Как известно, под государственной программой реновации жилых домов подразумевается долгосрочная программа по сносу устаревшего ветхого жилья, которое в недалёком будущем рискует стать аварийным, с согласия большинства жильцов и переселение в новые дома с лучшими условиями в территориальных пределах старых районов.
Новое законодательство о реновации московского жилищного фонда уже претерпевает дополнительные изменения.
В мае 2017 года Московская городская дума приняла в первом чтении законопроект «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
Предполагается, что ко второму чтению по новому законопроекту будут учтены многие дополнения и изменения, в том числе положения законопроекта мэра города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
Указанным законопроектом предусматриваются несколько следующих дополнительных гарантий, указанных в открытом доступе на сайте мэра города. Рассмотрим эти гарантии вкратце.
Под гарантией голоса понимается участие только тех домов по программе сноса, в которых за это проголосует большинство собственников и нанимателей квартир.
В период голосования граждане могли уточнить сведения по данному вопросу, в том числе входят ли их дома в программу сноса, на различных электронных сервисах, сайтах либо по единому справочному телефону. Для удобства гражданина также предусмотрена возможность проголосовать несколько раз.
В том случае, если жители не захотят сноса своего дома, в установленном жилищным законодательством порядке проводится собрание собственников квартир по данному вопросу и подписанный гражданами протокол такого собрания направляется в управу района, что и будет подтверждать окончательное решение жителей.
Кстати, что касается граждан, ранее согласившихся на снос дома, то они также смогут выйти из программы реновации на любом её этапе вплоть до момента заключения договора по обмену своей квартиры.
Кроме того, даже если дома нет в предварительном списке, его жители также могут впоследствии провести собрание собственников, где большинством подтвердят решение о согласии с дальнейшим сносом своего дома.
Стоит заметить, что программа реновации жилья не коснётся объектов культурного наследия, памятников и зданий с историко-культурной ценностью, а также не затронет качественно построенных зданий, которые в дальнейшем могут быть подвержены ремонту без каких-либо трудностей и рисков.
Гарантировано, что новые квартиры будут предоставлены людям бесплатно, за исключением случаев увеличения количества квадратных метров. Но даже здесь предусматривается возможность установить какие-то льготы.
Гражданам, стоящим в очереди на улучшение своих жилищных условий, в данном случае бесплатно предоставят новую квартиру с большей площадью, исходя из норм по метражу помещения и в зависимости от состава семьи.
В рамках программы реновации гражданам гарантируется предоставление равнозначного жилья в домах-новостройках, при этом сохранится количество комнат и квадратных метров, а общая площадь новой квартиры даже увеличится за счёт более просторных помещений.
Новые квартиры будут подпадать под стандарты, установленные законом «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», иметь при этом улучшенную отделку, т. е. могут быть использованы гражданами без каких-либо дополнительных расходов на ремонтные или отделочные работы.
Предусмотрен также пункт об оказании помощи с переездом (в частности, погрузка-разгрузка, заказ-оплата автотранспорта).
Проект закона предусматривает автоматическое оформление в собственность новой квартиры, а что касается неприватизированных квартир, то здесь на выбор предлагается оформление права собственности либо же сохранение социального найма.
Также предусматривается добровольное получение равноценной, т. е. подходящей по рыночной стоимости, денежной компенсации за жилое помещение, размер и условия получения которой определяются соответствующим законодательством.
Закон учитывает территориальный принцип и гарантирует предоставление новых квартир в том же районе (за исключением Зеленограда, а также Троицкого и Новомосковского автономных округов, где будут предоставлены квартиры в пределах административного округа).
То есть, по сути, граждане не покинут старый квартал, т. к. на месте старого жилья будет строиться новый дом, а также планируется появление новостроек для дальнейшей реализации программы реновации. При этом в ходе строительства вокруг каждого квартала по плану будут создаваться улицы, дороги, тротуары, пешеходные переходы, парковки и остановки, а также скверы, парки, детские и спортивные площадки и т. д.
Переселение граждан будет происходить в монолитные или современные панельные дома. При этом входы в подъезды в основном будут находиться со стороны двора. Для детских и инвалидных колясок также предусматриваются более удобные входы в подъезд и лифтовые холлы.
Планируется, что москвичи переселятся в новые квартиры с уже остеклёнными балконами и лоджиями, а также местами для установки кондиционеров. При этом оговаривается возможность проведения новым жильцом перепланировки в своей квартире.
Также афишируется, что граждане, чьи дома подпадают под программу реновации, будут освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт до момента получения новой квартиры.
Стоит добавить, что свою компенсацию получат также и собственники нежилых помещений в сносимых домах, что означает равноценное денежное возмещение либо равноценное нежилое помещение.
Настоящий закон вступает в силу со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и другие законодательные акты в части установления особенностей реновации жилищного фонда в г. Москве». Нормы закона, с учётом мнения жителей при формировании программы реновации, вступают в силу со дня официального опубликования Закона.
Заметим, что в документе всё расписано вроде как понятно и красиво, но какова же будет реализация этих норм на практике? Впрочем, это обычное явление для российского законодательства, когда применение правовых норм зачастую не столь эффективно, как задумывалось... Остаётся ожидать возможное появление судебных споров в рамках нового закона.
В подтверждение этих слов стоит сказать об уже имеющейся судебной практике, когда суды считают, что предоставляемое взамен аварийного равнозначное жильё должно иметь такую же общую (не жилую) площадь, что и ранее занимаемое. Тогда как именно жилая площадь новой квартиры, по факту, может оказаться и меньше предыдущей…
Обратимся к актуальным примерам из имеющейся судебной практики по аналогичной тематике.
Верховным Судом Российской Федерации в обзоре 2014 года было проведено изучение судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Исходя из данного обзора, судебные споры по указанной категории в основном возникают в связи с ненадлежащим исполнением органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них жилищным законодательством. В связи с этим судами рассматривались следующие дела:
-
об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания;
-
определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу;
-
о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Согласно действующему жилищному законодательству жилое помещение признаётся непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
В данном случае речь идёт о Постановлении Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 года № 47 (далее ― Положение), действие которого распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения на территории Российской Федерации.
Согласно данному Положению, уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является соответствующая межведомственная комиссия.
На основании заключения этой комиссии соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления издаёт распоряжение о дальнейшем использовании помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
При этом решения как межведомственной комиссии, так и органа местного самоуправления по все этим вопросам могут быть обжалованы и оспорены в судебном порядке.
Как показывает анализ судебной практики, чаще всего граждане обжалуют заключения межведомственных комиссий с целью признания этих актов противоречащими закону.
При рассмотрении дел по обжалованию заключений межведомственных комиссий судами проверяется, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, с включением в состав всех необходимых лиц и представителей, указанных в законе, а также проводилась ли надлежащая оценка фактического состояния жилого помещения.
Например, решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, были удовлетворены исковые требования физических лиц (нанимателей и собственников) о признании незаконным заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту.
Суд обязал ответчика рассмотреть вопрос о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в течение месяца со дня вступления судебного решения в законную силу.
Решение суда основывалось на следующих нормах права.
Согласно пункту 43 Положения, при оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
Согласно п. 44 Положения, процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает: приём и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям.
Ответчик со своей стороны производил лишь визуальный осмотр конструкции дома, что не соответствуют требованиям Положения.
Кроме того, заявители представили суду соответствующее заключение эксперта в подтверждение того, что состояние жилого помещения не отвечает требованиям Положения, а также несёт угрозу жизни и здоровью жильцов.
В свою очередь, ответчик не смог опровергнуть данные экспертизы, в том числе не представил документы (заключения) соответствующих органов государственного надзора (контроля), подтверждающие, что состояние жилого дома соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам.
Суд также признал необоснованным вывод ответчика о возможности проведения капитального ремонта, т. к. отсутствует техническое заключение или иной документ о целесообразности и стоимости подобного ремонта.
Рассмотрим следующий вопрос.
Одним из важнейших моментов при выселении из жилого помещения является определение его выкупной цены, которая, согласно жилищному законодательству, должна включать в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за несделанный капитальный ремонт.
Обратимся к случаю из судебной практики.
При рассмотрении искового заявления администрации района к гражданину о выкупе жилого помещения и по встречному иску гражданина к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным и законным включение в выкупную цену жилого помещения расходы гражданина на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения и оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.
Как мы уже знаем, одним из самых важных новых правил программы реновации является то, что новое жильё должно будет предоставляться гражданам в пределах той же территории района, где ранее находились старые сносимые помещения.
Стоит отметить, что на практике при рассмотрении судами дел в рамках данного вопроса, например, не всегда различались такие понятия, как «границы населённого пункта» и «границы муниципального образования».
Применительно к жилищному законодательству понятия «муниципальное образование», «городской округ» или «муниципальный район» не являются равнозначными. Потому более верной является практика тех судов, в которых администрациям муниципальных образований отказывали в удовлетворении заявленных ими исковых требований о выселении жильцов из непригодных для проживания домов. Основанием для этого служило тот факт, что новые жилые помещения находились в границах городского округа или муниципального района, но располагались при этом уже за пределами населённого пункта, где у граждан было их старое жильё.
Например, Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было отменено в кассационном порядке определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по тому основанию, что занимаемое ответчиками жилое помещение в аварийном доме располагалось во внутренней черте города (городское поселение), тогда как предоставляемое жилое помещение находилось на территории, прилегающей к городскому поселению ― в селе (сельское поселение), отстоящем от городской черты на несколько десятков километров, в связи с чем оно не отвечало такому законному требованию, как нахождение в границах данного населённого пункта.
Помимо вышерассмотренных обстоятельств, необходимо учитывать и вопросы равнозначности предоставляемого жилого помещения, в том числе в отношении отдельных категорий граждан.
Так, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда было отменено решение районного суда об удовлетворении иска администрации района о выселении граждан из трёх комнат в коммунальной квартире в отдельную трёхкомнатную квартиру.
При рассмотрении дела судом установлено, что занимаемая ответчиками квартира расположена на первом этаже аварийного дома, а предложенная для выселения ― на четырнадцатом этаже многоэтажного жилого дома.
Согласно выписке из медицинской карты, один из ответчиков являлся инвалидом второй группы с нарушением опорно-двигательного аппарата, который нуждался в инвалидном кресле-коляске, в связи с чем по состоянию здоровья ему было рекомендовано проживание на нижних этажах многоквартирных домов.
Руководствуясь ст. 89 ЖК РФ и в интересах ответчика, являющегося инвалидом, суд апелляционной инстанции пришёл к обоснованному решению, что хотя предоставляемая ответчикам квартира по площади и количеству жилых комнат и соответствовала требованиям жилищного законодательства, однако с учетом состояния здоровья ответчика выселение в неё может привести к ухудшению его жилищных условий по сравнению с предыдущими условиями проживания.
Однако стоит заметить, что в судебной практике по подобным делам не являются обоснованными такие субъективные доводы ответчиков, как например, нахождение угловой квартиры на первом этаже, удалённость дома от центра или работы, недостаточное количество социальных объектов поблизости и т. д. и т. п.
Таким образом, в рамках уже нашумевшей и обсуждаемой новой программы реновации московского жилищного фонда со стороны государства предусматриваются и законодательно прописываются соответствующие гарантии для граждан. Естественно, в любом законе при желании можно найти пробелы, да и в целом реализация нового закона на практике, скорее всего, окажется непростой, и вполне вероятна возможность в будущем возникновения каких-либо спорных вопросов между гражданами и государством. Но, в конечном счете, хотелось бы надеяться, что новое законодательство, коснувшееся жилищной сферы нашего общества, не станет причиной для выяснения многочисленных отношений между обеими сторонами в судебном порядке.