Сегодня рынок недвижимости заполнен риэлторскими агентствами, которые готовы оказать помощь в проведении сделки. Однако не все компании готовы дать гарантии как на собственные услуги, так и на юридическую чистоту сделки. Очень часто жертвами недобросовестных посредников становятся незащищённые слои населения. Законы, регулирующие риэлторскую деятельность, постоянно дорабатываются и совершенствуются, имеется обширная судебная практика по привлечению недобросовестных агентов к ответственности.
10 июля 2015 г. Верховным Судом Российской Федерации было вынесено апелляционное определение, согласно которому приговор Верховного суда Республики Коми от 23 июня 2014 г. был изменён в отношении двух осуждённых. Одному из них необходимо зачесть в срок отбытия назначенного наказания время содержания под стражей, другому назначенное наказание было смягчено по ряду статей Уголовного кодекса. Лицам, которые совершали «риэлторские убийства», было отказано в изменении приговора, и апелляционные жалобы оставлены без удовлетворения.
Характер действий указанных лиц свидетельствует, что все убийства были совершены в интересах преступной организации и банды. Для завладения материальными ценностями и последующего убийства они подбирали социально незащищённых лиц, обманным путём склоняли их к продаже жилых помещений, заранее готовили орудия убийства, использовали при совершении убийств транспортные средства, подготавливали себе алиби, передавали часть вырученных от продажи жилых помещений денег в общую кассу преступной организации, которые расходовались в интересах преступной организации и банды. В наличии преступной организации находилось значительное количество огнестрельного оружия и боеприпасов, взрывчатых веществ и взрывных устройств. В интересах данной организации лидерами и участниками были совершены тяжкие и особо тяжкие преступления, в том числе и многочисленные убийства при отягчающих обстоятельствах. Каждый из осуждённых, являющихся участниками банды и преступной организации, понимал свою принадлежность к чётко определённому кругу лиц, занимал своё определённое иерархическое положение в группировке, действовал не только по поручению и указанию руководителей, но и по своему усмотрению, в интересах группировки.
Данными лицами, помимо преступлений, связанных с недвижимостью, совершены и иные правонарушения, их действия были чётко спланированы и организованы. Жертвами стали граждане из незащищённых слоев населения. Данная схема имеет большую популярность среди мошенников, однако она далеко не единственная.
24 ноября 2008 г. Верховным Судом РФ было вынесено кассационное определение № 47-О08-60 ― приговор Оренбургского областного суда от 17 июня 2008 г. оставлен без изменения, кассационные жалобы осуждённых ― без удовлетворения. Фактические обстоятельства, установленные судом и подробно изложенные в приговоре, подтверждают, что осуждёнными было организованно некоммерческое партнёрство, цель деятельности которого заключалась в предоставлении финансовой помощи гражданам для приобретения недвижимости за счёт аккумулирования денежных средств партнёров.
Для систематического хищения денежных средств, поступивших в некоммерческое партнёрство от граждан, нуждающихся в решении жилищной проблемы, были созданы специальные программы. Не раскрывая процесса приобретения жилья, программа содержала заведомо ложную информацию о наличии договорённостей корпорации с банками о кредитовании партнёров.
Для передачи денежных средств партнёрами в некоммерческие партнёрства была разработана система взносов, являющаяся одним из элементов мошеннического обмана.
В нарушение Устава, предусматривающего, что определение, изменение, утверждение размера, структуры, сроков оплаты и порядка взносов и иных платежей, относится к исключительной компетенции общего собрания членов партнёрств, размеры и виды взносов изменялись единолично руководителем, устанавливались в процентном соотношении от суммы финансовой помощи, указывались в бизнес-планах и на руки партнёрам не выдавались. Гражданам была обещана выдача финансовой помощи под выгодный процент.
С целью вовлечения большого количества граждан в партнёрство в средствах массовой информации на протяжении всего времени деятельности корпорации публиковалась реклама об оказании корпорацией финансовой помощи всем желающим гражданам, без каких-либо ограничений, в приобретении недвижимости в рассрочку до 25 лет, а также на иные нужды, на выгодных условиях.
Сотрудники, руководствуясь полученными от лидеров партнёрства указаниями, доносили до лиц, желающих вступить в корпорацию, ложную информацию о предоставлении финансовой помощи на приобретение жилья в короткие сроки за счёт средств различных банков, с которыми у них заключены соглашения, под низкий процент и умышленно умалчивали об отсутствии реальной возможности выполнить обязательства за счёт аккумулирования взносов партнёров согласно очереди по реестру.
Содержание консультации, состоящее из ложных сведений, заключалось в следующем: обязательным условием предоставления финансовой помощи являлось внесение партнёром вступительного взноса, ежемесячных взносов на содержание корпорации в кассу либо на расчётные счета партнёрства. При внесении основного взноса, то есть имеющихся накоплений гражданина, он имеет право на первоочередное предоставление финансовой помощи, и чем больше сумма основного взноса, тем скорее предоставляется помощь. При отсутствии у партнёра вариантов жилья, подлежащих совместному приобретению, поиском вариантов жилья занимаются риелторы корпорации. На партнёра возлагается обязанность по сбору документов на квартиру, которые в течение трёх недель проверяются на юридическую чистоту в головном офисе корпорации или в банке, кредитующем партнёров. Партнёр обязан произвести оценку жилья у независимого оценщика, представленного корпорацией, после чего корпорация в срок от одного до трёх месяцев приобретает жилье в долевую собственность с партнёром, в зависимости от внесённых им денежных средств. Приобретённая недвижимость оформляется в залог в банке, выделяющем кредит, под гарантию некоммерческого партнёрства. После выплаты партнёром суммы финансовой помощи квартира переоформляется в собственность партнёра.
При этом в ходе беседы работники корпорации выведывали у гражданина о наличии собственных накоплений и в зависимости от этого предлагали определённую программу кредитования. Так, если у гражданина имелись денежные средства, составляющие определённый процент от стоимости жилья, либо квартира, им предлагалась только одна программа, предусматривающая внесение в качестве обеспечительного взноса всей суммы имеющихся денежных средств либо имущества гражданина.
В результате члены организованной группы, действуя через введённых в заблуждение консультантов, создавали иллюзию гарантированного приобретения жилья за счёт средств банка в короткие сроки и склоняли их к заключению соглашения с партнёрством и внесения необходимых взносов в кратчайшие сроки.
Затем сотрудники партнёрства убеждали граждан в подписании документов ― заявления о приёме, заявления на поиск жилья, положения о членских взносах, договора о совместном приобретении жилья, положения о предоставлении финансовой помощи. Имея умысел на хищение денежных средств партнёра, за якобы оказанные ему риэлторские услуги в виде поиска жилья подсудимые обязывали граждан, вступающих в корпорацию, оформлять заявление на поиск жилья и при наличии у них имеющегося варианта жилья, подлежащего приобретению.
С целью оформления приобретаемого жилья в собственность партнёрства и беспрепятственного распоряжения им, под предлогом оформления купли-продажи квартиры «без проволочек», злоупотребляя доверием партнёров, которые в качестве «основного взноса» предоставляли имеющиеся у них квартиры для продажи и приобретения жилья большей площади, убеждали их выписать из квартир несовершеннолетних детей. При этом доносили до партнёров ложную информацию, что только с этим условиям сделка на приобретаемую квартиру или дом будет зарегистрирована в учреждении юстиции. В результате несовершеннолетние дети были ущемлены в праве на долю собственности во вновь приобретаемом жилье.
Кроме этого, члены организованной группы, действуя от имени некоммерческой организации, фактически осуществляли финансово-кредитную деятельность, распределяя похищенные денежные средства граждан на выдачу займов.
В результате тщательно спланированной деятельности каждого члена организованной группы партнёры преступной организации, находящиеся под влиянием обмана, передавали денежные средства в кассу и на расчётный счет партнёрства, которые впоследствии незаконно расходовались подсудимыми по их усмотрению.
Из показаний всех осуждённых, которые не обжаловали приговор, усматривается, что существовала группа людей для совершения мошеннических действий и хищения денежных средств под видом приобретения квартир ― недвижимости. Всей ситуацией руководил лидер организации, он вёл все расчёты под своим контролем, и все мошеннические действия оплачивались в виде зарплаты и премиальных. Всем осуждённым, как это видно из их показаний, было известно, что их группа была организованна, стабильна, перспективы привлечения партнёров и завладения их денежными средствами обсуждались, планировались.
Суд дал оценку в приговоре показаниям осуждённых, признал их достоверными доказательствами, показания согласуются между собой и подтверждают выводы суда об их виновности.
Более 300 граждан пострадали от неправомерных действий организации, которая вела свою деятельность в течение двух лет. Данная мошенническая схема в определённый момент дала сбой, что способствовало её раскрытию и привлечению к ответственности виновных лиц.
Очень часто злоупотребляют доверием клиентов сотрудники агентств недвижимости. Ведь в их распоряжении вся информация не только о квартире, но и о человеке, его статусе, доходах, наличии родственных связей и прочие подробности личной жизни. Так, имеется Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2012 г. № 254-П12, в соответствии с которым приговор Московского городского суда от 30 сентября 2010 г., кассационное определение Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда РФ от 21 марта 2011 г. в отношении сотрудницы одного из агентств недвижимости подлежит изменению, её действия переквалифицированы, и путём частичного сложения наказаний окончательно назначено 6 лет лишения свободы в исправительной колонии общего режима.
Президиум Верховного Суда РФ установил, что осуждённая, специализировавшаяся на сделках с недвижимостью и имеющая опыт работы в данной области, занималась сбором информации о квартирах, которые возможно было приобрести мошенническим путём, и их собственниках, подыскивала соучастников, которые за денежное вознаграждение по поддельным документам должны были оформлять права собственности на квартиры и регистрировать их в отделениях УФРС. С целью систематического незаконного приобретения прав на недвижимое имущество путём обмана социально незащищённых граждан было создано преступное сообщество.
Будучи осведомленными о планах и задачах преступного сообщества, каждый из участников действовал согласно отведённой роли. Ими изготавливались поддельные доверенности на право сдачи документов на государственную регистрацию на квартиру, якобы удостоверенные нотариусом, и договоры купли-продажи между сторонами, в которых рукописные записи и подпись выполнил неустановленный соучастник. После этого в целях реализации задуманного плана незаконного приобретения права на квартиру осуждённая вместе с соучастниками в УФРС расписалась в поддельном договоре купли-продажи квартиры и сдала для государственной регистрации поддельные договор купли-продажи квартиры и доверенность на право сдачи документов на государственную регистрацию.
Однако довести до конца свой преступный умысел, направленный на незаконное приобретение права на квартиру не удалось по не зависящим от них обстоятельствам, в связи с поступлением в УФРС потерпевшего об отказе в государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи, который он не подписывал и полномочий на его подпись никому не давал. Аналогичным образом они действовали и в другой ситуации, однако на этот раз довести преступный умысел до конца им всё же удалось. Осуждённые незаконно приобрели право собственности на квартиру, причинив материальный ущерб в особо крупном размере.
Несмотря на обширную судебную практику, возбудить уголовное дело достаточно сложно. Как правило, правоохранительные органы направляют пострадавших в суд, мотивируя тем, что договор купли-продажи квартиры является гражданской сделкой и потому надо обращаться в суд. В сложившейся ситуации далеко не каждый пострадавший может восстановить свои права на недвижимость. Мошенниками разрабатываются новые схемы, они имеют необходимые связи и хорошо разбираются в сфере купли-продажи недвижимости и в порядке регистрации таких сделок, постоянно следят за изменением законодательства.
Стоимость квартир высока, поэтому риски мошенников оправданны.
Каждый гражданин желает обезопасить свою недвижимость от посягательства. Одним из вариантов защитить свою недвижимость от продажи или иного посягательства и обременения, является подача заявления в Росреестр о запрете государственной регистрации перехода прав, ограничения прав и обременения квартиры без личного участия собственника. В Росреестре ставится отметка, что с объектом собственника, подавшим заявление о запрете регистрации перехода прав его недвижимости, сделки и иные обременения может совершить только сам собственник. Тем самым квартира ставится под режим правовой охраны собственности. В случае если документы на перерегистрацию такой собственности с отметкой подадут мошенники, «чёрные» риелторы и иные лица, то Росреестр поданные заявления оставит без рассмотрения и вернёт им обратно.
Кроме этого, нужно уделять внимание справкам из управляющих компаний об отсутствии задолженности, расчёт по сделке желательно проводить после регистрации в Регистрационной палате, при совершении сделки по доверенности есть опасность, что собственник, от имени которого выдана доверенность, мог умереть либо доверенность была отозвана, но ей по-прежнему пользуются. Поэтому желательно связаться с собственником, уточнить продаётся ли его недвижимость, кто представляет его интересы и соответствует ли стоимость недвижимости той, которая заявляется. Также необходимо запросить выписку о переходе прав. Она выдаётся только собственнику либо человеку, действующему по доверенности. Она нужна потому, что сделка может быть оспорена в течение трёх лет. Чем чаще квартира продаётся либо чем короче период с предыдущей продажи, тем больше вероятность, что предыдущие собственники могут сделку оспорить. Кроме этого, важно помнить, что любой суд аннулирует сделку, если продавец предоставит справку о том, что в момент её заключения он был недееспособен.