В последние годы в жилищной сфере столицы произошёл существенный прирост по количеству выданных разрешений на строительство. К настоящему времени согласовано строительство десятков гостиниц, школ, детских образовательных учреждений, объектов физкультуры и спорта, культовых и религиозных объектов, несколько объектов здравоохранения и объектов культурно-просветительского назначения, объектов торговли и услуг, административно-деловых зданий и нескольких крупных многофункциональных комплексов. Кроме того, выданы разрешения на строительство десятков объектов дорожного строительства и метрополитена, а также нескольких гаражей. За прошедшие несколько лет объём инвестиций в строительство города вырос почти в полтора раза. Построено огромное количество столичной недвижимости, причём основной объём был возведён за счёт инвесторов. В результате на сегодняшний день Москва по вводу жилья на душу населения находится среди десятка крупнейших городов мира. А в ближайшие годы планируется построить ещё сотни различных объектов… Поэтому вопрос эксплуатации объектов строительства в соответствии с действующим российским законодательством был и будет актуален.
Обратившись к градостроительному законодательству, можно выяснить, что под разрешением на строительство понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации соответствующим требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении застройщиком строительства или реконструкции объекта капитального строительства.
Разрешение на строительство выдаёт орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, куда застройщик должен направить соответствующее заявление с приложением следующих документов:
-
правоустанавливающие документы на земельный участок;
-
градостроительный план земельного участка (выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления);
-
материалы проектной документации (схема планировочной организации земельного участка; архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта; проект организации работ по сносу или демонтажу объекта; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов на объекте);
-
положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства;
-
разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции;
-
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
-
- копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
-
документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
Государственные органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия и соответствия документов, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При этом отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Стоит отметить, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (например, киосков, навесов и т. п.); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; несущественного изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, а также в иных случаях.
Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан передать в государственный орган, выдавший такое разрешение, соответствующие сведения о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка. Указанные в настоящей части документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) могут быть направлены в электронной форме.
Закон устанавливает, что разрешение на строительство выдаётся на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а что касается разрешения на индивидуальное жилищное строительство, то этот срок составляет десять лет.
При этом срок действия разрешения на строительство может быть продлён по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.
Естественно, стоит указать случаи, прописанные в законе, когда действие разрешения на строительство прекращается.
Во-первых, это принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе это касается изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Во-вторых, это отказ от права собственности и иных прав на земельные участки. В-третьих, это расторжение договора аренды и иных договоров, подтверждающих права на земельные участки. В-четвертых, это прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Согласно открытой информации, размещённой на сайте Комитета государственного строительного надзора города Москвы, документом, необходимым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка, который оформляется застройщиком в Москомархитектуре.
При обращении за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства (отдельные этапы строительства, реконструкции) дополнительно представляются следующие документы (в электронном виде, с электронной подписью заявителя): правоустанавливающие документы на земельный участок; согласие всех правообладателей объекта (при реконструкции объекта); положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации объекта; решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома); соглашение о проведении реконструкции (условия и порядок возмещения ущерба, причинённого объекту при осуществлении реконструкции).
Естественно, по вопросам незаконной эксплуатации жилья всегда найдётся и соответствующая актуальная судебная практика.
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации было рассмотрено дело по кассационной жалобе Комитета государственного строительного надзора города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по следующему делу.
Общество с ограниченной ответственностью (далее ― истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительным решения Комитета государственного строительного надзора города Москвы (далее ― ответчик) об отзыве разрешения на строительство, ранее выданного обществу.
Решением арбитражного суда первой инстанции предъявленные требования юридического лица были удовлетворены, однако арбитражный апелляционный суд данное решение отменил и отказал обществу в удовлетворении искового заявления.
Но впоследствии вышестоящий Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Кассационная жалоба ответчика в качестве основания для отмены судебных актов судов первой и кассационной инстанций по делу указывает на нарушения норм материального права и ссылается на аннулирование градостроительного плана земельного участка, который ранее послужил основанием для выдачи истцу разрешения на строительство.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации решила удовлетворить кассационную жалобу ответчика по следующим правовым основаниям.
Исходя из материалов дела, ранее ответчик выдал истцу разрешение на строительство объекта капитального строительства, но впоследствии направил обществу уведомление об отзыве ранее выданного разрешения на строительство, ссылаясь на решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.
В свою очередь, юридическое лицо посчитало свои права в сфере предпринимательской деятельности нарушенными и ущемлёнными и обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя иск общества, суд первой инстанции сослался на отсутствие в градостроительном законодательстве правового основания для прекращения ранее выданного разрешения на строительство.
При апелляционном обжаловании данного решения суда ответчик и третьи лица, не участвующие в деле, указали, что территория земельного участка, на котором истцом планировалось строительство объекта на основании выданного разрешения, относится к охранной зоне объекта культурного наследия, и, как следствие, такое строительство запрещено в соответствии с положениями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», статьи 62 Градостроительного кодекса города Москвы и Генплана города Москвы.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что Градостроительно-земельная комиссия города Москвы приняла решение об отмене ранее выданного градостроительного плана земельного участка, приостановлении строительных работ на объекте и отзыве ранее выданного разрешения на строительство, основываясь на обращениях депутатов местного самоуправления и граждан. Суд посчитал, что отзыв у истца ранее выданного разрешения на строительство при отсутствии актуального градостроительного плана земельного участка не нарушает права общества.
При этом суд кассационной инстанции поддержал доводы суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для отмены и отзыва ранее выданного разрешения на строительство.
Проверив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации посчитала неверными выводы судов первой и кассационной инстанций.
Градостроительным законодательством предусматривается необходимость подготовки градостроительных планов земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе с учётом границ и разрешённого использования земельного участка, а также с учётом информации о расположенных в границах земельного участка объектах культурного наследия.
Для выдачи разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению и градостроительный план земельного участка, поскольку он является обязательным документом для проведения дальнейшей государственной экспертизы проектной документации, получения разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
При этом несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка будет служить основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации и для последующего отказа в выдаче разрешения на строительство.
Градостроительным кодексом города Москвы предусмотрено, что порядок разработки, оформления, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков, состав, требования к содержанию градостроительных обоснований и порядок их разработки устанавливаются, в частности, Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП «О порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков». Данное Положение содержит нормы о порядке внесения изменений в градостроительные планы земельных участков, их отмене при наличии решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.
Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что Градостроительно-земельной комиссией города Москвы было принято решение об отмене ранее выданного обществу градостроительного плана земельного участка и отмене ранее выданного разрешения на строительство объекта.
При рассмотрении дела судом было установлено, что земельный участок для планируемого строительства объекта находится в охраняемой культурной зоне, а режим содержания такой территории предусматривает проведение охранных археологических раскопок и осуществление археологических наблюдений. Тогда как строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории объектов культурного наследия и территории зон охраны объектов культурного наследия ограничены нормами Градостроительного кодекса города Москвы.
Отсутствие в первоначальном градостроительном плане сведений о наличии территории зоны охраны объекта культурного наследия является нарушением градостроительного законодательства и является основанием для его отмены соответствующим решением Градостроительной комиссии.
Поскольку разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, отсутствие в градостроительном плане всей необходимой информации стало причиной для выдачи разрешения на строительство без соблюдения требований законодательства о запрете строительства на территории объектов культурного наследия и зон их охраны.
Соответственно, так как градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство изначально были выданы с нарушением требований градостроительного законодательства, принятые судами первой и кассационной инстанций судебные акты считаются необоснованными без учёта всех установленных по делу обстоятельств и соответствующих норм законов.
Таким образом, суд апелляционной инстанции объективно сослался на особый режим использования земель, на которых расположены памятники истории и культуры, зоны охраны объектов культурного наследия, и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества.
Перейдём к ещё одному небезынтересному примеру из судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации, который указал, что, например, признание незаконным разрешения на строительство не повлечёт признания построенного здания самовольной постройкой, подлежащей сносу. Однако это не касается тех случаев, когда строительство подобного объекта осуществлялось с нарушениями градостроительных и строительных норм и сохранение такой постройки может создать угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из рассмотренного судом дела, индивидуальный предприниматель построил здание на арендованном земельном участке около аэродрома, при этом им было получено разрешение на строительство в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.
Однако впоследствии это разрешение на строительство было признано недействительным по причине несоответствия положениям Воздушного кодекса Российской Федерации, который содержит соответствующие нормы, запрещающие строительство в районе аэродрома зданий и иных объектов, которые могут послужить угрозой для безопасности полетов и созданию помех в работе радиотехнического оборудования. Оказывается, что размещение подобных объектов на такой территории не только должно быть согласовано с собственником аэродрома, но и не противоречить воздушному законодательству.
Вместе с тем, материалы дела подтверждают, что индивидуальным предпринимателем были осуществлены все необходимые действия в целях получения законного разрешения на строительство объекта, но при предоставлении индивидуальному предпринимателю земельного участка в аренду для строительства здания соответствующий государственный орган не учёл всех требований законодательства по данному вопросу, в том числе актуальные нормы Воздушного кодекса Российской Федерации.
В такой ситуации, принимая обоснованное решение о сносе здания, суд одновременно указал индивидуальному предпринимателю на его законное право обратиться впоследствии в арбитражный суд с исковым заявлением о возмещении вреда, причинённого незаконными действиями (бездействием) соответствующего органа власти, включая возмещение понесённых расходов на строительство и снос здания.
Таким образом, при планировании осуществлять строительство (реконструкцию) какого-либо объекта капитального строительства юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, выступающим в качестве застройщика, следует в первую очередь изучить порядок получения соответствующего разрешения на строительство либо быть готовым к серьёзным рискам и негативным последствиям за нарушение действующего законодательства.