.

Наложение ареста на имущество в рамках предварительного расследования по уголовному делу — мера процессуального принуждения, предусмотренная ст. 115 УПК РФ.

Арест здания был произведен для достижения публично-правовых целей уголовного судопроизводства. Следовательно, выводы арбитражных судов о том, что здание может быть освобождено от ареста в рамках искового производства, нельзя признать обоснованными и соответствующими характеру возникших между участниками дела правовых отношений. В Арбитражном процессуальном кодексе РФ отсутствуют нормы, которые бы позволяли освобождать имущество от ареста, наложенного судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела.

Однако данный тезис необходимо рассматривать исключительно в тесной взаимосвязи со следующим утверждением:

Арест, наложенный на недвижимое имущество судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела, не может рассматриваться как лишение права на судебную защиту собственника имущества, устанавливать ограничения в возможности судебной защиты нарушенного права и в выборе способов защиты.

Пример: определение Верховного Суда РФ от 07.10.2015 по делу № 305-КГ15-7535, А41-47432/2012):

Судами установлено, что обществу на праве собственности принадлежит земельный участок для сельхозпроизводства. Граница данного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, его площадь является ориентировочной. Право собственности общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Коллегия судей полагает, что наложение ареста на земельный участок не может рассматриваться как лишение права на судебную защиту собственника имущества, устанавливать ограничения как в возможности судебной защиты нарушенного права, так и в выборе способов такой защиты.

По смыслу Закона о кадастре установление в судебном порядке описания границ посредством определения координат характерных точек таких границ не приводит к изменению уникальных характеристик земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством.

Рассмотрение таких требований не только не нарушает режим ареста земельного участка, но и позволяет его собственнику принять необходимые меры для его соблюдения и сохранения данного имущества от незаконного завладения третьими лицами, то есть установление судом границ земельного участка обеспечит сохранность земельного участка как недвижимой вещи, в том числе и для целей, предусмотренных статьей 115 УПК РФ. В данном случае нарушение режима ареста не происходит, поскольку установление описания границ земельного участка не является распоряжением земельным участком.

Относительно ареста недвижимости в рамках гражданского и арбитражного процессов необходимо отметить следующие нюансы:

В обоих случаях законодатель (и в ГПК РФ, и в АПК РФ) обязывает заявителя доказывать необходимость применения обеспечительных мер, а именно — доказывать одновременное наличие двух условий:

непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта;
арест необходим в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Необходимость соблюдения данных условий неоднократно подчеркивалась судами. Так, например, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» подчеркнул, что судам следует, в частности, иметь в виду:

разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер;
вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер;
обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон;
предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Крайне важна соразмерность применения ареста недвижимости размеру исковых требований. Так, например, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 11.03.2016 № 18АП-1541/2016 по делу № А76-25407/2015 в мотивировочной части отразил свою оценку наличия соразмерности ареста недвижимости как обеспечительной меры размеру исковых требований: «...Поскольку предметом заявленных по настоящему делу требований является возложение на арендатора (ответчика) обязанности по возврату перечисленного в иске имущества, обеспечительная мера в виде наложения ареста на то же имущество связана с предметом спора и соразмерна ему».

Кемеровский областной суд в своем апелляционном определении от 12.04.2016 по делу № 33-5300/2016 подчеркнул, что несмотря на не указание истцом в ходатайстве подлежащего аресту конкретного имущества, суд на основании п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 140 ГПК РФ постановил арестовать имущество должника по кредитному договору в пределах суммы заявленных исковых требований, но отказал в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на все принадлежащее ответчику имущество и сделок со всем имуществом ответчика, так как в материалах дела отсутствуют доказательства того, что такие дополнительные меры соразмерны предъявленным требованиям.

Если в процессе судебного спора (в примере — арбитражного спора) станет известно об аресте недвижимости стороны, то данный факт не будет являться вновь открывшимся обстоятельством, а, следовательно, не будет являться основанием для пересмотра дела.

На данный нюанс обратил свое внимание арбитражный суд Московского округа в судебном акте от 03.06.2016 № Ф05-11979/2012 по делу № А40-20644/12-10-194.

В указанном споре определением арбитражного суда отказано в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам. Вновь открывшимися обстоятельствами по делу о расторжении договора аренды земельного участка заявитель считал наложение на находящиеся на участке объекты недвижимости ареста, о котором заявитель узнал после вынесения решения суда.

Сохранение в ЕГРП записи об аресте того или иного объекта недвижимости после начала процедуры банкротства его собственника является нарушением прав кредиторов. Такое дело было рассмотрено арбитражным судом Московского округа (см. постановление от 17.08.2016 № Ф05-11674/2016 по делу № А41-26463/15): Конкурсный управляющий ссылался на то, что в ЕГРП содержатся записи об аресте недвижимого имущества должника, которые после признания последнего банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства не были погашены. Требование удовлетворено, так как сохранение ранее наложенного ареста на имущество после введения в отношении должника процедуры конкурсного производства приведет к удовлетворению в индивидуальном порядке, не в рамках дела о банкротстве, требований кредиторов, не включенных в реестр, что необоснованно поставит их в преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами.

Исполнительное производство является логически завершающей стадией как в гражданском, так и в арбитражном процессе. Кроме того, судебные приставы-исполнители также осуществляют аресты имущества, вытекающие из решений уполномоченных государственных органов. Арест недвижимости на этой стадии осуществления правосудия регулируется статьей 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Необходимо отметить следующие нюансы:

Арест в качестве исполнительного действия может быть наложен судебным приставом-исполнителем только в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях;
Применение ареста имущества возможно только в том случае, если сумма долга должника превышает 3000 рублей. Следовательно, для применения ареста недвижимого имущества и сумма долга должна быть пропорциональна стоимости арестовываемого имущества;
Применение ареста имущества, которое уже находится в залоге, не должно нарушать прав залогодержателя;
Наложение ареста или установление запрета на распоряжение (запрета на совершение регистрационных действий) возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до ее выдела. Такую возможность специально подчеркивает Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»;
Применение ареста жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя.

Верховный Суд Российской Федерации включил в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) Определение № 48-АПУ15-17. Вот фабула дела:

Постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на квартиру, принадлежащую на праве собственности должнику-гражданину, установлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости. Не согласившись с названным постановлением, гражданин оспорил его в суде, ссылаясь на то, что квартира является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением, на которое в соответствии с абзацем вторым ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и приняла новое решение об отказе в удовлетворении заявления по следующим основаниям. Исходя из п. 7 ч. 1 ст. 64, ч. 1, 3 и 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Вместе с тем из оспариваемого постановления судебного пристава-исполнителя следует, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, арест выражен в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом. Ограничение права пользования квартирой и обращение на нее взыскания, а именно изъятие квартиры и ее реализацию либо передачу взыскателю, данный арест не предусматривает. При таких обстоятельствах арест является гарантией обеспечения прав и законных интересов взыскателя и не может рассматриваться как нарушающий права и законные интересы должника-гражданина.

Нюансов ареста недвижимого имущества огромное множество, и, как уже отмечалось выше, они зависят и от объекта недвижимости, и от субъекта — собственника, и от того, в рамках какого производства осуществляется применение такой обеспечительной меры. Однако в заключении нашей статьи хотелось бы отметить определенные выводы:

Несмотря на схожесть процедуры и содержания такого действия, как арест недвижимого имущества, отсутствует единая законодательная дефиниция и единые для всех процессов правила, что затрудняет формирование единообразия правоприменительной практики.
Любой арест недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в ЕГРП, однако само по себе наличие такого обременения автоматически не запрещает какие-либо регистрационные действия относительно объекта недвижимости, в том числе уточнение границ земельного участка.
Арест недвижимого имущества представляет собой сложное юридическое действие, которое требует от правоприменителя соблюдения большого количества процессуальных условий, принципов и т.п. Это обусловлено особенностями субъектов и ситуаций, в которых он может быть применим, а также социальной важностью объекта, особенно для физических лиц. В связи с этим рекомендуем правоприменителям проявлять повышенную внимательность при осуществлении данного действия, а должникам–собственникам, на имущество которых наложен арест, и их представителям — контролировать соблюдение законности на каждой из стадий наложения ареста на их недвижимость.
Так как недвижимость является дорогостоящим объектом права собственности, то, исходя из принципа соразмерности, долги собственника должны быть достаточно большими, чтобы такую обеспечительную меру можно было применить. В связи с тем, что именно несоблюдение принципа соразмерности зачастую является главным основанием отмены ареста, то рекомендуем представителям должников в первую очередь при проверке законности ареста недвижимости и дальнейшем его оспаривании исследовать этот вопрос.
Также рекомендуем представителям собственников имущества (например, консультирующим организации юристам и т.п.) заблаговременно доводить до сведения собственников целесообразность недопущения ситуаций, вследствие которых может произойти арест имущества, т.к. арест сильно ограничивает собственника и приводит к значительным финансовым и временным потерям.
Представителям взыскателя рекомендуем еще до предъявления требований об аресте недвижимости в качестве обеспечительной меры исследовать наличие и достаточность оснований для применения ареста: соразмерность, потенциальное сокрытие имущества собственником и т.п.
Представителям юридического сообщества также рекомендуем при исследовании объекта недвижимости для потенциальной сделки (т.н. «проверке юридической чистоты») обязательно проверять сведения об обременениях из ЕГРП, а также изучать возможность возникновения ситуаций — потенциальных оснований для наложения ареста на это имущество.

Вернуться в раздел