Споры банка с застройщиком по кредитам, выданным на строительство

Автор: Анна Стрельцова

Для рассмотрения возможных споров банков с застройщиками необходимо чётко сформулировать определения основных понятий.

Банк ― кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счёт на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Кредитная организация ― юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Застройщик ― это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления внаём, аренды либо для продажи. Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Земельный участок, отведённый под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в установленные сроки.

Статья 819 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) предусматривает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Основным предметом споров подлежащих рассмотрению в арбитражных судах является взыскание с застройщика основных сумм, являющихся задолженностью по договору кредитной линии. Также кредитные организации взыскивают проценты за пользование кредитом, комиссию за ведение ссудного счёта, пени за просрочку платежа по уплате процентов и другие расходы. Банки требуют обратить взыскание на заложенные по договорам залога объекты.

Конечно, рассмотрение такого рода дел должно происходить с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Застройщики регистрируют индивидуальное право собственности на объекты незавершённого строительства и земельные участки под ними, а впоследствии передают это имущество банкам.

Так, в частности, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее ― ВАС РФ) от 08 февраля 2011 г. № 13534/10, застройщик заключил инвестиционный договор, который содержал положения о долевой собственности его участников на объект незавершённого строительства, а также об обязанности застройщика зарегистрировать право инвестора на долю в праве собственности на этот объект при возникновении необходимости его регистрации и на аналогичную долю в праве собственности на земельный участок под объектом. Однако застройщик незаконно зарегистрировал права индивидуальной собственности на объекты недвижимости и передал указанные объекты в залог банку.

Банк в данном случае, кредитуя строительство под залог объекта незавершённого строительства и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые, в силу закона, являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. А каких-либо доказательств того, что банк знал о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих право требования инвесторов, нет.

Инвестиции ― денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ)

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следует указать, что при наличии ипотеки на объекты недвижимости предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации этих объектов в общую долевую собственность может быть реализовано только с соблюдением прав банка как залогодержателя.

На основании ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Реализация условий инвестиционного договора о государственной регистрации общей долевой собственности на объекты недвижимости, находившиеся ранее в индивидуальной собственности и обременённые в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя.

При наличии споров по кредитам банки требуют взыскания с заёмщика-застройщика и комиссии за рассмотрение кредитной заявки. Арбитражные суды при таком требовании руководствуются Информационным письмом ВАС РФ от 13.09.2011 № 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре»: комиссии за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита по условиям договора уплачиваются единовременно при выдаче кредита и денежных средств, подлежащих зачислению на счёт заемщика, поэтому подлежат оценке судом на предмет того, взимаются ли они за совершение банком действий, которые являются самостоятельной услугой, создающей для заёмщика какое-либо дополнительное благо или иной полезный эффект.

При установлении того обстоятельства, что комиссии были предусмотрены за стандартные действия, без совершения которых банк не смог бы заключить и исполнить кредитный договор, такие условия договора являются ничтожными, а денежные суммы, уплаченные банку в их исполнение, подлежат возврату. Условия договора о тех комиссиях, обязанность по уплате которых является периодической, а сумма определяется как процент от остатка задолженности заёмщика перед банком на дату платежа (комиссия за поддержание лимита кредитной линии, за ведение ссудного счёта) являются притворными: они прикрывают договорённость сторон о плате за кредит, которая складывается из размера процентов, установленных в договоре, а также всех названных в договоре комиссий.

Преимущественно комиссия за ведение ссудного счёта, установленная банком за совершение таких действий, непосредственно не создаёт для клиента банка какого-либо отдельного имущественного блага, не связанного с заключённым сторонами кредитным договором, или иного полезного эффекта, поэтому ведение в данном случае ссудного счёта не является услугой в смысле ст. 779 ГК РФ. При таких обстоятельствах действия банка по ведению ссудного счёта в рамках исполнения кредитного договора, учитывая, что счёт открывается в целях отслеживания ссудной задолженности и отчётности, нельзя квалифицировать как банковскую услугу, совершённую в интересах заёмщика, а потому требование по оплате данной операции является неправомерным, а положение договора кредитной линии в части установления комиссии за ведение ссудного счёта является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Можно рассмотреть арбитражный процесс, участником которого являлся банк и выступал уже в качестве ответчика по делу о признании недействительными договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии. В частности, поручитель по договору поручительства полагал, что денежные средства, полученные по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии, перечислялись банком через общество или напрямую его контрагентам и были использованы на финансирование строительства многоквартирных жилых домов, которые не были указаны в спорных кредитных договорах, в связи с чем общество и обратилось с исковым заявлением о признании спорных кредитных договоров недействительными на основании ст. 170 ГК РФ как притворных сделок, прикрывающих договоры кредитования иного общества.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же лицами, что и «прикрываемая». Поскольку истец в обоснование иска ссылается на недействительность (мнимость) сделок между банком и обществом, за которое поручался истец, необходимо выяснить, имело ли место заключение и исполнение указанных кредитных договоров.

Согласно ст. 819 ГК РФ результатом кредитной сделки являются указанные в названной статье правовые последствия: для банка ― предоставить денежные средства в размере и на условиях, оговорённых договором, у заёмщика ― возвратить их и уплатить на них проценты.

С учётом подписания кредитных договоров, фактического получения обществом денежных средств и распоряжения им полученными средствами (подтверждено платёжными документами), частичной оплатой процентов банку за пользование кредитами признать такие кредитные договоры недействительными ввиду их мнимости ― нельзя. А факт зачисления банком денежных средств на расчётный счет заёмщика -застройщика со ссылкой на кредитные договоры и последующее распоряжение полученными денежными средствами свидетельствуют о волеизъявлении сторон по исполнению заключённых сделок.

С учётом включения в спорные кредитные договоры условий о праве банка на списание в безакцептном порядке денежных средств в счёт погашения кредита списание денежных средств банком в безакцептном порядке является волей на погашение кредита таким способом.

Банк является ответчиком и по разбирательствам в силу того, что обращает взыскание во внесудебном порядке на заложенное имущество. Так общество — залогодатель, которому был выдан кредит на строительство, обратилось в суд с иском о признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное в счёт обеспечения кредита здание, заключённого с банком-залогодержателем и предусматривающего, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счёт третьего лица. Соответствующий договор комиссии, заключённый между банком и этим третьим лицом, предусматривал обязанность последнего уплатить банку комиссионное вознаграждение.

Однако согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 1 ФЗ «О банках и банковской деятельности» банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между обществом и банком был заключён договор, по которому банк предоставил обществу кредит на строительство. Исполнение обществом вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключённым между ними договором об ипотеке здания. В соответствии с п. 2 ст. 5 ФЗ «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц, привлечённых во вклады (до востребования и на определённый срок). Статья 33 этого же закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заёмщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном Федеральным законом.

Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заёмщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию как предоставление кредитов. В силу ст. 33 ФЗ «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.

Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью. Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности.

На основании приведённых примеров можно сделать вывод, что споры банка и застройщика чаще всего заканчиваются решением суда в пользу банка. Банки, соглашаясь взять в залог само строящееся здание, обычно точно убеждены, что оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем размер кредита, а заёмщик — застройщик одновременно является генеральным подрядчиком.

Что касается строительства многоквартирных домов, то средства заёмщик также привлекает и путём заключения договоров долевого участия с физическими лицами. Договоры долевого участия не подлежат учёту в определённом реестре, и у банка нет возможности контролировать, на какую сумму заключены договоры. Если продажи происходят раньше, чем планировалось, заёмщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.

Использовать строящееся здание в качестве залога очень рискованно. В большинстве случаев банки предоставляют кредит на строительство под обеспечение ― под залог других зданий и под поручительства иных лиц.