Как правило, все участники гражданского оборота при заключении сделок стараются проявлять столь часто упоминаемую в последние годы разумную осмотрительность и добросовестность, описывая в контрактах все нюансы своих договоренностей, а также ответственность за их нарушение. И нельзя не отметить правильность такого поведения. Особую роль это играет в сделках, которые имеют большое значение для ее участников, например, покупка первой квартиры гражданином (а уж если в ипотеку — тем более) или приобретение предпринимателем целого этажа в бизнес-центре для своего офиса.
Однако как бы участники сделок с недвижимостью — а мы в нашей статье будем рассматривать именно такие сделки — не были разумны и предусмотрительны в отношениях друг с другом, есть третий участник процесса перехода прав на недвижимость — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту статьи — Росреестр). Именно этот государственный орган согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Очевидно, что несмотря на регулярно осуществляемые административные реформы, перманентную борьбу с коррупцией, а также последнюю реформу в сфере порядка регистрации недвижимости (в связи со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), невозможно создать такую систему, которая функционировала бы без ошибок как случайных, так и сделанных специально. А ведь незаконный отказ в регистрации или даже задержка документов на один день всегда имеет свои последствия: как самое безобидное — потерю времени, так и финансовые расходы, которые в свою очередь могут быть очень значительными (например, при резком скачке валютных курсов, если оплата должна была осуществляться в привязке к ним, но уже после осуществления государственной регистрации). И что же в таком случае делать сторонам? Конечно, можно оставлять возмущенные комментарии в социальных сетях или устроить скандал в приемной руководителя. Но разве это может привести к каком-либо конструктивному результату? Безусловно, нет. В таких случаях на защиту прав сторон сделки с недвижимостью встает пункт 9 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту статьи — ГК РФ): убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. Напомним читателю, что в соответствии со статьями 12 и 15 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.
В настоящей статье мы рассмотрим теоретические основы взыскания убытков с Росреестра, посмотрим, насколько часто в судебной практике встречаются такие требования, удовлетворяют ли их суды, а также постараемся дать некоторые рекомендации участникам оборота.
В первую очередь, важным является то, что упомянутая выше статья 8.1. ГК РФ не относится к тем статьям, которые были в ГК РФ изначально, она была введена Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ. Смеем предположить, что понимание причин ее включения законодателем в текст ГК РФ поможет лучше разобраться в применении указанной нормы, так как до статьи 8.1. при взыскании убытков с Росреестра истец должен был опираться на нормы статей 12, 15, 1069-1071 ГК, однако специальная норма — статья 8.1. — все же была введена. Как отмечают сами разработчики данного изменения в ГК РФ (см. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013), «…особое внимание к ответственности регистрирующего органа представляется вполне оправданным и вызвано следующими факторами.
Во-первых, применение уже предусмотренных в ГК РФ статей о возмещении убытков незаконными действиями государственных органов может быть затруднено. Это связано с тем, что если в комментируемой статье идет речь о государственной регистрации имущественных прав в государственном реестре, то его ведение в соответствии с законом может быть возложено не обязательно на государственный орган.
Во-вторых, деятельность такого уполномоченного органа непосредственно связана с проведением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, что не исключает предвзятость и необъективность при ее проведении.
В-третьих, деятельность органа имеет огромное значение практически для всех участников гражданского оборота».
Однако не все представители юридического сообщества разделяют оптимизм председателя комитета Государственной думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Так, например, известный специалист в сфере правового регулирования недвижимости Р.С. Бевзенко в своей статье «Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество» (журнал «Закон». 2015. №4. С. 29 — 38) прямо отмечает следующие проблемные моменты:
…наиболее острый вопрос ответственности регистратора — вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе — ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не решен. […] не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза.
[…] В подавляющем большинстве ситуаций право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне контроля регистратора.
Итак, для того, чтобы разобраться, как же обстоят дела на самом деле, а не только в трудах уважаемых ученых, обратимся к судебной практике:
-
Дело №А55-3107/2012 (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2012).
В данном деле истцом выступил банк, являвшийся заимодавцем. Кредитный договор должен был обеспечиваться залогом недвижимости, который был зарегистрирован в установленном порядке. Однако обращение взыскания на заложенное имущество оказалось невозможным в связи с тем, что договор залога не был подписан собственноручно залогодателем, а согласно заключению экспертизы был подписан иным лицом. Истец полагал, что имела место вина Росреестра в невозможности обратить взыскание на заложенное имущество, а следовательно, и в возникновении убытков у истца.
Однако истцу в удовлетворении его требований о взыскании с Росреестра убытков было отказано. В обоснование такого решения было указано следующее:
Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, за действия работника наступает только при ненадлежащем исполнении последним должностных обязанностей по осуществлению государственной регистрации.
Апелляционный суд исходил из отсутствия доказательств наличия вины сотрудников ответчика в возникновении предъявленных убытков и, кроме того, указал, что отказ в обращении взыскания на имущество не влияет на права истца [Банка] требовать от… [должника по кредитному договору] исполнения решения районного суда.
-
Дело № 33-9589/2016 (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 27.09.2016).
В данном споре с требованиями о взыскании убытков с Росреестра выступили граждане — собственники земельного участка, которые обращались в указанный государственный орган с заявлением о государственной регистрации сервитута, возмездно переданного ими третьему лицу.
Государственная регистрации переданного сервитута, однако, была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации права (сервитут) послужили:
-
не включение в преамбулу Договора №… на стороне «Собственник» сособственника земельного участка — […];
-
наличие в ЕГРП записи об ипотеке на земельный участок в пользу […];
-
отсутствие согласия залогодержателя земельного участка […].
Истцы в своем иске указали, что решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации создало препятствия к распоряжению земельным участком, в частности, в передаче права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка в пользу […], вследствие чего у истцов отсутствовала возможность в получении доходов от распоряжения правом собственности на земельный участок.
Однако и в этом споре истцам было отказано в удовлетворении их требований о взыскании убытков с Росреестра, так как, по мнению судов как первой, так и апелляционной инстанции, истцами не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между отказом в погашении ипотеки и причинением убытков в виде неполученной платы, поскольку причиной возникновения убытков явились не действия регистрирующего органа, а наличие препятствий, которые нужно было устранить. Также суды сделали вывод об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика, выразившимися в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке, и понесенными убытками.
-
Дело №А35-674/2013 (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2015, определение Верховного Суда РФ от 23.11.2015 №310-ЭС15-14869).
В данном споре интересным представляется рассмотрение ситуации с государственной регистрацией перехода права собственности не самой по себе, а как части долгого и масштабного спора по другому поводу, а именно — в рамках банкротства.
Итак, арбитражный управляющий фирмы-банкрота обратился в суд с требованиями о признании недействительными заключенных ранее договоров купли-продажи недвижимости, принадлежавшей ранее этому банкроту, и применении последствий недействительности. В рамках этого судебного производства на недвижимость был наложен арест, о чем в ЕГРП были внесены соответствующие записи. Но покупатель по договору также был признан банкротом, а решение арбитражного суда о признании должника банкротом и установлении в отношении него конкурсного производства является надлежащим основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ранее наложенных арестов в отношении имущества должника.
Поэтому Росреестр произвел государственную регистрацию перехода права собственности, после чего уже новый собственник реализовал это имущество третьему лицу, которое в свою очередь также распродало эту недвижимость.
Но даже в таких условиях, казалось бы, вины Росреестра истцу было отказано во взыскании убытков с Росреестра (заметим, сумма исковых требований составляла более 90 млн руб.). Как указал суд, в удовлетворении требования отказано, поскольку у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в совершении регистрационных действий.
-
Дело № А56-60129/2013 (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.11.2014, определение Верховного суда РФ от 17.02.2015 №307-ЭС15-288).
В данном деле истцом выступил заемщик, открывший кредитную линию в банке. Одним из условий предоставления кредита была дифференциация процентной ставки: 15,75% годовых — до государственной регистрации договора по обеспечению, 12,75% годовых — при предоставлении в банк документов, подтверждающих факт государственной регистрации договора по обеспечению. Несмотря на то, что государственная регистрация ипотеки была осуществлена Росреестром вовремя, документы истцу были выданы почти на месяц позже срока, указанного в расписке, в связи с чем истец в течение этого периода времени платил процентную ставку в большем размере и посчитал это своими убытками. Однако суды не согласились с доводами истца и указали, что задержка выдачи документов с государственной регистрации не может восприниматься как задержка самой государственной регистрации, в связи с чем во взыскании убытков с Росреестра было отказано.
-
Дела № 33а-7370/2016 и №33а-15000/2016, рассмотренные на уровне апелляционной инстанции Московским городским судом 14.03.2016 и 12.04.2016 соответственно также были решены не в пользу истца. Подробно в нашей статье мы их рассматривать не будем, так как фабула дела, на наш взгляд, не представляет особого практического интереса, а аргументация суда обусловлена ошибками истца в процессуальном праве, а не в материальном.
Как мы видим, из пяти приведенных примеров ни в одном деле не были удовлетворены требования истцов о взыскании с Росреестра убытков. И это не нюансы выборки, как можно подумать, а отражение сложившейся ситуации в судебной практике. Так, например, согласно данным доклада «Анализ судебных споров за 2014 год, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество» Управления Росреестра по республике Татарстан (ознакомиться можно по ссылке rosreestr.tatarstan.ru/rus/file/pub/pub_310175.doc):
«В 2014 году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах было рассмотрено 5 обращений граждан и юридических лиц с исками о взыскании с Управления и Росреестра ущерба […].
В настоящее время все дела данной категории были решены в пользу Управления, т.е. истцам было отказано во взыскании с Управления ущерба».
Данное явление в настоящее время фиксируется и учеными — специалистами в этой сфере. Позволим себе еще раз обратиться к упомянутой выше статье Р.С. Бевзенко:
«[…] судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей. […] Понятно, что в этом случае практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть широкой».
Однако не нужно делать выводы о том, что обращаться в суд с требованиями о взыскании с Росреестра убытков бесполезно. Так, например:
-
Первого ноября 2016 года Верховный суд РФ своим определением Верховного суда РФ №85-КГ16-11 вернул на новое рассмотрение дело о взыскании с Росреестра убытков и компенсации морального вреда в связи с ненадлежащим исполнением указанным государственным органом своих обязанностей.
Истица в данном деле являлась продавцом квартиры, полную оплату которой она должна была получить от покупателей после перехода права собственности на эту недвижимость. Но Росреестр, как было впоследствии установлено вступившим в законную силу решением суда, незаконно приостановил государственную регистрацию. Поэтому истица посчитала, что у нее возникли убытки и обратилась в суд с требованиями об их взыскании. Суды первой и второй инстанции ей отказали со ссылкой на то, что причиненные истцу убытки были связаны с определением сторонами договора купли-продажи по своему усмотрению порядка оплаты квартиры.
ВС РФ же отметил, что приведенная выше формальная ссылка судов сама по себе не может служить основанием для отказа в иске, поскольку не свидетельствует об отсутствии вреда, причинной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом.
-
Дело №33-5087 (определение Московского городского суда от 16.02.2012).
В данном деле истица обратилась в суд с иском о взыскании убытков с Росреестра, мотивируя требования тем, что ей на праве собственности принадлежала квартира, которая решением районного суда г. Москвы была у нее истребована в собственность г. Москвы.
Объект недвижимости — квартира — выбыла из собственности города Москвы помимо его воли путем хищения [первоначально — подложные документы после смерти собственника, затем — цепочка «прикрывающих» сделок], хотя истица и являлась добросовестным приобретателем этого имущества.
Суд пришел к правильному выводу о том, что […] государственная регистрация […] сделки была произведена регистрирующим органом при наличии у него сведений о мошеннических действиях в отношении спорной квартиры.
[…] регистрирующим органом не была осуществлена проверка законности сделки, не была проведена также проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества и не была проведена правовая проверка представленных для регистрации правоустанавливающих документов, так как за […] было зарегистрировано право собственности на основании ничтожной сделки.
В связи с этим исковые требования о взыскании с Росреестра убытков в размере стоимости квартиры были удовлетворены судом.
-
Дело А76-3615/2014 (постановление арбитражного суда Уральского округа от 19.12.2014 № Ф09-8586/14, определение Верховного суда РФ от 26.03.2015 №309-КГ15-2620).
Данный спор связан с банкротством сторон.
Первоначально истец продал квартиры покупателю, который впоследствии заключил договор об их перепродаже с третьим лицом. Истец — юридическое лицо — был признан банкротом, и в рамках дела о банкротстве истца в свою очередь был признан недействительным договор, по которому имущество (квартиры) было ранее отчуждено истцом.
[…] на момент внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора купли-продажи от […] у регистрирующего органа имелась информация о том, что […] договор купли-продажи квартир […] признан недействительным; применены последствия недействительности сделки путем обязания […] возвратить [истцу] спорные квартиры, управление Росреестра неправомерно произвело регистрационные действия, поскольку у него имелись основания для отказа в их осуществлении.
[…] у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации договора купли-продажи […], а также перехода права собственности к […] на вышеуказанные квартиры, что привело к их утрате обществом, так как они выбыли из владения […] и в последующем перешли в собственность […]. Отчуждение спорного имущества из собственности […], а, соответственно, утрата возможности его возврата от данного лица произошло в результате совершения ответчиком регистрирующих действий.
В итоге исковые требования о взыскании с Росреестра убытков были удовлетворены, так как, как отмечено в судебных решениях, наличие причинно-следственной связи между незаконными действиями управления Росреестра и ущербом, причиненным истцу, подтверждено.
Итак, безусловно, на примере небольшого рассмотренного в настоящей статье количества судебных дел нельзя утверждать, что взыскать убытки с Росреестра невозможно, но очевидно, что это весьма и весьма затруднительно. Причины этому кроятся как в общих проблемах взыскания убытков, так и в специфике взыскания их с государственных органов. Однако участники гражданского оборота должны стараться минимизировать свои риски, в связи с чем мы рекомендуем:
-
При подготовке сделок с недвижимостью не полагаться на то, что Росреестр будет проводить правовую экспертизу сделки, — как мы выяснили, ее пределы достаточно ограничены, — а в первую очередь самим (например, с помощью привлеченных специалистов или силами собственного юридического отдела компании) проверять наличие всех «подводных камней», которые возникают в судебной практике. Такая повышенная бдительность объясняется именно сложностью доказывания и взыскания убытков с регистрирующего органа, и в данном случае легче обеспечить ненарушение права, чем его восстановление;
-
Изначально при планировании сделок с недвижимостью «закладывать» в сроки исполнения сделки сторонами запас на возможные задержки в сроках по причинам, вызванным действиями Росреестра (например, это актуально для срока действия доверенности, срока аренды банковской ячейки и т.д.). Такая готовность позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат в случае, если возникнут какие-то трудности при регистрации. Кроме того, немаловажным, на наш взгляд, представляется и то, что при такой заблаговременной предусмотрительности участники сделки будут «готовы к худшему», а значит, не будут тратить и свои человеческие ресурсы на это;
-
Рекомендуем при определении порядка оплаты не ставить сроки оплаты (или саму оплату недвижимости как таковую) в зависимость от сроков регистрации; либо, если такая корреляция все-таки зафиксирована в договоре, предусмотреть и порядок изменения оплаты при приостановлении регистрации, при отказе в регистрации и прочих задержках со стороны Росреестра;
-
Если же возникла необходимость взыскания с Росреестра убытков, уделить внимание прежде всего доказыванию наличия причинно-следственной связи между действиями Росреестра и возникновению своих убытков, так как именно недоказанность данного фактора является едва ли не самой распространенной причиной отказа в удовлетворении таких требований.