Некоторые вопросы установления сервитута на земельный участок

Автор: Наталия Фомина

В судебной практике достаточно часто встречаются спорные вопросы, касающиеся установления сервитутов на земельные участки. 26.04.2017 Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по данным вопросам. Поскольку тема установления сервитутов очень обширна, в данной статье будут проанализированы только некоторые вопросы, связанные с обращениями в суд по искам об установлении сервитутов.

Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.

Пример. Определением суда апелляционной инстанции было отменено определение районного суда о возвращении на основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ искового заявления Г. к В. об установлении сервитута в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного п. 3 ст. 274 ГК РФ.

Направляя материал для рассмотрения в суд первой инстанции со стадии принятия искового заявления, судебная коллегия по гражданским делам областного суда исходила из того, что под установленным федеральным законом претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определённую процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом предусмотрены конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда, и когда в результате таких действий спор может быть урегулирован. Положениями п. 3 ст. 274 ГК РФ установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Данная норма не устанавливает досудебный порядок урегулирования споров об установлении сервитута. Таким образом, исходя из указанной нормы достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учётом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Подсудность дел об установлении, изменении условий, прекращении сервитута.

Пример. Определением районного суда на основании ст. 220, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ было прекращено производство по делу по иску И. к обществу об установлении сервитута. Суд исходил из того, что истец И. имеет статус индивидуального предпринимателя, при обращении с требованиями просил установить сервитут в отношении земельного участка с назначением «для производственных целей» для обеспечения доступа к принадлежащему истцу земельному участку, нежилым помещениям, расположенным в здании склада. Установив, что нужды истца как собственника объекта коммерческого назначения связаны с необходимостью обеспечения проезда транспортных средств для провоза товаров, приобретённых в связи с ведением предпринимательской деятельности, суд пришёл к выводу, что спор носит экономический характер и с учётом субъектного состава подлежит разрешению арбитражным судом.

В другом деле суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы об отсутствии компетенции у суда общей юрисдикции на рассмотрение дела по иску Ш. о прекращении сервитута, установленного ранее в отношении части принадлежащего ему земельного участка решением арбитражного суда, указал следующее. Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учётом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут. Поскольку собственник земельного участка утратил статус индивидуального предпринимателя, коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что возникший спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции.

Сервитут не может быть установлен для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке.

Пример. Общество обратилось в суд с иском к Л. об установлении бессрочного сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику, в целях обслуживания здания истца. В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект, являющийся по техническому паспорту материальным складом, был полностью демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и разрешительной документации истцом возведён новый объект капитального строительства с иными техническими характеристиками, право собственности на который в установленном законом порядке истцом не оформлено.

С учётом положений статей 222, 274 ГК РФ суд пришёл к правильному выводу о том, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрёл право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком ― сервитута.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком - объектом.

Пример. ООО №1 и ООО №2 обратились в Арбитражный суд с иском к ООО №3 ― об установлении постоянного права ограниченного пользования (сервитут) на части земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, для обеспечения беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные, праздничные дни) прохода и проезда работников, клиентов, арендаторов истцов, а также транспортных средств к земельному участку, принадлежащему ООО №1, и расположенным на нём объектам недвижимости; к земельному участку, принадлежащему ООО №2, и находящимся на нём объектам недвижимости.

Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда округа, в удовлетворении иска было отказано. Разрешая спор, суды, руководствуясь ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ, приняв во внимание заключение экспертизы, пришли к выводу о том, что истцы не представили необходимых доказательств, подтверждающих невозможность доступа к принадлежащим им объектам недвижимости без установления сервитута на земельных участках ответчика. Кроме того, суды учли, что согласно заключению экспертизы имеются и другие варианты прохода и проезда к земельным участкам и объектам недвижимости, принадлежащим истцам на праве собственности, без использования участков, принадлежащих ответчику.

Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы ООО №1 и ООО №2 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. (Определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 306-ЭС16-14630).

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием.

Пример. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю об установлении бессрочного сервитута, ссылаясь на то, что по территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, проходят подземные сети канализации, необходимые обществу для обеспечения отвода сточных вод.

При рассмотрении спора судами установлено, что участки истца и ответчика смежные, образованы при разделе одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела и приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости на земельном участке предпринимателя оказались расположены часть инженерных сетей канализации и канализационно-насосная станция, используемые обществом в целях обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимости и земельного участка под ними. Судами также установлено, что предприниматель неоднократно обращался к обществу с предложением о переносе названных станции и части инженерных сетей, а также о распределении расходов на соответствующие работы. Кроме того, из заключения эксперта следовало, что технически возможно перемещение инженерных сетей и насосной станции со спорного участка на земельный участок общества в целях обеспечения потребностей последнего по отводу сточных вод. Использование же обществом указанных объектов при их нахождении на участке предпринимателя приводит к существенному ограничению в использовании предпринимателем своего участка и здания, расположенного на нём.

С учётом представленных сторонами доводов и доказательств суды, установив, что нужды истца могут быть обеспечены без установления бессрочного сервитута и ограничения прав ответчика на пользование принадлежащим ему земельным участком, а истребуемый истцом сервитут по существу лишит собственника земельного участка возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием, отказали обществу в удовлетворении требования.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременён сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, удовлетворены исковые требования истцов к Территориальному управлению Росимущества и Министерству обороны Российской Федерации о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута).

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации состоявшиеся по делу судебные акты были отменены, а дело направлено в суд первой инстанции для нового рассмотрения.

При этом Судебная коллегия исходила из того, что суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который не только соответствовал бы интересам истца, но и был наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний, суд, в соответствии с положениями ст. 79 ГПК РФ, может назначить проведение экспертизы.

Положениями ст. 131 ГК РФ и нормами ст. 2, 12, 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Указанные выше требования закона судами выполнены не были.

Устанавливая сервитут, суд не указал, является ли рассматриваемый случай исключительным, а предоставление такого права истцам ― единственным способом обеспечения основных потребностей как собственников недвижимости.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, при рассмотрении иска следовало определить, имеется ли у истцов возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте, однако судами этого сделано не было.

Ограничившись формальным указанием на то, что проезд к принадлежащим истцам жилым помещениям и местам общего пользования возможен только через спорный участок, судами, в нарушение положений ст. 67 ГПК РФ, не дана оценка проведённому в рамках рассмотрения данного дела экспертному заключению, согласно которому технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, где расположены жилые дома истцов.

Не содержали материалы дела и доказательств, свидетельствующих о том, что дорога, являющаяся предметом сервитута, фактически пригодна для движения и маневрирования автомобильного транспорта.

Отсутствовало указание на срок действия сервитута, а также не определён предусмотренный п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременённого земельного участка.

Таким образом, судами не были соблюдены требования, предъявляемые к рассмотрению данной категории дел, в результате чего фактически возникший спор не был разрешён по существу.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

Практические рекомендации:

  • при обращении в суд с иском об установлении сервитута или его условий, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется;

  • при определении подсудности требования об установлении, изменении условий, прекращении сервитута ― суду общей юрисдикции или арбитражному суду, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут;

  • требование об установлении сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке не будет удовлетворено судом;

  • иск об установлении сервитута может быть удовлетворён в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком / объектом;

  • не будет удовлетворено требование об установлении сервитута, если условиями этого сервитута собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием;

  • удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суды определяют все условия, на которых он устанавливается, поэтому при обращении в суд с требованием об установлении сервитута необходимо подробно формулировать свои требования, указывая в заявлении: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого устанавливается сервитут и который обременён сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате и другие условия.

Справка о себе

Фомина Наталия Евгеньевна. Окончила юридический факультет Московского Государственного Университета им. М.В. Ломоносова в 1992 г. Специализация «Гражданский процесс». Диплом с отличием. С 1992 г. работаю адвокатом, член адвокатской палаты г. Москвы.