Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Согласно действующей в настоящий момент редакции п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Приведенное положение закона содержит так называемые общие признаки (свойства), позволяющие отнести вещь к недвижимости — наличие прочной связи с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению вещи, а также перечень объектов, которые признаются законом недвижимыми. При этом в указанный перечень включены также объекты, признаваемые недвижимостью по «политическим соображениям» (например, воздушные и морские суда).
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
П. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение определено как недвижимое имущество. Касательно нежилого помещения, аналогичного указания в действующем законодательстве не содержится, при этом п. 5 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает осуществление кадастрового учета помещений как объектов недвижимости, а в ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые и нежилые помещения приведены в числе объектов, признаваемых недвижимостью».
Таким образом, можно сказать, что острая необходимость отнесения жилых и нежилых помещений к недвижимым вещам путем прямого указания на это в п. 1 ст. 130 ГК РФ отсутствовала, однако устранение с 01.01.2017 правовой неопределенности в части правового положения нежилых помещений положительно скажется на гражданском обороте в целом.
Необходимость разрешения вопроса о правовом положении машино-мест назрела в связи с тем, что их оборот осуществляется весьма активно, а мнения уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также судов, по указанному вопросу разделились, что привело к формированию противоречивой правоприменительной практики в разных регионах.
Так, суды одних регионов признавали машино-место не самостоятельной вещью, а частью помещения (территории), предназначенного для размещения транспортных средств (паркинг, автостоянка), а правообладателей машино-мест, соответственно — долевыми сособственниками паркинга/автостоянки. Порядок пользования паркингом в таком случае мог быть установлен соглашением долевых сособственников или судом. Также суды отказывали в признании незаконными отказов Росреестра в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, предметом которых были, в частности, машино-места, руководствуясь тем, что законодательством не определена правовая природа машино-мест как самостоятельных объектов недвижимого имущества, не установлена возможность их вовлечения в хозяйственный оборот, невозможен кадастровый учет машино-мест, поскольку они имеют лишь условные границы (см., например, решение арбитражного суда Архангельской области от 17.11.2010 по делу № А05-9845/2010).
В других регионах, в т.ч. в г. Москве, суды рассматривали машино-места как самостоятельные объекты и признавали их недвижимостью (см., например, определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 5-КГ15-147, апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2016 по делу № 33-3587/2016).
Как видим, последний подход был воспринят законодателем, хотя указанные объекты, по нашему мнению, не отвечают установленным ГК РФ признакам недвижимой вещи. Прямое отнесение таких объектов к недвижимым вещам позволит упорядочить их оборот, хотя и потребует от правообладателей соблюдения процедуры кадастрового учета и порядка регистрации прав на машино-места, установленных указанными выше законами.
Помимо прочего, в п.п. 29 п. 1 Градостроительного кодекса РФ с 01.01.2017 появится определение понятия машино-места — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Также хотелось бы отметить, что в редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ, действовавшей до вступления в силу ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (т. е. до 01.01.2005), отсутствовало указание на отнесение к недвижимым вещам объектов незавершенного строительства. Долгое время вопрос признания объектов незавершенного строительства недвижимой вещью был предметом дискуссий на законодательном и судебном уровне, поскольку правообладатели были заинтересованы в вовлечении таких объектов в оборот, чему препятствовала неопределенность правового положения данных объектов, возможности государственной регистрации прав на них. Конец многочисленным спорам был положен принятием указанного ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ, которым объекты незавершенного строительства были прямо признаны недвижимостью.
Таким образом, несмотря на то, что формулировка п. 1 ст. 130 ГК РФ допускает отнесение непоименованных вещей к недвижимости при условии наличия соответствующих признаков, на практике это не упрощает, а усложняет оборот, вынуждает правообладателей терять деньги и время в судебных спорах. Можно сказать, законодатель вынужден идти по пути прямого перечисления в законе объектов, которые признаются недвижимыми, поскольку это диктуется нуждами единообразного регулирования гражданского оборота, обеспечения интересов правообладателей.