Новые схемы мошенничества на рынке недвижимости

Даниил Германович Липин, руководитель юридической клиники Legal Aid Society

Злоумышленнику легче всего обмануть и присвоить чужое, когда речь идёт о каких-то небольших вещах или о незначительных денежных суммах. На таком уровне имущественных отношений мы чувствуем себя более или менее безопасно. Но как только речь заходит про крупные сделки, например, с недвижимостью, чувство спокойствия и уверенности сменяется настороженностью. Разумеется, такие правоотношения уже куда более сложные и цена вопроса выше. Тут мошенники тоже чувствуют себя достаточно хорошо из-за частого непонимания потенциальной жертвой тонкостей тех или иных процессов, связанных с оборотом недвижимости или происходящих около него.

Мошеннические схемы постоянно совершенствуются и даже появляются новые. Автор хочет подчеркнуть, что большинство рисков причинения имущественного ущерба мошенниками связаны с нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости и с недостаточным правовым просвещением участников оборота. При должной внимательности и осведомлённости можно избежать рисков даже в самых проверенных и надёжных схемах мошенничества ― не будем даже останавливаться для анализа мошеннических схем, оценки рисков и изложения способов защиты своих прав. Этой информации достаточно.

Остановимся на последних нововведениях законодателя в области регулирования отношений, связанных с недвижимостью, которые можно ещё только анализировать, чтобы прогнозировать формирование новых схем мошенничества. Хотя многие схемы мошенников, безусловно, найдут своё развитие уже сейчас.

Разумеется, больше всего нас интересует купля-продажа. Сейчас в практике очень много ситуаций с нарушением прав участников долевого строительства, но там не всегда однозначно виноват застройщик. Нередко застройщик теряет инвесторов, банки-партнёры сужают финансирование, или публичные власти тормозят согласования и тянут процедуры, разумеется, с целью защиты прав граждан. Но и застройщик тоже не остаётся лишь жертвой: нужно всё-таки просчитывать риски и не ввязываться в рискованные схемы в погоне за прекрасной возможностью заработать на недвижимости. Тем не менее речь всегда идёт о непростых многосторонних правоотношениях.

Термин «мошенничество» всё-таки предполагает более простые отношения «потерпевший ― правонарушитель», даже если речь идёт о предварительном сговоре, всё равно цель всех соучастников ― гражданин и его имущество (квартира или деньги).

Новые технологии призваны упрощать жизнь и помогают где-то расслабиться, но мошенники имеют возможность достичь своей цели там, где гражданин остаётся невнимательным к деталям.

Так вот, уже есть поправки в федеральные законы № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и № 361-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые призваны упростить процедуру купли-продажи жилья и его последующую регистрацию в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости). В ЕГРН объединяются два важнейших информационных ресурса ― госкадастр и ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Теперь собственникам недвижимости не только не выдают на руки свидетельство о праве собственности, но регистрация права собственности может осуществляться по экстерриториальному принципу, то есть в любом субъекте Федерации, а не только по месту нахождения собственности. Это, конечно, решает много проблем добропорядочных граждан, но мы сейчас говорим о мошенниках, поэтому удобный экстерриториальный принцип может оказаться проблемой.

Получается, что мошенник, находясь в любом субъекте РФ, сможет зарегистрировать договор о том, что он покупает квартиру, например, в Москве, и зарегистрировать возникшее на эту квартиру право собственности. Для осуществления такой сделки и её регистрации достаточно иметь паспортные данные собственника, данные об объекте недвижимости и образец подписи. Реальный собственник может долгое время и не знать, что «продал» свою недвижимость, пока не осуществит соответствующий запрос в ЕГРН.

Следует обращать внимание на то, какие доверенности вы выписываете. Если выдаёте доверенность на совершение регистрационных действий в ЕГРН, то указывайте, в какой именно территориальный орган вы уполномочиваете лицо подавать документы от вашего имени. Это исключит возможность совершения регистрационных действий в других субъектах с целью совершения множественных сделок с одним объектом недвижимости. Даже тот факт, что нотариусы сейчас обязаны вести реестр доверенностей, не защитит от такой формы мошенничества, как множественная (по количеству территориальных органов) перепродажа одного объекта.

Ещё сильнее упрощает жизнь появление возможности совершения тех или иных регистрационных и других действия посредством сети Интернет, но также упрощает задачу и для мошенников. Появление требований законодателя по защите документов усиленной электронной подписью ещё не повсеместно и тоже не лишено цифровых «дыр» в безопасности. А в совокупности с тем, что сроки регистрации права собственности сокращены до 5 дней, можно утверждать, что это может быть благоприятной средой для мошенников. Нужно быть внимательными и с сохранностью своих документов, и с доверенностями, которые вы выдаёте, но нужно также подтягивать свой уровень осведомлённости в вопросах информационной безопасности и следовать рекомендациям специалистов при получении и использовании электронной подписи.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что выписку, подтверждающую право собственности стало ещё легче подделывать, а онлайн-сервисы, которые предоставляют такую информацию, несложно подменить или исказить саму информацию при помощи взлома. Получить квалифицированную электронную подпись сейчас не составляет большого труда. На рынке действуют различные удостоверяющие центры, которые могут в режиме онлайн при наличии только ваших паспортных данных, номера СНИЛС и ИНН сформировать для вас соответствующий сертификат. Разумеется, при получении заветной флешки с сертификатом и ПО для использования ЭЦП сотрудники удостоверяющего центра должны будут попросить вас предъявить паспорт. А могут и не попросить, ведь их главная задача ― получить от вас акт об оказании услуг и оплату этих услуг. С электронной подписью вы (или злоумышленник) без проблем сможете регистрировать право собственности в любом территориальном органе Росреестра удалённо. Вообразите, какое поле для творчества.

Таким образом, эти нововведения, помимо того, что направлены на увеличение потока платных (!) запросов о предоставлении информации о наличии права собственности на объекты недвижимости (актуальность выписки ― 30 дней с момента получения), ещё и создают ряд потенциальных проблем, связанных с информационной безопасностью.

Есть ещё одна новая схема мошенничества, которая появилась и развивается на рынке недвижимости. Это не такая технологически продвинутая схема и основана скорее на печальном факте бедности огромного количества граждан, имеющих в собственности недвижимость. Таким нуждающимся собственникам квартир предлагают кредит под залог жилья, при оформлении которого граждане лишаются недвижимости. В судах рассматриваются десятки однотипных дел.

Схема обмана выглядит следующим образом: гражданам предлагают оформить кредит под залог недвижимости. Сделку оформляют как продажу квартиры с возможностью её обратного выкупа, но в действительности вернуть такую квартиру в собственность пострадавшие не могут. Привлечь к ответственности таких покупателей за мошенничество почти невозможно. Автономия воли в гражданских правоотношениях ― это один из столпов гражданского права.

Такой случай произошёл с одной гражданкой (из апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда от 12.01.2017 № 33-70/2017 по делу № 2-2017/2016):

«Гражданка нашла в сети Интернет организацию под названием "Realty-Finance", которая занималась выдачей̆ займов под залог недвижимости и автомобилей̆, и обратилась в данную компанию с целью получения 300 000 рублей̆. В ходе телефонного разговора сотрудник компании назначил ей встречу в тот же день, на встречу пришёл С. и мужчина по имени А., которые сообщили, что готовы предоставить ей займ в размере 300 000 рублей̆ под залог принадлежащей̆ ей 1/2 доли в праве собственности на квартиру, и при этом пояснили, что поскольку она является собственником доли в праве, то залог будет оформляться через договор дарения, по которому она формально передаёт право собственности на свою долю С., и заверили, что после выплаты долга право собственности будет вновь переоформлено на её имя. Также указала, что 25.08.2014 она подписала договор займа, по которому взяла в долг у С. денежные средства в размере 350 000 рублей̆ и в этот же день подписала у нотариуса договор дарения доли в праве собственности на квартиру, после чего ответчик передал ей денежные средства в размере 60 000 рублей̆, а 17.09.2014 передал ещё 200 000 рублей, остальные 90 000 рублей̆ являлись, по его словам, организационными расходами».

При регистрации сделки мошенники, в руках которых находятся все документы, предъявляют только договор о продаже жилья, утаивая соглашение об обратном выкупе. Документы об обратном выкупе находятся на руках мошенников. Рост случаев обмана собственников квартир эксперты связывают с доверчивостью граждан и экономической нестабильностью. А учитывая значительное упрощение процедуры регистрации права собственности, такие схемы могут быть поставлены на поток.

Таким образом, большинство прогнозируемых или действующих мошеннических схем основаны на неправомерном доступе к информации ― к персональным данным собственника. Основная рекомендация сводится к необходимости более тщательного и надёжного хранения персональных данных и защиты механизмов авторизации пользователя (собственника).

Недвижимость, особенно в г. Москве ― желанный куш для разного рода жуликов. Мошеннических схем ― огромное количество. Самое печальное, когда мошенникам удаётся и деньги получить, и уйти от ответственности, особенно когда это случается при попустительстве или, что хуже, непосредственном участии тех, кто работает в государственных структурах.

Очень любопытную с точки зрения гражданина и юриста историю рассказала мне моя доверительница. Мы с ней выиграли процесс в рамках Закона о защите прав потребителей в отношении одной непорядочной фирмы.

В начале апреля 2016 года у неё и её несовершеннолетнего сына П.Н.А. состоялась сделка купли-продажи их общей квартиры с одновременной покупкой на имя сына другого жилья. Так как ему на тот момент не исполнилось 18 лет, они должны были получить разрешение опеки и проводить сделку только нотариально, что и было сделано. Сын стал третьим покупателем квартиры в том смысле, что первый договор купли-продажи между владелицей квартиры К.Н.М. и Б.С.М. был заключён 19.07.2015, второй ― между Б.С.М. и А.Я.А. ― 17.09.2015. Договор купли-продажи между А.Я.А и сыном моей доверительницы заключили 04.04.2016.

После открытия лицевого счёта и регистрации в квартире новосёлам приходит исковое заявление от Департамента государственного имущества г. Москвы (далее ― ДГИ) о признании договора между К.Н.М. и Б.С.М. недействительным, так как 18.12.2013 К.Н.М. умерла, что подтверждается справкой о смерти от 09.06.2016 и записью акта о смерти от 04.02.2014. ДГИ просит суд истребовать квартиру из незаконного владения П.Н.А., выселить мать с ребёнком из квартиры без предоставления жилого помещения и снять с регистрационного учёта на том основании, что у умершей не было родственников, соответственно, квартира должна была быть признана выморочной.

Было возбуждено уголовное дело, в ходе которого следователь Н.Н.С. постановила признать потерпевшими ДГИ г. Москвы, а мошенниками оказались «неустановленные лица». Получается, квартиры мать и сын П. лишаются (а чтобы её приобрести, они продали своё единственное жильё), а деньги обратно они должны требовать с «неустановленных лиц». Какие же это неустановленные лица, если в 2015 году, уже после смерти первой в этой цепочке хозяйки квартиры К., её квартиру приобрёл Б.?

Как выяснилось в ходе судебного разбирательства, К. в 2015 году прописалась в Твери, чему есть свидетели, и до сих пор там зарегистрирована. Также в ходе разбирательства выяснилось, что два последних месяца до ёё смерти за ней ухаживала представитель социальной службы, которая и вызвала скорую и отправила К. в больницу, где в тот же день она умерла. После смерти представитель соцслужбы не сообщила о факте смерти никому ― ни участковому, ни в другие надлежащие службы. Возникает вопрос, как долго можно скрывать факт смерти человека от участкового и других людей и служб? Со слов соцработника, К. была сильно пьющей женщиной, квартира у неё всегда была открыта, и людей приходящих к ней было много, а также К. не предоставила паспорт соцработнику. Тогда на каком основании с ней заключался договор? И как такая «нехорошая» квартира не была под контролем участкового?

Итог всех этих действий один ― мать и сын оказываются на улице, город пополняет казну за счёт добросовестных покупателей, «неустановленные лица» остаются неустановленными лицами с деньгами от продажи квартиры.

В данной истории всё накладывается и зацепляется одно за другое, таких совпадений не бывает, очевидно, что необходимо более тщательное расследование. Героям остаётся посоветовать добиваться правосудия, а остальным ― самым внимательным образом изучать историю недвижимости, которую вы собираетесь приобретать, вплоть до установления персональных данных и историй каждого собственника и причин продажи. Особо следует насторожиться, если за относительно короткий срок недвижимость несколько раз перепродавали, и не стоит верить собственнику на слово, если он рассказывает, на первый взгляд, убедительные истории.

А.Е. Бехметьев, юридическое бюро «Бехметьевъ и партнёры»

Комментарий к статье «Новые схемы мошенничества на рынке недвижимости»

Владимир Алистархов

Комментируя статью о новых видах мошенничества на рынке недвижимости, прежде всего хотелось бы обратить внимание на то, что все нововведения, связанные с регистрацией сделок с недвижимостью, если эти нововведения касаются облегчения регистрационных процедур для обычных граждан, следует рассматривать как положительный фактор.

Совершенно нет секрета в том, что сделки с недвижимостью по российскому законодательству достаточно сложны для граждан, которым приходится обращаться за квалифицированной помощью специалистов (риэлторов, юристов и пр).

Поскольку все эти дополнительные услуги специалистов стоят недёшево, то и на стоимости недвижимости, соответственно, это тоже сказывается.

Если уж законодатель озаботился облегчением процедур регистрации сделок с недвижимостью, то, как говорится, «Бог им в помощь», лишь бы только довели всё начатое до логического завершения.

В конце концов, на дворе XXI век, и не пользоваться высокими технологиями (в том числе интернетом) в части регистрации сделок с недвижимостью это значит тормозить процесс развития, как технологий регистрации сделок с недвижимостью, так и в целом российской экономики.

Все процедуры регистрации сделок с недвижимостью должны быть максимально облегчены для граждан, и с этим никто не станет спорить, но это не значит, что в связи с нововведениями должны открываться новые лазейки для мошенников.

Если уж так получилось, что новые лазейки для мошенников появились, процедуры регистрации сделок с недвижимостью необходимо дорабатывать, и это процесс постоянный, так как мошенники никуда не денутся, будь то регистрация сделки по старинке, со стоянием в очереди, заполнением миллионов бумажек, или это регистрация сделки по новым правилам.

Самое главное ― никогда не останавливаться на достигнутом.

Если удалось избавить простых граждан от лишних бумажек и волокиты, то это хороший результат, но параллельно надо этих граждан защитить от возможных посягательств мошенников, в том числе в этом направлении надо работать органам полиции и желательно работать на пресечение преступлений.

Необходимо отметить и следующее.

Не все схемы регистрации сделок с недвижимостью, которые кажутся на первый взгляд мошенничеством, являются мошенничеством. Нельзя под одну гребёнку ровнять явное мошенничество и обычные гражданские сделки, которые предусмотрены российским законодательством.

Ответственность за мошенничество предусмотрена ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

Деяние, которое можно характеризовать как мошенничество, должно содержать все признаки мошенничества.

С целью исключения квалификации законных сделок как мошенничества специалистам необходимо пользоваться имеющейся судебной практикой, в том числе Постановлением от 27.12.2007 № 51 Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении, растрате».

Указанным постановлением судам, рассматривающим уголовные дела по мошенничеству, даны чёткие разъяснения, в каких случаях и при каких обстоятельствах деяния можно квалифицировать как мошенничество.

Можно не сомневаться в том, что и органы полиции при рассмотрении заявлений о преступлениях используют положения приведённого постановления при решении вопроса о возбуждении уголовного дела или об отказе в возбуждении уголовного дела.

В комментируемой статье приведён пример сделки с недвижимостью, когда выдаётся кредит под залог недвижимости через договор дарения.

В данном случае совсем непонятна природа совершённой сделки, так как если это кредит под залог недвижимости, то, соответственно, ни о каком договоре дарении не должно идти речи.

Всё просто. Кредит оформляется под залог недвижимости, если кредит не возвращается заёмщиком, то залогодержатель вправе в судебном порядке обратить взыскание на залог, и другого не дано.

Если же речь идёт о договоре дарения в результате выдачи кредита, то, вероятнее всего, здесь имело место введение заёмщика в заблуждение каким-либо образом.

При таких обстоятельствах у заёмщика, которого, по сути, ввели в заблуждение, есть все основания обратиться в суд с требованием признать кредитную сделку под залог недвижимости недействительной и применить последствия признания сделки недействительной.

Можно предположить, что в суде возникнут некоторые трудности для заёмщика при доказывании своей правовой позиции, но при участии грамотного юриста положительного результата для заёмщика можно добиться.

К сожалению, помимо проблемы с мошенниками, на первый план, как всегда, выходит правовая неграмотность большинства российских граждан, когда, не осознавая сути сделки, граждане подписывают документы, после чего вернуть своё иногда не представляется возможным.

Можно посоветовать таким гражданам пользоваться помощью квалифицированных юристов, но в состоянии ли они оплатить юридические расходы ― это тоже вопрос, а бесплатно работать никто не хочет, да и не будет.

В таком случае можно рекомендовать соответствующим органам и организациям вести просветительскую работу среди граждан, повышая их правовую грамотность, в том числе путём рассмотрения схем мошенничества в печатных и электронных СМИ, на телевидении и т. д.

Что же касается рекомендации автора касательно защиты персональных данных, то с этим сложно не согласиться.

В настоящее время персональные данные российских граждан в том или ином виде используются незаконно повсеместно.

Достаточно легко найти персональные данные любого гражданина, воспользовавшись бесплатными интернет-ресурсами, не говоря уже о том, что, заплатив небольшую сумму в специализированной компании, можно получить любую информацию практически на каждого, и интернет «пестрит» такими объявлениями о предоставлении информационных услуг.

Вот в этом направлении с целью защиты граждан и их персональных данных должны работать соответствующие правоохранительные органы, что однозначно будет иметь положительный эффект в борьбе с мошенничеством на ранке недвижимости.

Комментарий по теме «Мошеннические схемы с недвижимостью»

Н.В. Пластинина

Нет доверия к сделкам по доверенности…

Пожалуй, максимальную долю среди мошеннических схем с недвижимостью составляют факты совершения мошеннических действий по доверенности. Этот способ осуществления гражданских прав настолько удобен, что отказываться от него, даже из-за риска мошенничества, мало кто согласен. Обычно предпочитают просто получше изуиать полномочия представителя, а не отказаться от сделки, осуществляемой другой стороной по доверенности. Основной уязвимый момент схемы мошенничества ― сделать правдоподобную доверенность и обеспечить подтверждение её легитимности на любом этапе проверки и осуществления сделки по ней.

Не секрет, что в связи с большим количеством всех сделок, совершаемых по доверенности, регистраторы недвижимости (а в случаях осуществления нерегистрируемых сделок ― уполномоченные лица организаций и органов, осуществляющих те или иные действия с имуществом гражданина) стали проверять практически все доверенности: созваниваться с нотариусом, узнавать, выдавалась ли соответствующая доверенность, не отозвана ли она, устанавливать и прочие сведения, имеющие отношение к обстоятельствам выдачи доверенности, доверителя и представителя.

Однако, как известно, способ подтверждения легитимности доверенности, удостоверенной нотариусом, ― по телефону, по запросу ― не слишком надёжен. В случае, когда речь идёт о больших деньгах, мошенники могут пойти и на то, чтобы временно устроить «своего» человека (подельника по мошенничеству) на работу к нотариусу с той целью, чтобы при поступлении подобных звонков-запросов (или письменных запросов) подтверждать действительность доверенностей, которых в реальности либо нет вовсе, либо они отозваны, либо были выданы на другое лицо (при том же номере в реестре).

Новшеством Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) (далее ― Закона № 218-ФЗ) является экстерриториальность подачи заявления, что означает возможность подачи заявления о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов независимо от места нахождения объекта недвижимости (см. п. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Иными словами, можно обратиться в любое подразделение Росреестра, Кадастровую палату, МФЦ.

До вступления изменений в силу заявление о кадастровом учёте подавалось по месту нахождения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о госрегистрации прав ― по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Такое положение содержалось в п. 4 ст. 2 Федерального закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но к настоящему времени оно уже утратило силу. На практике заявление и документы представлялись также по месту нахождения недвижимости.

С учётом развития коммуникаций, в том числе информационных, вряд ли экстерриториальный принцип совершения сделок каким-либо особым образом повлияет на качество и количество мошеннических схем, основанных на осуществлении юридически значимых действий по незаконной доверенности. Думается, даже в том случае, если сделка с недвижимостью будет регистрироваться на Сахалине, а сам объект недвижимости будет находиться в Москве, действия регистраторов по проверке доверенности будут теми же и с той же степенью дотошности, как если бы сделка осуществлялась в Москве (по месту нахождения объекта). Также вряд ли стоит ожидать и изменения схем мошенничества по доверенности из-за появления экстерриториального принципа сделок.

Выводы:

1. Экстерриториальный принцип регистрации прав на недвижимость, появившийся в связи с нововведениями в законодательстве, вряд ли сильно повлияет на количество, качество и спланированность уже существующих мошеннических схем на рынке недвижимости.

2. Вряд ли экстерриториальный принцип осуществления сделок с недвижимостью поспособствует и развитию какой-либо принципиально новой схемы мошенничества с недвижимостью.

3. Уязвимость сделки, совершаемой по доверенности, в принципе, не зависит от применения экстерриториального принципа регистрации прав на недвижимость.

О подмене договора, притворности сделок…

Схема оформления кредита под залог жилья, пожалуй, действительно новшество среди всех мошеннических схем с куплей-продажей недвижимости. О сравнительной новизне свидетельствует и судебная практика споров о признании сделок совершёнными вместо договоров займа под залог недвижимости, недействительными ― 2015 год и позднее.

Несомненно, данная схема рассчитана на безграмотность владельца недвижимости, который не сможет самостоятельно определить разницу между сделкой купли-продажи и сделкой по выдаче обеспеченного кредита. Конечно, это совсем разные сделки, несмотря на то, что обе имеют отношение к недвижимости. Однако в первом случае гражданин полностью лишается прав на жильё, а во втором ― лишь рискует его потерять при невозврате суммы кредита. Уверения о сохранении возможности выкупа жилья в случае заключения сделки купли-продажи ничем не могут быть подтверждены, так как договорённость об этом нигде и никак не фиксируется, не регистрируется.

Следует констатировать практически безвыходность ситуации для граждан, обманутых с применением данной схемы мошенничества. В большинстве случаев суды отказывают в признании оспариваемой сделки недействительной, совершённой под влиянием обмана, считая данный аргумент не подтверждённым доказательствами.

Пример из практики: граждане просили суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества. Указывали на несоответствие сделки требованиям закона, связанное с пороками воли: заключение сделок гражданами, не способными понимать значение своих действий и руководить ими, а также под влиянием заблуждения, обмана, кабальности. Суд, однако, со ссылкой на то, что оспариваемый договор, а также расписка о получении денежных средств были подписаны истцами собственноручно, а договор не содержит никаких встречных обязательств перед истцами со стороны покупателя, в иске отказал (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 21.12.2016 по делу № 33-10515/20161).

В большинстве случаев при принятии подобных решений суды придерживаются следующей позиции.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при наличии существенных оснований нарушения указанного договора. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своём волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Частью 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделкой, совершённой с обманом, считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершённая под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось её представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ стечение тяжёлых обстоятельств (кабальность сделки) само по себе не является основанием недействительности сделки. Для этого необходимы два условия: а) заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях; б) наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжёлыми обстоятельствами воспользовалась.

А поскольку суды при рассмотрении обстоятельств совершения сделки данных обстоятельств не устанавливают (нет относимых и допустимых доказательств), то, соответственно, не находят оснований для признания сделки с недвижимостью недействительной.

Пример из практики: Так, суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи со ссылкой на отсутствие доказательств заключения сделки под влиянием обмана, на невыгодных условиях, доказательств притворности договора купли-продажи. Доводы истца о том, что сделка была заключена для вида, без намерения создать правовые последствия, и истец планировал получить кредит под залог доли в квартире, а не продать долю квартиры ответчикам, суд счёл недоказанными (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2015 по делу № 33-132402). См. также Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2016 по делу № 33-12293/20163.

Таким образом, исходя из анализа практики последних лет, можно говорить о том, что обманутый гражданин, как правило, сам способствовал тому, чтобы его обманули. То есть в оспариваемых в судах сделках практически всегда есть вина обманутого. Вина эта проявляется в:

• чрезмерной доверчивости жертвы мошенничества,

• совершении сделок на «авось» (с предположением, что его (гражданина) ну никак не должны коснуться преступные замыслы злоумышленников),

• неискушённости в совершении крупных сделок,

• правовой неграмотности,

• наличии ничем не обоснованной надежды о возможном последующем успешном оспаривании в суде совершённой сделки,

• неосведомлённости о состоянии ситуации с мошенничеством на рынке недвижимости.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что с упрощением порядка регистрации, сокращением сроков регистрации, конечно, можно ожидать роста количества фактов мошенничества с недвижимостью. И схемы мошенничества в связи с нововведениями в законодательстве, конечно, поменяться могут. Однако, как и прежде, риск стать жертвой мошенничества может снизить сама потенциальная жертва. Например, поручив вести дела опытному юристу или самостоятельно запрашивая сведения (доступные для всех), проверяя документы стороны по сделке, и вообще, осуществляя любое своё действие или подписывая любой документ с предельной степенью осторожности.

Уповать на то, что все риски минимизируют регистрирующие органы, ― не стоит. Степень их ответственности при отсутствии халатности или намеренных незаконных действий при регистрации прав на недвижимость ― минимальна.

По сути, лозунг «спасение утопающих ― дело рук самих утопающих» всегда приходится как нельзя кстати в делах со сделками в области недвижимости, если речь идёт о минимизации риска попадания в мошенническую схему преступников.