В настоящее время активно обсуждается вопрос об установлении более конкретного регламентированного порядка лишения физического лица жилья за серьёзные нарушения правил общежития.
В соответствии с действующим жилищным законодательством договор найма специализированного жилого помещения, под определение которого подпадает и понятие общежития, расторгается в любое время по соглашению сторон, по желанию нанимателя, а также в судебном порядке по заявлению наймодателя в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи, проживающими совместно с ним, своих обязательств в рамках договора найма специализированного жилого помещения.
При расторжении (прекращении) договора найма специализированного жилого помещения физическое лицо должно освободить жилые помещения, в противном случае оно будет подлежать выселению уже в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.
Исключения составляют случаи, когда не могут быть выселены состоящие на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел и иных правоохранительных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении ими своих служебных обязанностей, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также инвалиды I или II групп, пенсионеры по старости, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Перечисленным категориям граждан предоставляются другие жилые помещения, находящиеся в территориальных пределах того же населённого пункта. В этом случае процесс выселения граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется предыдущим собственником или же юридическим лицом, занимающимся передачей жилых помещений.
По жилищному законодательству наймодатель имеет право расторгнуть договор социального найма жилого помещения в судебном порядке по причинам невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.
Стоит заметить, что советским жилищным законодательством (ЖК РСФСР) был установлен более объёмный список дополнительных гарантий работникам, проживающим в общежитиях, в том числе при прекращении трудового договора, а также указан расширенный перечень категорий лиц, которые не могли быть выселены из общежития.
В контексте последнего абзаца рассмотрим следующий небезынтересный пример из судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.
Из предоставленных на обозрение суду высшей инстанции материалов дела следовало, что банк обратился в суд с исковым заявлением о выселении из общежития гражданина и его супруги. Основанием этому обращению послужил тот факт, что комната в общежитии была предоставлена физическому лицу на период работы, и после расторжения трудового договора с ним в 2002 году указанная комната должна была быть освобождена им и его супругой с несовершеннолетним ребёнком.
Ранее решением районного суда исковые требования о выселении бывшего работника были удовлетворены, а в части выселения его супруги было отказано в удовлетворении заявленных требований. Определением суда вышестоящей инстанции данное решение также было оставлено без изменения.
В соответствии с п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР в случаях выселения из общежития не могут быть выселены одинокие лица с проживающими с ними несовершеннолетними детьми без предоставления другого жилого помещения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о выселении ответчицы, суд обоснованно применил указанную норму жилищного законодательства, а также указал на то, что ещё в 2001 году был расторгнут брак между ответчиком и его супругой, после чего гражданин выехал из общежития, а ответчица осталась проживать в нём вместе с несовершеннолетним ребёнком.
Положения Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 года № 2 (с последующими изменениями и дополнениями) «О практике применения судами жилищного законодательства» также подтверждают, что не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения одинокие лица, как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены его семьи с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К таким лицам, помимо матерей, не создавших впоследствии семьи, в частности, могут относиться разведённый супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевший супруг, усыновитель, опекун (попечитель).
Рассмотрим ещё один пример из судебной практики применения ранее действовавшего законодательства.
Постановлением Президиума Московского областного суда были отменены решение и определение нижестоящих судебных инстанций, а дело о выселении из общежития было направлено на новое рассмотрение.
Государственное учреждение, входящее в структуру Министерства обороны Российской Федерации, направило в суд первой инстанции исковое заявление о прекращении договора найма, выселении из общежития без предоставления жилого помещения, снятии с регистрационного учёта трёх физических лиц.
Истец указал, что жилое помещение, являющееся общежитием и принадлежащее ему на праве оперативного управления, было предоставлено гражданину и членам его семьи в 1994 году в связи с прохождением им военной службы по контракту в Вооруженных Силах Российской Федерации в период с 1983 по 1995 год. В связи с последующим увольнением гражданина в 1995 году в связи с невыполнением условий контракта он и члены его семьи должны быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения и сняты с регистрационного учёта.
Ответчик посчитал, что предъявленные ему исковые требования являются необоснованными, и просил суд применить норму о пропуске срока исковой давности в рамках рассмотрения данного дела.
Решением суда первой инстанции были удовлетворены заявленные истцом требования, договор найма специализированного жилого помещения был расторгнут, а сами физические лица выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда также было оставлено без изменения.
По надзорной жалобе ответчика дело было передано для рассмотрения в Президиум Московского областного суда, который проверив все материалы дела, нашёл жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Первоначальное удовлетворение судом заявленных требований истца основывалось на том, что общежитие было предоставлено ответчику на время прохождения военной службы и впоследствии отношения между войсковой частью и ответчиком прекратились в связи с невыполнением гражданином условий контракта.
Вместе с тем, согласно нормам жилищного законодательства, действовавшего на момент вселения ответчиков в общежитие (ЖК РСФСР), не требовалось составление договора найма жилого помещения в обязательной письменной форме, а заключение подобного договора означало, например, лишь открытие финансового лицевого счёта на имя нанимателя.
Соответственно, в данном случае отношения между сторонами имеют жилищно-правовой характер и на момент увольнения ответчика в 1995 году регламентировались нормами ст. 107, 108, 110 ЖК РСФСР.
Указанные в законе требования, на которые не распространяется исковая давность, не связаны с жилищными правоотношениями, т. к. положения ст. 304-305 ГК РФ не могут быть применимы к требованиям о выселении нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в общежитии. Что касается жилищных споров, то они подпадают под действие ст. 196 ГК РФ, которая устанавливает общий срок исковой давности в три года.
Исходя из материалов дела, ответчик был уволен в 1995 году, однако при этом истец предъявил свои требования в суд лишь в 2008 году.
Таким образом, выводы нижестоящих судебных инстанций об удовлетворении искового заявления нельзя признать обоснованными и законными, тогда как согласно гражданско-правовому законодательству заявление стороной в судебном процессе пункта об истечении срока исковой давности будет служить основанием для решения суда об отказе в иске.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении № 1126-О также поддержал правовую позицию недопустимости выселения граждан, проживающих в общежитиях и служебных квартирах, предоставленных до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации 2005 года, и состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, без предоставления иного жилья, если такое выселение не допускалось предыдущим жилищным законодательством.
Данная позиция суда возникла при рассмотрении дела по жалобе гражданки о нарушении её конституционных прав. Ранее гражданке было предоставлено место в общежитии как сотруднице предприятия, которое впоследствии было ликвидировано с передачей полномочий другому учреждению. Новый собственник заключил с гражданкой договор социального найма этого же жилого помещения. Однако после увольнения владелец здания обратился в суд с исковым заявлением о выселении гражданки, и суд удовлетворил заявленные требования, а вышестоящие судебные инстанции поддержали данное решение суда.
После этого гражданка обратилась в Конституционный Суд Российской Федерации с просьбой признать неконституционными некоторые нормы жилищного законодательства, допускающие выселение гражданина из общежития, занимаемого им по договору социального найма, по требованию нового собственника, не являющегося работодателем гражданина.
Конституционный Суд Российской Федерации ещё раз напомнил, что, как гласит Конституция Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Кроме того, согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лица, которые проживают в служебных помещениях и общежитиях, предоставленных им до введения в действие нового жилищного законодательства, состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Соответственно, такие граждане не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если их выселение не допускалось ранее действовавшим законодательством до введения в действие данного кодекса.
Указанная в законе гарантия предполагает социальную защиту определённых категорий граждан и защищает от какого-либо произвольного выселения из специализированных жилых помещений, в том числе общежитий.
Теперь обратимся к более актуальной судебной практике по теме, когда выселение физического лица правомерно с точки зрения уже действующего жилищного законодательства.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда была рассмотрена и оставлена без удовлетворения жалоба физического лица по делу о его выселении из жилого помещения (общежития).
В первую очередь суд ссылается на нормы жилищного законодательства, в соответствии с которыми жилые помещения в общежитиях относятся к специализированным жилым помещениям, которые не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаём, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.
При этом жилые помещения в общежитии предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. То есть договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Соответственно, при прекращении трудовых отношений, учёбы, увольнении со службы прекращается и действие договора найма жилого помещения в общежитии.
Как показали материалы дела, гражданка была принята на должность специалиста в государственном образовательном учреждении, ей было передано на возмездной основе во временное владение и пользование жилое помещение, расположенное в общежитии. Здание, являющееся общежитием, находится в оперативном управлении образовательного учреждения, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом условиями договора найма предусмотрен момент его прекращения при истечении срока трудового договора. При последующем увольнении бывшему работнику было направлено соответствующее уведомление об освобождении занимаемой им жилой площади, но от ознакомления с этим уведомлением гражданка отказалась, был составлен соответствующий акт.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования образовательного учреждения исходя из того, что комната в общежитии была предоставлена во временное пользование и в настоящее время трудовые отношения между истцом и ответчиком отсутствуют. Также отсутствуют какие-либо договорные отношения между сторонами, регулирующие проживание ответчика в общежитии, при этом жилое помещение, расположенное в здании общежития, находится в оперативном управлении истца. Соответственно, ответчик проживает в указанном помещении без законных оснований, что служит для истца препятствием в пользовании своим жилым помещением. В свою очередь, ответчик не освобождает указанное жилое помещение в добровольном порядке, в связи с чем подлежит принудительному выселению из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы относительно пропуска истцом срока исковой давности являются необоснованными, так как правоотношения сторон являются длящимися. Кроме того, в соответствии с гражданско-правовым законодательством исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Доводы ответчика по поводу того, что она не была уведомлена о необходимости освобождения жилого помещения, также признаны судом необоснованными, так как из материалов дела следует, что истец направлял ответчику соответствующее уведомление, в котором просил освободить жилое помещение в течение семи дней согласно условиям договора найма. К тому же, как отмечает суд, данное обстоятельство не является существенным, поскольку для данной категории дел не предусматривается обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Учитывая вышеизложенное, доводы апелляционной жалобы были отклонены судебной коллегией, так как основаны на неправильном толковании норм материального права, а решение районного суда по данному делу было оставлено без изменения.
Таким образом, основаниями для выселения из специализированного жилого помещения, в том числе из общежития, могут быть такие условия, как окончание учебы или прекращение трудового договора, смена собственника помещения. Также причинами для выселения могут стать существенная задолженность по оплате коммунальных услуг, нарушение порядка, использование жилого помещения в иных целях, повреждение жилого помещения или переезд на другое место жительства. При этом граждане выселяются в добровольном порядке после надлежащего уведомления либо уже в судебном порядке после отказа освободить помещение. Стоит учитывать, что отдельные категория граждан не могут быть выселены даже при наличии указанных оснований, но в этом случае им могут быть предоставлены другие жилые помещения, соответствующие по площади, техническим и санитарным нормам, а также территориальным принципам.
Но в любом случае, как мы увидели из судебной практики, при возникновении каких-либо спорных ситуаций суды должны внимательно осуществлять проверку всех обстоятельств по каждому конкретному делу в вопросах выселения из специализированных жилых помещений, т. к. могут существовать некоторые нюансы, касающиеся применения актуального законодательства.