В последнее время вопрос о сносе жилых домов становится всё более актуальным. Государственная программа по обновлению жилищного фонда страны представляет собой конкретные меры для предоставления возможности гражданам переехать из старых «хрущёвок» и панельных пятиэтажек в комфортабельные современные новостройки. Однако жильцов справедливо интересует вопрос о равноценности нового жилого помещения по площади, территориальному расположению и справедливости денежной компенсации.
На межведомственном уровне важные решения в отношении каждого здания принимает специально созданная правительством, префектурой или градоначальником комиссия. Такая комиссия оценивает состояние зданий с привлечением специалистов в сфере архитектуры и строительства с целью принятия решения о сносе дома, его реконструкции или капитальном ремонте. В случае спорных вопросов возможно повторное обследование зданий независимой комиссией. Для признания того, что устаревший дом подлежит сносу, необходимо, чтобы деформация этого здания или его конструкций превысила допустимые нормы. Также причинами признания жилого здания аварийным могут быть:
-
расположение здания на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизмов,
-
выявление дефектов несущих конструкций или фундамента здания ввиду ветхости здания, по причине пожаров, взрывов, землетрясений и других аварий.
-
достаточное количество зарегистрированных жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, в связи с деятельностью которых показатели шума в жилом районе превышает 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время).
В настоящее время снос жилых домов осуществляется в рамках реализации программы реконструкции районов города. Сейчас соответствующие программы реализуются в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России. Снос дома может быть также обусловлен тем, что территория необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам.
Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда регламентируется статьями 86-89 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с Жилищным кодексом, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления требования к собственникам помещений в указанном доме о самостоятельном сносе дома или его реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, к собственникам помещений в указанном доме должно быть предъявлено требование о его сносе или реконструкции в срок не менее шести месяцев. В случае если собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Однако изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения указанного срока допускается только с согласия собственника.
В соответствии с законодательством жильцы домов, включённых в программу реконструкции районов, должны быть оповещены о решении городской комиссии не менее чем за год до расселения. Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.
Решение комиссии о сносе жилых домов публикуется в местной печати, широко освещается на телевизионных каналах, а с каждым владельцем квартиры из дома, подлежащего сносу, проводится индивидуальная беседа с разъяснением вопросов о времени переезда, метраже квартир, районе местожительства и социальных условиях проживания.
Судебная практика показывает, что зачастую оспаривается заключение межведомственной комиссии в части соблюдения порядка принятия такого заключения и соответствия выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан. Обжалование заключения межведомственной комиссии осуществляется с целью признания незаконным заключения комиссии, возложения на неё обязанности составить заключение в соответствии с установленными законом требованиями.
Порядок оценки жилого помещения на предмет пригодности или непригодности для проживания установлен в пункте 44 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.
Некоторые жильцы домов, подлежащих сносу, решают воспользоваться правом на получение материальной компенсации взамен предоставления нового жилья. Чаще всего жильцы стремятся получить такую компенсацию при нежелании переезжать в другой район города или при возможности самостоятельной покупки жилья в удобном территориальном местонахождении.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Существенно важный момент заключается также в том, что, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включён в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением. Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Если такой дом включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания.
Суды при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в её составе также стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
В случае несогласия собственника с решением о выселении принудительное изъятие жилого помещения возможно только на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом.
Стоит отметить, что судебная практика рассмотрения дел по искам администрации муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности, не единообразна. Некоторые суды удовлетворяют иски о принудительном переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения ввиду равноценности и благоустроенности предлагаемого жилья.
Позиция других судов такова, что предоставление собственнику взамен непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. Верховный Суд Российской Федерации придерживается именно этой позиции.
Что касается выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, то данная процедура возможна лишь в судебном порядке. В соответствии с законодательством, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Например, в переселенческом фонде города Москвы предусмотрены следующие нормы жилых площадей при расселении:
― семье, состоящей только из супругов (т. е. 2-х человек) предоставляется благоустроенная однокомнатная квартира площадью 36-44 кв. м;
― семье из двух человек, не состоящих в браке, предоставляется двухкомнатная квартира, площадь которой должна быть от 36 до 50 кв. м;
― семье, состоящей из двух супругов и ещё одного жильца (третьего) предоставляется двухкомнатная квартира площадью 54-62 кв. м;
- семье из трёх человек, среди которых нет супругов, предоставляется трёхкомнатная квартира площадью 62-74 кв. м;
- семье из четырёх и более человек обязаны предоставить удобное жилое помещение с учётом жилой площади в 18 кв. м на каждого проживающего.
Граждан, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, интересует также размер предоставляемой площади в случае, если у таких граждан имеется ещё какое-либо жилое помещение, находящееся в собственности. Но в данном случае площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не подлежит учёту при определении площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья.
Верховный Суд Российской Федерации отмечает проблему большого количества жалоб граждан на решения органов местного самоуправления в части определения сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также переноса уже установленных сроков. В таком случае, если помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.
Однако стоит отметить, что, даже если решение о сносе дома принято, его жильцы все ещё вправе обратиться к процедуре приватизации жилой площади. Однако возникают сложности с регистрацией в доме, подлежащем сносу, даже ближайшим родственникам жильцов. Совершеннолетние граждане могут быть зарегистрированы по соответствующему адресу только по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти. Соответствующих ограничений в настоящее время нет пока только для несовершеннолетних.
Программы переселения зачастую помогали гражданам улучшить свои жилищные условия: увеличить метраж в результате расселения или получить жильё той же площади, но более современное, а значит, и дорогое. Некоторые пытаются заработать на этом: намеренно купить «хрущёвки» под снос и получить взамен более дорогое жильё.
Практика показывает, что программы реконструкции районов сейчас осуществляются таким образом, что жителей чаще всего переселяют в новостройки, однако такое решение не обязательно. Жители могут быть переселены по воле властей и в советскую панельную «девятиэтажку», и в «сталинку» или даже в другую «хрущёвку», не вошедшую в программу сноса. Запрета в отношении такого переселения нет.
По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны предоставить жильё в пределах того же района. Но иногда в силу специфики района и отсутствия возможности возведения в нём новостроек жильё зачастую предоставляется в соседнем районе.
Таким образом, главное правило при переселении заключается в том, что новое жильё не может быть хуже старого по ключевым параметрам. Если квартира в пятиэтажке находится в собственности, то взамен власти должны предоставить жилое помещение, равное по площади сносимому. Если квартира остаётся в муниципальной собственности, то из расчёта социальной нормы на жильё. Но актуальные документы, регламентирующие снос жилых домов. предусматривают, что новые квартиры также должны иметь косметический ремонт.
Наиболее частыми являются судебные споры по заявлению лиц, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Зачастую граждане убеждены, что жилое помещение, предоставляемое им взамен сносимого, должно соответствовать нуждаемости граждан. Но стоит иметь в виду, что гражданам, переселяемым из аварийного жилья, гарантируется предоставление благоустроенных жилых помещений, равнозначных по общей площади ранее занимаемым, с сохранением за ними права состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях по нормам предоставления.
Пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что в случае выселения граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учёте (ст. 55 ЖК РФ).
Позиция Верховного Суда Российской Федерации такова, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
Следует помнить о том, что требования органа местного самоуправления о выселении нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не могут быть удовлетворены в том случае, если предлагаемое для переселения жилое помещение не отвечает уровню благоустроенности, достигнутому в данном населённом пункте, или может привести к ухудшению жилищных условий.
По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности предлагаемого для переселения жилого помещения в основном руководствуются требованиями, определёнными в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не могут быть снижены установленные Правительством Российской Федерации минимальные гарантии.
Суды очень часто отказывали в удовлетворении исковых требований о выселении граждан из жилых помещений, находящихся в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, если предлагаемые помещения не отвечали уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населённого пункта.
Верховный Суд Российской Федерации отмечает, что в случае, если ответчик, возражающий против переселения в конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для проживания, то юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам. Однако при оценке потребительских свойств жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств, перечисленных в ст. 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определённого жилого помещения.
В то же время граждане при несогласии на переселение часто ссылаются на то, что недостаточное количество в районе предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или лечебных учреждений определённого профиля, отдалённость от центра населённого пункта, мест обучения или работы приведёт к ухудшению жилищных условий. Но при рассмотрении соответствующих дел в судебном порядке такие доводы не способны повлиять на разрешение спора в пользу граждан.