Каким образом в настоящий момент возможно перевести жилое помещение в нежилой фонд? Споры относительно вывода жилья в нежилой фонд не прекращаются. Есть мнение, что процесс этот настолько сложен, что и начинать его не стоит. Оппоненты считают, что, зная алгоритм действий, можно быстро превратить обычную квартиру в коммерческую недвижимость.
В ситуации с переводом жилья в нежилой фонд есть несколько значимых периодов. Первый ― это март 2005 года. Именно тогда вступил в силу новый Жилищный кодекс. При этом практика перевода жилых помещений в нежилые превратилась в обычное дело. Вопрос о переводе рассматривался исключительно собственником. Документальное оформление было лишь формальностью. Изменились обстоятельства в мае 2012 года, когда перевод стал осуществляться исключительно в судебном порядке. Какое-то время особых неудобств это не доставляло: суды работали исправно, иски рассматривались и удовлетворялись. Причём отказы случались в единичных случаях.
С недавнего времени осуществить смену предназначения жилища стало не так-то просто. Всё чаще собственники стали получать отказы. Официально никаких изменений не произошло. Не было принято никаких новых законов. Чаще всего причиной отказов становится отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме. Вместе с тем, по закону таковое согласие требуется отнюдь не во всех случаях. Реже применяются иные основания, выражаемые весьма запутанными формулировками: например, по мнению судов, необходимо доказать статус имущества как нежилого помещение, однако механизма доказывания или какого-либо разъяснения на этот счёт не даётся.
Жилым помещением согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ признаётся изолированный объект недвижимого имущества, пригодный для постоянного проживания граждан. То есть жильё должно отвечать всем учреждённым техническим и санитарным нормам. К общей площади жилого помещения относится сумма площадей всех вспомогательных помещений, необходимых для комфортного проживания в конкретном жилище. Как правило, под жилым помещением подразумевается дом, квартира или комната.
Чёткое понятие нежилого помещения в законодательстве отсутствует. Зачастую это становится причиной незаконных сделок, судебных споров, конфликтных ситуаций. При этом нельзя дать определение нежилого помещения, руководствуясь отрицанием ― объект, не предназначенный для проживания людей. Если попытаться дать понятие объекта нежилого фонда, то можно привести такие характеристики, как изолированность при наличии отдельного входа и материальные границы (стены, пол, потолок); принадлежность к недвижимому имуществу, то есть наличие государственной регистрации права собственности; вхождение в нежилой фонд, причём само помещение может располагаться в жилом здании; запрет на постоянное проживание физических лиц; использование для производственных или общественных целей.
Исходя из данных определений очевидно, что перевод жилого помещения в нежилое осуществляется посредством официального изменения его непосредственного назначения.
Сам по себе факт перевода жилой недвижимости в нежилой фонд не даёт собственнику каких-то особых полномочий или преимуществ. Меняется запись в техпаспорте ― «помещение, не относящееся к жилищному фонду». То есть жить в таком помещении нельзя. Однако и использовать для его для ведения бизнеса не представляется возможным.
Помещение, используемое для коммерческой деятельности, должно относиться к коммерческой недвижимости. То есть объект используется для извлечения выгоды. При этом в техпаспорте указывается непосредственное назначение ― «торговое помещение». А вот для получения статуса коммерческого объекта как раз и требуется перевод жилища в нежилое помещение. В частности, подробно процесс рассматривается в ст. 22, 23 ЖК РФ, где указано, что перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен: при соблюдении требований ЖК РФ и норм градостроительной деятельности, необходим отдельный вход, должны отсутствовать обременения помещения со стороны третьих лиц, помещение должно принадлежать владельцу на праве собственности.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если помещение не отвечает перечисленным требованиям. Исходя из действующего законодательства, прежде чем инициировать перевод жилого объекта в нежилой, собственнику надлежит убедиться в отсутствии возможных препятствий. Это поможет избежать временных и финансовых затрат. Решением вопроса занимаются органы местного самоуправления.
Непосредственно перевод выполняется в заявительном порядке. Заявление необходимо подать в местный муниципалитет или через МФЦ. В течение сорока пяти дней принимается решение о возможности / невозможности перевода. В трёхдневный срок после принятия решения заявитель получает ответ в виде уведомления. Форма его утверждена Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005. При необходимости перепланировки об этом упоминается в уведомлении. Для осуществления перевода жилья в нежилой фонд заявитель представляет такие документы: заявление о переводе; правоустанавливающая и правоподтверждающая документация; технический паспорт помещения и план квартиры; поэтажный план дома (при переводе квартиры); проект перепланировки. При их отсутствии уполномоченный орган самостоятельно запросит их в нужных инстанциях.
В качестве правоустанавливающих документов может использоваться договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве наследования, договор приватизации, судебное решение и прочее. С июля 2017 года правоподтверждающий документ ― это выписка из ЕГРП (ЕГРН в 2017 году). Представление перечисленных документов, при условии их надлежащего оформления, становится достаточным основанием для перевода жилища в нежилой фонд.
Отказ о переводе квартиры в нежилой фонд вследствие несогласия собственников иных квартир в доме законом не предусмотрен. Не нужно получать согласие в ТСЖ или управляющей компании. Необходимость такого согласия нарушает право гражданина на распоряжение своим имуществом. Однако потребоваться согласие может в случае перепланировки.
Планируемая реконструкция может затрагивать часть общедомового имущества. Например, при перепланировке захватывается некоторая часть лестничной клетки. Или при организации отдельного входа используется участок земли, на которой расположен дом. В такой ситуации согласие всех собственников необходимо. Для получения необходимого согласия собственников потребуется обойти все квартиры и получить письменное разрешение. Можно созвать общее собрание собственников. Тут возникает такой нюанс — в законе говорится о согласии всех собственников. В то же время существует норма, когда для принятия решения общим собранием достаточно 2/3 голосов. Относительно согласия жильцов переводимого помещения нужно заметить, что жильё с прописанными в нем гражданами перевести в нежилой фонд не получится. До обращения за переводом все жильцы должны выписаться. Если для перевода жилого помещения в нежилое требуется проведение определённых работ (ремонт, реконструкция, перепланировка, переустройство), то перечень таковых указывается в уведомлении.
Основным принципом жилищного права является использование жилого помещения по его прямому предназначению, то есть для проживания. Но в ст. 17 ЖК РФ сказано, что не запрещается использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности. Основными условиями являются законность проживание и соблюдение интересов и законных прав соседей. Таким образом, не всегда нужен перевод жилого помещения в нежилое. Организовать офис, оказывать репетиторские услуги, осуществлять ремонт мелкой бытовой техники можно и в квартире. Прямой запрет в законе упомянут только в отношении организации промышленного производства в жилых помещениях.
Судебная практика по этому поводу также свидетельствует о возможности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности. Из нюансов перевода квартиры в многоквартирном доме нужно отметить то, что вывести в нежилой фонд можно помещение на первом этаже. Для перевода квартиры на втором или третьем этаже необходимо, чтобы под ней находились также нежилые помещения. Кроме того нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Недопустим доступ через подъезд, холл или тамбур. Это практически исключает возможность перевода квартиры выше первого этажа.
Из прочих аспектов стоит отметить такие условия: в помещении должны отсутствовать жильцы и зарегистрированные граждане, при площади квартиры более 100 кв. м. должен иметься запасный выход, недопустимы любые обременения в отношении переводимого помещения, при неудовлетворительном состоянии квартиры собственник должен сделать ремонт.
Некоторая сложность может возникнуть при переводе помещений в зданиях историко-культурной ценности. В таком случае потребуется отдельно согласовывать процесс с госорганами.
В частном доме перевод отдельно стоящего жилого помещения в нежилое проще хотя бы тем, что не нужно получать согласие собственников иных помещений. Но согласие потребуется при наличии иных собственников. Основная проблема здесь связана с землей. Если земля находится в частном владении, то потребуется получить согласие от всех ее владельцев.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ― это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Порядок перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение в городе Москве и принятия уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы соответствующего решения определён постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», в частности п. 2.3.1».
Согласно п. 2.3.1 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утверждённого постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП (далее ― Административной регламент), полномочия по предоставлению государственной услуги осуществляется исключительно Департаментом городского имущества города Москвы с соблюдением заявителем определённых процедур предоставления документов для оказания государственной услуги.
Пунктом 2.4.1 Административного регламента предусмотрено, что в качестве заявителей могут выступать при обращении по вопросу перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение физические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками помещений и обратившиеся с запросом о предоставлении им государственной услуги.
Особенно часто суды, отказывая в удовлетворении требований о признании незаконным отказа ГБУ МосгорБТИ или других уполномоченных органов о внесении изменений в учётно-техническую документацию помещения в части назначения помещения, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 198, ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса РСФСР, приходят к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку заявителем не доказан статус имущества как нежилого помещения или же указывают на отсутствие документов об изменении назначения помещения.
Кроме того судами принимаются решения об отказе в признании незаконным отказа уполномоченного органа во внесении изменений в учётно- техническую документацию помещения в части его назначения в связи с тем, что инициировать перевод жилого помещения в нежилое может только его собственник, а в суд с исками обращаются организации, у кого жилые помещения находятся, например, в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Тогда как если собственником является город Москва, то инициатором должен выступать уполномоченный орган власти.