Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью

Вопросы правового регулирования оборота недвижимости всегда остаются актуальными. Несмотря на большое количество реформ в этой сфере (например, принятие Федерального закона от 15.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», призванного исключить или хотя бы уменьшить количество разбирательств в категории оспаривания прав на объекты недвижимости), суды по-прежнему перегружены делами о защите интересов собственников, арендаторов и других заинтересованных лиц.

«Серыми кардиналами» в сделках с недвижимостью выступают риэлторы. Причём, если с жилой недвижимостью на слуху истории о «чёрных» риэлторах, мошенниках, выживающих старушек и продающих их квартиры и т. д., то в случае с коммерческой недвижимостью обращения за услугами к посредникам не так часты и противоправные схемы обычно носят не столь явный и примитивный характер.

Почему риэлторы часто с трудом вызывают доверие? Вероятно, сложности создаёт отсутствие специального нормативного правового акта, который урегулировал бы деятельность компаний, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости. Брешь в законодательстве создаёт благоприятную почву для «левых» схем.

Попытки принять закон о риэлторах предпринимались не раз. Буквально в прошлом году Государственная Дума отклонила проект закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Конечно, сложно предугадать, как отразится принятие соответствующего нормативного правового акта на безопасности сделок с недвижимостью, но то, что проблема назрела и вмешательство законодателей в эту сферу необходимо, бесспорно.

Нужны ли посредники в сделках с коммерческой недвижимостью?

В странах с устойчивой макроэкономической ситуацией и разработанной правовой базой процент сделок с недвижимостью, заключаемых с какими-либо нарушениями, очень мал. Например, в США это всего 4 %. Благоприятная обстановка на рынках Великобритании, Швейцарии и Австрии. В то время как в России каждая третья сделка рискованна.

Недвижимость ― один из самых дорогих активов, поэтому важным аспектом в переговорах между контрагентами является участие юристов. Риэлторы далеко не всегда обладают достаточно глубокими юридическими знаниями (часто они даже не имеют юридического образования). Тогда о надёжности сделки не может идти и речи, поскольку большинство сделок, признанных недействительными, совершались именно при участии профессиональных риэлторов, а впоследствии заверялись нотариусами.

Против участия в сделках посредников говорит:

• их заинтересованность добиться заключения договора любой ценой,

• их незаинтересованность в дальнейших успехах вашей компании,

• отсутствие критериев оценки профессионализма риэлтора,

• высокий риск получить вместо специалиста по недвижимости профана, который работает на рынке всего неделю-другую.

Польза от участия посредника:

• если специалист опытный, то он хорошо знает рынок и поможет сориентироваться в предложениях,

• если риэлтор получил хорошее юридическое образование, он не будет вовлекать вас в сделки-авантюры,

• хороший специалист по недвижимости знает все тонкости своего ремесла и может быть полезным в переговорах с другой стороной.

Слишком много «если» в факторах, говорящих за то, чтобы привлекать к сделкам посредников. Грамотный юрист по недвижимости убирает как минимум одно сомнение (и самое важное) ― в части соответствия сделки нормам российского права. Выгоду от подписания договора может посчитать кто-то другой (бизнес-аналитик, финансовый директор и другие), остаётся только поиск возможных вариантов.

Участие нотариуса в заверении сделки с объектом недвижимости, к сожалению, не гарантирует соблюдения закона в полной мере. Например, в США за «юридическую чистоту» сделки отвечает именно нотариус. В России продавцу / покупателю или арендатору / арендодателю придётся самостоятельно проверять все документы и в случае возникновения спора отстаивать свои интересы.

Возвращаясь к теме нормативного регулирования деятельности риэлторов в Российской Федерации, мы можем отметить, что введение разрешительного порядка оказания посреднических услуг в сделках с недвижимостью, создание саморегулируемой организации риэлторов (по типу СРО страховых актуариев, арбитражных управляющих или аудиторов), установление образовательного ценза к кандидатам на должности специалистов по недвижимости могло бы очистить рынок агентств от некомпетентных риэлторов. Но от «великих комбинаторов», желающих получить большие деньги, добросовестных участников правоотношений в сфере оборота недвижимости это не спасёт.

Проанализируем судебную практику в части признания сделок недействительными.

Споры, связанные с последствиями несоблюдения нотариальной формы сделки, не слишком часто встречаются в арбитражной практике, так как в данном случае закон прямо не указывает на её обязательность. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ1 соглашением сторон это условие может быть предусмотрено.

При рассмотрении споров, где впоследствии одна из сторон (обычно продавец) уклоняется от выполнения договорённости о нотариальном удостоверении договора, суды зачастую не исследовали в полной мере обстоятельства, влияющие на действительность сделки, ограничиваясь установлением фактов, повлиявших на отказывающуюся заверять сделку сторону. Таким образом, предложение контрагента заключить соглашение о нотариальной форме сделки может вызывать подозрение.

Если в переговорах участвует посредник – специалист по недвижимости, то при обычном ведении дел он нивелирует острые углы и может оценить целесообразность внесения отдельных пунктов в договор. Но если риэлтор находится в сговоре с потенциальным партнёром или имеет иную корыстную заинтересованность, не связанную с общими делами с контрагентом, то он может всячески препятствовать нормальному ходу переговоров, настоятельно советовать прописать в договоре невыгодные для вас условия. Опытный риэлтор владеет техникой убеждения и отлично разбирается в терминологии. Так, не всякий юрист с первого взгляда распознает подвох. Без тщательного анализа договора, согласования ключевых условий, доскональной проверки «юридической чистоты» объекта недвижимости совершать сделки не рекомендуется. Стоимость имущества высока, и риски им под стать.

Вернёмся к описанной выше проблеме: недостаточное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Это основание для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции в апелляции2. Поэтому, оказавшись вовлечённым в процесс и даже получив неудовлетворительное решение, не стоит опускать руки. Договор может быть признан действительным в судебном порядке при условии соответствия всех его положений действующему законодательству.

Однако эта ситуация может выглядеть совсем иначе:

отсутствие правоустанавливающих документов у продавца недвижимости + уклонение от нотариального удостоверения сделки = инструмент недобросовестных сторон, не имеющих прав на имущество, заключить сделку.

И часто такие схемы используют посредники в сделках с недвижимостью, вступая в сговор с одной из сторон сделки.

Таким образом, если суд будет оценивать исключительно обстоятельства, по которым сторона уклоняется от нотариального заверения сделки, то участники сделки могут получить судебный акт для осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимость, возведённую с нарушениями установленного законом порядка.

Контрагент-банкрот: отвечает ли за это посредник в сделке?

Прежде чем подписывать договор по отчуждению объекта недвижимости, необходимо имущество на «юридическую чистоту», то есть изучать документы (правоустанавливающие, правоудостоверяющие и другие), историю объекта (количество сделок, частоту их совершения, наличие обременений ― залог, арест). Не поддавайтесь желанию приобрести или арендовать недвижимость побыстрее, особенно если собственник давит на вас. Вообще в период стагнации в экономике многие организации, нуждающиеся в денежных средствах, пытаются получить прибыль из сделок с недвижимостью. В ход идут неподготовленные объекты недвижимого имущества, с недочётами в оформлении или даже откровенно нелегальные здания, строения, сооружения. Нестабильная обстановка в экономике, ошибки в ведении бизнеса и множество других факторов часто приводят к банкротствам. Проверяют ли риэлторы участников рынка недвижимости, когда берутся организовывать сделки? Вряд ли, а если им известна информация о ненадёжности контрагента, то далеко не всегда это становится причиной отказа в получении собственной выгоды.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 23 января 2014 года по делу № А13-1003/2011 недействительными признаны сделки ОАО и ООО, конкурсным управляющим последнего был заявитель3. До рассмотрения заявления конкурсного управляющего, в 2011 году решением Арбитражного суда Вологодской области ООО было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было введено конкурсное производство.

В собственности ООО находилось недвижимое имущество ― объект незавершённого строительства и земельный участок. Это имущество было продано другому ООО, которое в свою очередь заключило договор с ещё одной компанией, продавшей в конечном итоге имущество Фонду. Таким образом, оплата по договорам должна была пройти несколько счетов и вернуться к ООО - первому продавцу. Однако договор между собственником и первым покупателем был признан судом недействительным. В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершённые должником или другими лицами за счёт должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в законе4. Соответственно, вся цепочка продавцов-покупателей указанной недвижимости пострадала или «пострадала» (не все приобретатели имущества были добросовестными) от последствий признания сделок недействительными.

Под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III Закона о банкротстве, понимаются действия, направленные на исполнение обязательств, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, налоговым, таможенным и иным законодательством РФ, действия, совершаемые во исполнение судебных и других актов. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 (с изменениями и дополнениями от 22.06.2012 и 30.07.2013)5 это могут быть:

1. действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный, безналичный платёж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачёте, соглашение о новации и т. п.);

2) банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счёта клиента банка в счёт погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента);

3) выплата заработной платы, в том числе премии и др.

В рассматриваемом примере ООО заключило сделку с элементами мнимости и притворности, установленными ст. 170 ГК РФ, так как, по мнению суда, договор не направлен на возникновение соответствующих правовых последствий, а совершён с целью прикрыть предоставление средств должника третьему лицу. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, которая не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В случаях, прямо оговорённых в законе, такая сделка может считаться оспоримой. Таким образом, проанализировав доказательства, представленные сторонами, суд установил факты:

• финансовые распоряжения, сделанные уполномоченным лицом ООО, датированы ранее заключения договора купли-продажи,

• часть контрагентов ООО на момент совершения сделок не могла не знать о его неплатёжеспособности,

• в результате совершения сделки по купле-продаже недвижимости произошло уменьшение имущества ООО, что говорит о нарушении прав и законных интересов его кредиторов,

и принял решение в пользу заявителя. Так, ни один посредник, занимающийся сделками с недвижимым имуществом, не сможет дать правильную юридическую оценку договора с контрагентом, проанализировать документы и выявить возможные риски. Для этого нужен юрист, который подготовит правовое заключение с замечаниями по «чистоте» объекта, надёжности второй стороны контракта, рекомендациями по условиям, которые должны быть оговорены в договоре. Затем юрист либо составляет проект договора, либо участвует в переговорах по согласованию предложенного контрагентом текста. Так как юрист получает вознаграждение за выполненную работу, а не процент от сделки, ему нет надобности настаивать на заключении сделки. К тому же в среде правоведов существуют нормы профессиональной этики, юрист дорожит своей репутацией (вопросы по этой теме можно задать юристу vasilyeva.s@alta-via.ru).

Административная ответственность риэлтора

КоАП РФ содержит признаки административного правонарушения, за совершение которого посредник в сфере сделок с недвижимостью может нести ответственность. Ст. 7.27.1 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»6 применяется при отсутствии признаков состава преступления, закреплённого ст. 159 Уголовного кодекса РФ, и влечёт наложение штрафа в размере до пятикратной стоимости причинённого ущерба, но не менее пяти тысяч рублей.

Важно, что указанный состав правонарушения не содержит требования к мотиву (логично предположить наличие корыстного мотива). Однако объективная сторона правонарушения заключается в совершении действий, направленных на причинение собственнику или иному законному владельцу материального ущерба. Это может быть, например, передача недвижимого имущества в залог по заведомо неисполнимому обязательству.

Признаки мошенничества в сфере недвижимости (ст. 159 УК РФ)

Основанием для привлечения риэлтора к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ является совершение виновным лицом деяния, содержащего следующие признаки:

• объект ― общественные отношения, складывающиеся в сфере распределения или перераспределения материальных благ (в нашем случае ― в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом);

• субъект ― лицо, достигшее 16-летнего возраста (по ч. 5, 6, 7 ― лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей или исполняющие управленческие функции в коммерческой организации);

• субъективная сторона ― прямой умысел;

• объективная сторона ― завладение чужим имуществом путём обмана или злоупотребления доверием (по ч. 5, 6, 7 объективной стороной преступления будет преднамеренное неисполнение договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности).

Недостаточно разработанная правовая база, сложность в привлечении к ответственности недобросовестных участников рынка недвижимости («чёрных» риэлторов, неблагонадёжных контрагентов) с помощью действующих норм закона создаёт широкое поле для мошеннических манёвров «специалистов в сфере недвижимости». Такие субъекты дискредитируют профессию в целом, поэтому сообщество законопослушных риэлторов в первую очередь заинтересовано в том, чтобы правотворческими методами очистить рынок от мошенников.

Общие рекомендации по заключению сделок с коммерческой недвижимостью

1. Следите за ситуацией на рынке. Не спешите заключать договор, даже если предложение кажется очень выгодным.

2. Учитывайте курс валют, рост / обесценивание рубля. Лучше производить расчёты в рублях, но если контрагент настаивает на привязке курса к валюте, то зафиксируйте в договоре её максимальный курс.

3. Проверяйте объект недвижимости на «юридическую чистоту», иначе продавец / арендодатель или иные третьи лица смогут заявить права на недвижимость.

4. Выясните как можно больше подробностей о контрагенте (например, не возбуждено ли в отношении него исполнительное производство).

5. Если вы покупаете недвижимость, не передавайте деньги продавцу до регистрации права собственности или до передачи объекта по акту приёма-передачи.

Главный совет ― не заключать договоры без участия юриста, специализирующегося на сделках с коммерческой недвижимостью. Риэлтор ― не замена юристу, это заинтересованное в исходе сделки лицо.