Банкротство застройщика ― выход куда???

Ленобласть намерена обанкротить проект О2 Development «Силы природы». Банкротство позволит достроить проблемный объект, где свои квартиры ждут 2 666 пайщиков.

Сколько недостроев стоит в каждом регионе, муниципальном образовании? Великое множество! При этом миллионы граждан, вложивших деньги в строительство, годами ждут сдачи жилого дома, который то и дело находится в «замороженном» состоянии. Неважно, что в каждом конкретном случае служит причиной долгостроя. Важно то, чем это может завершиться, и найдутся ли пути решения проблемы для достижения конечной цели ― сдачи дома в эксплуатацию.

1. Варианты решения проблемы недостроя

На самом деле вариантов решения проблемы недостроя немного.

Вариант 1: снести недострой!

Оговоримся сразу, что самым негативным завершением долгостроя является снос построенной части дома. В этом случае фактически никто ― ни граждане, заключившие договор долевого участия (здесь и далее ― ДДУ), на пайщики, ни инвесторы) ― никто ничего не получает: ни построенного объекта недвижимости, ни компенсации за снос недостроя.

Пример из практики: суд обязал ЗАО освободить земельный участок путём сноса самовольно возведённого объекта недвижимости незавершённого строительством за счёт собственных средств1.

Вариант 2: достроить дополнительными усилиями тех же лиц

Второй вариант применяется редко. Ведь найти дополнительное финансирование к тому, что уже было вложено в строительство дома, с теми же участниками стройки практически невозможно. Однако всё-таки не стоит забывать о возможности чуда, каковым и стоит рассматривать удивительное появление дополнительных средств на достройку объекта у того же застройщика, который и начал строительство дома.

Вариант 3: инициировать процедуру банкротства застройщика

Довольно часто в случаях с недостроями, «замороженными» в связи с отсутствием финансирования, прибегают к банкротству застройщиков.

2. Банкротство и проблемы участников строительства - граждан

2.1. Как это происходит?

Банкротству подвергается застройщик, то есть лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее ― застройщик), ― юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (ч. 1 ст. 21.1. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее ― ФЗ «О банкротстве»)).

Особенностям банкротства застройщиков посвящён § 7 главы 9 ФЗ «О банкротстве». В целом для инициирования процедуры банкротства застройщика никаких особых условий не требуется, все основания ― такие же, как для банкротства иных юридических лиц.

2.2. Что даёт процедура банкротства застройщика?

Процедура банкротства застройщика даёт, прежде всего, возможность «сдвинуть дело с мёртвой точки», то есть разрешить вопросы вложения денежных средств граждан в строительство жилья с одним из нижеприведённых результатов.

2.3. Какой результат ожидается?

Для граждан, вступивших в правоотношения с застройщиком и ожидающих сдачи им готового объекта строительства (квартиры), процедура банкротства застройщика может завершиться следующим результатом:

• получением страховой выплаты, произведённой страховщиком, застраховавшим гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) (см. п.1.2. ст. 201.9 ФЗ «О банкротстве»);

• получением выплаты, произведённой банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

• передачей прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее ― ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу (см. ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» ― есть много нюансов для подобного разрешения ситуации). При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.101 ФЗ «О банкротстве»), а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им построенных квартир (см. последний пункт в настоящем перечне результатов);

• возмездной передачей имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику (приобретателю), который исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (то есть перед теми же гражданами, вложившими деньги в строительство и ожидающими постройки квартир). При этом приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ (см. ст. 201.15-1–201.15-2 ФЗ «О банкротстве»);

• погашением требований участников строительства путём передачи им в собственность жилых помещений (если дом будет в процессе производства по делу о банкротства всё-таки достроен и будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию) ― ст. 201.11. Закона о банкротстве.

Это ― идеальные формы решения вопроса вложения граждан в строительство дома при замораживании стройки и инициированной процедуре банкротства застройщика. При этом результаты могут оказаться последовательными. Например, сначала может создаться ЖСК, потом произойти погашение требований участников ЖСК путём передачи им достроенных квартир.

2.4. А какой результат может быть в реальности?

Конечно, какой-либо из перечисленных результатов обязательно произойдёт. В реальности же достижение того или иного результата для гражданина может оказаться не таким простым, как кажется. Например, пропуск гражданином участия в процедуре банкротства застройщика и неучастие в принятии важных решений может закончиться вполне законной потерей права на вожделенные метры в доме. Более того, договор ДДУ, оказывается, может прекратиться сам собой! Или же желание заставить подрядчика/застройщика (того, кто фактически осуществлял строительство дома) устранить недостатки построенного многоквартирного дома может натолкнуться на препятствие в виде юридических нюансов в способах защиты своего права.

Но о каждом таком нюансе ― поподробнее.

2.4.1. В процедуре банкротства застройщика ― не зевай!

В соответствии со ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» участником строительства является, в том числе, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, которое представляет собой требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию.

Согласно ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершённого строительства арбитражный управляющий <…> обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Конечно, законом отрегулирован порядок информирования участников о собрании и прочие процедурные вопросы.

Основной целью деятельности вновь созданного ЖСК является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвёртой очереди.

Если гражданин – член обанкротившегося ЖСК вовремя не предпринял мер по отслеживанию судебного процесса банкротства, не принимал участия в собрании, не высказал своего мнения о включении его в состав вновь образованного нового ЖСК, не дал согласия на оплату дополнительных взносов (для достройки дома), то его требования в силу закона автоматически преобразуются лишь в денежные требования. И требовать выделить ему квартиру в построенном доме он будет уже не вправе. Или же его требование не будет подлежать удовлетворению.

Пример из практики. К. обратилась в суд с иском к ЖСК «Комфорт», в котором просила признать за ней имущественное право требования на двухкомнатную квартиру и обязать ЖСК «Комфорт» включить К. в реестр членов ЖСК. Суд установил, что К. была членом ЖСК «Дельфин и К». Обязанность по оплате вступительного и паевых взносов истцом была выполнена в полном объёме. В срок дом построен не был. ЖСК «Дельфин и К» был признан несостоятельным, в период конкурсного производства права застройщика ЖСК «Дельфин и К» на дом и право аренды земельного участка были переданы ЖСК «Комфорт». В ходе рассмотрения дела было установлено, что истица К. на протяжении 11 месяцев рассмотрения арбитражным судом ходатайства конкурсного управляющего ЖСК «Дельфин и К» не обратилась с заявлением о присоединении к решению общего собрания участников строительства многоквартирного дома ЖСК «Дельфин и К» о создании ЖСК «Комфорт», не выразила свою волю на вступление в созданный участниками строительства ЖСК с последующим погашением её требований путём отступного и возложением на неё обязанности дополнительно оплачивать строительство дома. В результате требования К. при определении объёма требований кредиторов, погашение которых будет произведено путём отступного при передаче прав застройщика созданному ЖСК «Комфорт», арбитражным судом учтены не были, а были преобразованы в денежные и включены в реестр требований кредиторов ЖСК «Дельфин и К» третьей очереди (убытки в сумме 1 987 900 руб.). С учётом установленных обстоятельств дела решением суда в удовлетворении исковых требований К. было отказано. (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-5612/20162).

Вывод: неучастие в процедуре банкротства, непринятие важных решений относительно прав и обязанностей участников нового ЖСК, которому передаются права застройщика в процедуре конкурсного производства обанкротившегося застройщика, может обернуться потерей гражданином права требования на объект недвижимости в будущем достроенном доме. Его требования при этом будут преобразованы в денежное требование, которое, вполне вероятно, не будет удовлетворено уже… никогда.

2.4.2. ДДУ в процессе банкротства застройщика может… прекратиться сам.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Исходя из содержания ст. 219 ГК РФ право собственности на объект незавершённого строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. В силу ст. 129 ЖК РФ право собственности члена ЖСК возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение.

По смыслу ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.

Действующим законодательством при передаче объекта предусмотрена возможность учёта прав только тех лиц, чьи требования были включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Если в них отсутствовали сведения о каких-либо кредиторах (например, граждан, участвовавших на правах ДДУ), то в связи с вынесением арбитражным судом определения о передаче новому застройщику объекта незавершённого строительства в силу прямого указания закона ДДУ, заключённые с такими гражданами, прекращаются, а вытекающие из ДДУ требования трансформируются в иное денежное обязательство.

Доводы граждан ― участников ДДУ, не успевших заявить требования в реестр из-за своей невнимательности или нерасторопности, об отсутствии правовой связи между членством в ЖСК и возможностью признания права собственности на долю в переданном ЖСК объекте незавершённого строительства, по мнению судов, не основаны на надлежащем толковании норм права.

В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» права застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок передаются ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. ЖСК не является правопреемником обанкротившегося застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключённым с гражданами.

Гражданин – участник ДДУ вправе защитить своё право путём обращения к банкроту с требованием о возмещении инвестированных им в строительство дома денежных средств. Право собственности на долю в объекте незавершённого строительства он теряет с прекращением ДДУ. Такое положение вещей подтверждено и судебной практикой.

Пример из практики. Между М. и ООО был заключён договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался завершить строительство, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего передать участнику долевого строительства квартиру. В связи с признанием застройщика несостоятельным (банкротом) являющийся объектом незавершённого строительства многоквартирный жилой дом в порядке ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» был передан вновь созданному ЖСК «Единство». Истец в члены указанного ЖСК не вступал, членских, паевых взносов не платил, финансирования работ по завершению строительства многоквартирного дома не осуществлял. Кроме того, М. в установленный законом срок ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований о передаче жилых помещений требований не заявил, в связи с чем его требование не учитывалось арбитражным судом при принятии определения о передаче объекта ЖСК «Единство».

Полагая, что исполнение обязательства по оплате объекта долевого строительства застройщику повлекло возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект незавершённого строительства, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Разрешая спор, суд исходил из того, что основания для возникновения у истца права собственности на долю в объекте незавершённого строительства отсутствуют (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 02.06.2016 по делу N 33-5285/20163).

Вывод: если участник ДДУ в процедуре банкротства застройщика и передаче его прав ЖСК не определился со своими правами и обязанностями, не заявил своих требований в реестр, договор ДДУ в силу закона прекратится, а его требования автоматически трансформируются в денежные требования, которые он вправе будет предъявить только в таком виде.

2.4.3. Заставить построить дом качественно может только застройщик, но не отдельный гражданин

В соответствии с ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Согласно ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признаётся основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов. Таким образом, правоотношения между членами ЖСК и кооперативом не основаны на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Исключительной компетенцией на разрешение вопроса по пользованию общим имуществом обладает общее собрание собственников многоквартирного дома.

Ответственность подрядчика урегулирована положениями ст. 723 ГК РФ, предусматривающей права заказчика в случае обнаружения недостатков. Правом на предъявление к подрядчику требований об устранении выявленных недостатков в строительстве наделён ЖСК, который согласно закону и Уставу выступает в интересах членов кооператива. Отдельный гражданин ― будущий или состоявшийся собственник квартиры в доме ― таким правом не обладает.

Пример из практики. Собственник квартиры, выплативший полностью свой паевой взнос, обратился с иском к ЖСК об устранении недостатков строительства жилого дома в целом. Назначенной судом экспертизой были выявлены множественные недостатки при строительстве, судом иск был удовлетворён. Однако впоследствии решение суда было полностью отменено и в иске отказано, так как было установлено, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты: он не требовал устранить недостатки, допущенные при строительстве конкретно его квартиры, а недостатки при строительстве дома в целом. Поскольку полномочий на представление интересов собрания членов ЖСК у истца не было, суд в иске, в конце концов, отказал (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 30.11.2016 по делу № 33-9242/20164).

Вывод: заставить застройщика (в том числе ЖСК) исправить недостатки, допущенные при строительстве, и выполнить работы, которые должны были быть выполнены по смете, а фактически не выполнялись, непросто даже при наличии экспертного заключения, подтверждающего данные недостатки. Юридические аспекты и нюансы способны свести на нет усилия инициативного собственника (или даже инициативной группы) по защите интересов всех уже состоявшихся и будущих собственников квартир в построенном жилом доме.

Выводы:

1. Процедура банкротства застройщика прямо урегулирована законом. Однако граждане – пайщики ЖСК или участники строительства на основании ДДУ, не обладая юридической грамотностью и сноровкой, вполне реально могут «упустить» своё право требования на квадратные метры при передаче прав обанкротившегося застройщика новому застройщику.

2. Более того, если такой участник строительства более не хочет и/или не может «вкладываться» в стройку, доплачивая новые взносы, определённые общим собранием, например, участников нового ЖСК, то ему больше не на что надеяться, кроме как на эфемерную возможность выплаты ему понесённых им ранее финансовых затрат.

3. Право требовать от застройщика устранять недостатки построенного дома имеет только ЖСК и его официальный представитель. Гражданин – собственник помещения в многоквартирном доме, обладает правом требования по устранению недостатков только в пределах своей квартиры. Требования же по устранению недостатков общего имущества, как то трещин в стенах подъезда, текущей крыши, затопленного подвала без гидроизоляции, ― общее дело ЖСК.