Сегодня возводится очень большое количество жилых и нежилых объектов. Основными продавцами являются, как правило, коммерческие частные строительные компании либо государство с представительством федеральных, региональных или местных властей. Достаточно распространённой является ситуация, когда дом возведён и практически готов к сдаче, однако не готова сопроводительная документация. Возникает вопрос: возможно ли узаконить такой объект. Давайте разберёмся.
Приобретение квартиры на первичном рынке лучше оформить по договору долевого участия. Договор долевого строительства имеет приоритет над остальными договорами, не предусмотренными Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно закону, в случае банкротства застройщика требования покупателя недвижимости будут обеспечены залогом. К тому же оформленная таким образом квартира будет защищена от двойных продаж. Если застройщик работает по договорам долевого строительства, это означает, что у него есть разрешение на строительство, права на земельный участок и проектная декларация. Согласно ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ гражданин, принявший решение о покупке недвижимости, вправе ознакомиться с ними. Отсутствие какого-либо документа может насторожить покупателя. На сегодняшний день имеется обширная судебная практика по привлечению застройщиков к ответственности, в частности Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.09.2016 по делу № А13-18004/2015 об оставлении без изменения решения Арбитражного суда Вологодской области от 26.02.2016 и Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 по делу № А13-18004/2015. Застройщик был привлечён к административной ответственности, и ему назначен штраф в размере 250 000 руб.
Кроме этого, имеется Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А45-13239/2010 об оставлении без изменения решения от 19.08.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и Постановления от 03.11.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-13239/2010, кассационной жалобы ― без удовлетворения.
Оценив условия заключённых договоров, арбитражный суд пришёл к правомерному выводу о том, что они по существу являются договорами на долевое участие в строительстве жилого дома, застройщиком которого является Общество.
Договоры инвестирования не зарегистрированы в установленном законе порядке, поэтому до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве Общество не имело права на привлечение денежных средств граждан для строительства жилого дома.
Кроме того, из материалов дела видно, что на момент заключения договора Общество не имело разрешения на строительство указанного дома и не имело правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Таким образом, Общество было привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее ― КоАП РФ).
Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлено с нарушением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ, не исключает возможности предъявления требования о его сносе в судебном порядке. При этом основанием для удовлетворения судом иска о сносе такой постройки будет являться признание её самовольной. Такое решение суда служит основанием для внесения в ЕГРП записей о прекращении прав на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц (залогодержателя, арендатора), соответствующие обременения также прекращаются.
Статья 222 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) предусматривает возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку. Но важно помнить, что это возможно только при условии, что лицу, заявляющему такие требования, земля принадлежит на праве собственности, бессрочного пользования либо пожизненно наследуемого владения. В описанных выше случаях у застройщика зачастую имеется лишь право аренды земельного участка. Кроме этого, даже при наличии у застройщика одного из вышеуказанных прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, он должен будет доказать суду, что «сохранение самовольной постройки не нарушает права и интереса третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан» (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Это утверждение необходимо подтвердить результатами исследований, экспертиз и тому подобных проверок, которые не обязательно будут положительными.
Определением Верховного Суда РФ от 13 июня 2017 г. № 303-ЭС17-2536 было отказано Комитету государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Управление (позже Комитет), ссылаясь на то, что Общество построило на указанном участке в отсутствие выданного ему в качестве застройщика разрешения на строительство многоквартирный дом, обратилось в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки.
Общество, указывая на то, что жилой дом не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, построен с соблюдением строительных норм и правил на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства многоквартирного дома, обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Суд первой инстанции, отказал в признании права собственности на спорный объект как на самовольную постройку и, удовлетворяя иск о её сносе, исходил из того, что Общество не доказало соответствие спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а заключение судебной экспертизы выполнено с нарушениями. Инженерно-техническое обследование проводил не эксперт, которому суд поручил проведение экспертизы, а иные лица, которые не были предупреждены об уголовной ответственности.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы в отношении спорного объекта.
Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе расчёт по оценке пожарного риска, заключение судебной строительно-технической экспертизы и письменные пояснения экспертов, заключения о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности, руководствуясь ст. 218, 222 ГК РФ, ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ, ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1 ст. 6, ст. 79 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утверждёнными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (в редакции от 25.02.2014), позицией Верховного Суда РФ, приведённой в Определениях от 14.04.2015 № 32-КГ14-19 и от 08.07.2014 № 19-КГ14-6, Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утверждённым Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, в редакции от 05.02.2014 (вопрос 2), разъяснениями, приведёнными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признал право собственности Общества на спорный объект как на самовольную постройку и отказал Комитету в иске о её сносе.
Апелляционный суд исходил из следующего: спорный объект является самовольной постройкой, поскольку Обществу не было выдано разрешение на его строительство; объект построен за счёт средств Общества на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства многоквартирного дома, вид разрешённого использования которого в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске позволяет строительство многоквартирных домов средней этажности (3-10 этажей); проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненные для спорного объекта, соответствуют требованиям технических регламентов и другой нормативной документации в области проектирования, в том числе устанавливающей требования по безопасной эксплуатации зданий и сооружений, а также результатам инженерных изысканий; спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, а потенциальная опасность для жизни и здоровья граждан при возникновении пожара отсутствует; надёжность строительных конструкций объекта обеспечена; устранение дефектов (недостатков) возможно без сноса спорного объекта; Общество получило разрешение на строительство многоквартирных шестиэтажных домов на соседних участках; само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; Общество предпринимало меры к легализации спорной постройки; спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Окружной суд округа признал выводы апелляционного суда законными и обоснованными.
Доводы, приведённые Комитетом, не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии ВС РФ.
Итак, для покупателя важно, чтобы земельный участок был в собственности или принадлежал застройщику на праве аренды. Если строительство осуществляется на арендованном участке, необходимо обратить внимание на его категорию ― это должны быть земли населённых пунктов. В договоре аренды на участок должно быть оговорено, что он предоставляется застройщику именно для строительства многоквартирного дома. Также договор должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.
Проверить права застройщика на земельный участок довольно легко: достаточно получить выписку из ЕГРП, сведения которого находятся в свободном доступе. Получить такие сведения можно в Росреестре.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В силу ч. 2 и 5 ст. 16 указанного Федерального закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, приведёнными положениями ст. 36 ЖК РФ, а также ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество ― с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Согласно разъяснениям, приведённым в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введён в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, ― влечёт наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
На сегодняшний день законодательством частично защищены права участников долевого строительства. Государство ставит строителей в жёсткие рамки. Имеется обширная судебная практика о привлечении застройщиков к ответственности, о признании права собственности на самовольные постройки, ведётся реестр обманутых дольщиков. Перед заключением договора участники долевого строительства проверяют надёжность застройщика, делают анализ финансового состояния, а также предыдущего строительного опыта компании, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от возможных убытков.