Особенности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения

Ева Шипунова, адвокат

Многие категории граждан, не обеспеченных жилыми помещениями, нуждаются также и в социальной защите. Речь идет, прежде всего, об инвалидах и гражданах пожилого возраста, нуждающихся в предоставлении жилых помещений в домах, где им могут быть гарантирована медицинская, иная помощь, а также услуги. Указанные потребности незащищенных (уязвимых) категорий граждан могут быть удовлетворены в большинстве случаев именно в рамках договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, который является разновидностью договора найма специализированного жилого помещения, но имеет при этом свои специфические особенности.

1. Исходя из статей 96, 106, 107 ЖК РФ можно сформулировать следующее определение договора. По договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения одна сторона, учреждение социального обслуживания (наймодатель), обязуется передать другой стороне, гражданину (пожилого возраста, инвалиду), нуждающемуся в специальной социальной защите и медицинских, социально-бытовых услугах (нанимателю), жилое помещение с мебелью и иными необходимыми для проживания предметами в специально построенном или переоборудованном здании системы социального обслуживания населения, оснащенном необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Однако, несмотря на достаточно прямое указание законодателя (в части 1 статьи 99 ЖК РФ закрепляется, что специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений), в пункте 17 Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания населения «Геронтологический центр», утвержденных Постановлением Минтруда России от 14.11.2003 г. №761 (далее — Постановление о геронтологическом центре), говорится о заключении договора об оказании социальных услуг, в соответствии с которым осуществляется предоставление жилого помещения, в то время как на практике, как правило, заключается смешанный договор, в рамках которого осуществляется и социальное обслуживание, и предоставляется жилое помещение.

В юридической литературе справедливо отмечается, что отношения по пользованию жилыми помещениями должны оформляться отдельным договором найма специализированного жилого помещения, а не договором о социальном обслуживании2.

Кроме того, договор об оказании социальных услуг и договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения представляют собой два хотя и взаимосвязанных, но самостоятельных договора. Договор найма является необходимым условием для заключения договора об оказании социальных услуг, поскольку именно проживание гражданина в доме системы социального обслуживания населения влечет за собой предоставление ему медицинских, социально-бытовых услуг.

Представляется необходимым пункт 17 Постановления о геронтологическом центре привести в соответствие с нормами ЖК РФ, дополнив его подпунктом 2 следующего содержания: «Жилые помещения в геронтологическом центре предоставляются в соответствии с ЖК РФ по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения».

3. На основе анализа соответствующих положений ЖК РФ и норм специального законодательства можно выделить определенные особенности общей характеристики договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.

Особенностью анализируемого договора следует признать то, что он, являясь срочным, заключается как на длительный, так и на краткосрочный период времени.

Однако в науке жилищного права П.П. Васильев определяет договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения как бессрочный3. Несмотря на то что данное утверждение сложно рассматривать как согласующееся с нормами статьи 100 ЖК РФ и нормами, содержащимися в законодательстве о социальном обслуживании граждан и квалифицирующими такой договор как краткосрочный4, оно нашло юридическое узаконивание в специальном правовом регулировании, например при заключении договора на долгосрочный период.

Так, согласно пункту 1 Положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам от 20.06.1978 г. №2025 (далее — Положение о доме для престарелых и инвалидов), дом для престарелых и инвалидов предназначен для постоянного проживания. Из данной нормы необходимо заключить, что фактически такой договор приближается к договору социального найма, по которому жилые помещения предоставляются для постоянного проживания.

Это следует, в частности, из части 2 статьи 60 ЖК РФ, закрепляющей, что договор социального найма заключается без установления срока его действия. Кроме того, и в юридической литературе И.И. Андрианов, Л.П. Герасимова, О.Ю. Скворцов, Ю.П. Свит, П.В. Крашенинников, А.П. Сергеев, С.А. Чаркин отмечают, что договор социального найма является бессрочным6.

Однако, несмотря на кажущееся сходство, длительное проживание по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения отличается от бессрочного проживания по договору социального найма. Поскольку жилые помещения предоставляются, во-первых, только в течение периода, когда наниматели нуждаются в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, во-вторых, престарелым или инвалидам, которые, как правило, нуждаются в уходе по состоянию здоровья; в-третьих, у договора социального найма и договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения различаются порядок заключения, стороны, их права и обязанности, а также иные элементы договора, которые будут рассмотрены далее.

Заключение договора на краткосрочный период предусмотрено, например, в пункте 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов, согласно которому возможно кратковременное, сроком от 2 до 6 месяцев, проживание инвалидов и престарелых в доме-интернате.

4. Жилые помещения по анализируемому договору предоставляются определенной категории нанимателей.

В соответствии со статьей 96 ЖК РФ ими являются только граждане, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Как видно из содержания данной нормы, категории граждан жилищным законодательством не конкретизируются, и для того чтобы определить, кто является такого рода нанимателем, необходимо обратиться к большому числу законов и подзаконных актов других отраслей права.

Статья 5 Федерального закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»7 (далее — закон «О социальном обслуживании») к нанимателям относит граждан пожилого возраста (женщин старше 55 лет, мужчин старше 60 лет) и инвалидов, нуждающихся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению. Соответственно, для отнесения лица к категории граждан, которые могут быть нанимателями по договору, необходимо, во-первых, достижение определенного возраста или признание лица инвалидом в установленном порядке, во-вторых, нуждаемость лица в получении медицинских, социально-бытовых услуг вследствие вышеуказанных обстоятельств.

Вместо термина «граждане пожилого возраста» в Постановлении Совета Министров РСФСР «Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий)8, других нормативно-правовых актах используется термин «престарелые». По нашему мнению, использование термина «престарелые», во-первых, некорректно и неэтично; во-вторых, в законодательстве не раскрывается, какую категорию граждан следует считать престарелыми, следовательно, возможно неоднозначное толкование данного термина; поэтому необходимо отказаться от его использования, заменив термин «престарелые» на «граждане пожилого возраста» (с учетом того как возраст определен законом «О социальном обслуживании»).

Согласно пункту 19 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам9, среди нанимателей также выделяют инвалидов и участников Великой Отечественной войны, членов семей погибших военнослужащих, а также умерших инвалидов и участников Отечественной войны.

Пункт 1 Положения о психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденного Приказом Министерства социального обеспечения РСФСР10, устанавливает, что нанимателями могут выступать граждане из числа престарелых и инвалидов, страдающие психическими хроническими заболеваниями и нуждающиеся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании.

Особенность категории нанимателей в специальных домах-интернатах (специальных отделениях) в соответствии с частью 5 статьи 20 Закона «О социальном обслуживании» в том, что к ним относятся граждане пожилого возраста или инвалиды из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также граждане пожилого возраста и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел.

При этом часть 5 статьи 20 вышеуказанного закона противоречит статье 183 УИК РФ11, устанавливающей, что контроль за лицами, освобожденными от отбывания наказания, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами. Соответственно, статья 183 УИК РФ не предусматривает установление административного надзора за вышеуказанными категориями граждан.

УПК РФ12, УК РФ13 также не содержат положений, устанавливающих административный надзор за гражданами.

Следовательно, в настоящее время такой категории нанимателей в специальных домах-интернатах как граждане пожилого возраста или инвалиды, за которыми установлен административный надзор, законодательством не предусматривается. Представляется, что данное положение необходимо исключить из части 5 статьи 20 Закона «О социальном обслуживании».

Из приведенного выше анализа нормативно-правовых актов следует, что в настоящее время не установлен единый перечень лиц, которые могут быть нанимателями по договору. Различные категории нанимателей, предъявляемые к ним требования и критерии устанавливаются нормативно-правовыми актами, частично устаревшими, не согласованными, не систематизированными, относящими к нанимателям самых разных лиц. Это говорит о необходимости совершенствования законодательства о социальном обеспечении, что, по сути, и учитывает ЖК РФ, закрепляя в статье 96 отсылочную норму.

Представляется, что статью 96 ЖК РФ следует дополнить примерным перечнем лиц, которые могут быть нанимателями по договору, вытекающим из действующего законодательства.

Следует полностью согласиться с автором о необходимости принятия единого нормативного акта, в котором были бы указаны категории лиц, являющихся нанимателями жилых помещений по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Перечень указанных нанимателей следует утвердить подзаконным нормативно-правовым актом – Постановлением Правительства РФ. Это позволит преодолеть многочисленные пробелы в законодательстве и создаст дополнительные социальные гарантии для граждан, нуждающихся в социальном обслуживании.

Так, необходимо статью 96 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, в частности граждан пожилого возраста, инвалидов, в том числе страдающих психическими расстройствами; ранее судимых или неоднократно привлекавшихся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающихся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемых из учреждений органов внутренних дел».

5. В юридической науке некоторые ученые, например Ю.П. Свит, справедливо отмечают, что «право на помещение в дом социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения»14. И действительно, нуждаемость гражданина в соответствующих услугах в силу обстоятельств, указанных в статье 96 ЖК РФ, дает ему право на заключение анализируемого договора.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 12 Закона «О социальном обслуживании» граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений, из чего можно сделать вывод, что жилые помещения в доме системы социального обслуживания населения могут предоставляться гражданам, являющимся нанимателями и по другим договорам найма.

При этом часть 2 статьи 99 ЖК РФ, устанавливающая, что специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в населенном пункте (необходимая для правового регулирования отношений по договору найма жилого помещения, предоставляемого беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям нанимателей), не учитывает специфику данного вида договора, где нанимателю, одновременно являющемуся стороной в договоре на оказание социальных услуг, обеспечивается уход и наблюдение.

Следовательно, часть 2 статьи 99 ЖК РФ необходимо сформулировать следующим образом: «Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, за исключением жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения».

6. Подпункт 10 пункта 1 статьи 12 Закона «О социальном обслуживании» предусматривает сохранение жилых помещений нанимателей в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в течение шести месяцев с момента поступления в стационарное учреждение социального обслуживания, а в случаях если в жилых помещениях остались проживать члены их семей — в течение всего времени пребывания в этом учреждении, и закрепляет, что в случае отказа от услуг стационарного учреждения граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на внеочередное обеспечение жилым помещением, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение.

В юридической литературе некоторые исследователи, например О.А. Городов, ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 г. №8-П15, оценивают положения подпункта 10 пункта 1 статьи 12 Закона «О социальном обслуживании», предусматривающие сохранение жилых помещений только в течение 6 месяцев, как «дискриминационные и нарушающие часть 3 статьи 55 Конституции РФ, в соответствии с которой ограничение прав и свобод человека и гражданина может быть установлено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства»16.

А.В. Изместьев предлагает исключить упоминание о сохранении права на жилое помещение в течение 6-месячного срока, а взамен предоставить право на внеочередное обеспечение жильем, закрепив его непосредственно в статье 57 ЖК РФ. Указанный автор аргументирует свою позицию тем, что «наниматель сохраняет за собой права и обязанности по договору социального найма. Сложно представить, как инвалид или пожилой человек смогут выполнять данные обязанности, если гражданин помещается на неограниченный срок; договор социального найма подлежит расторжению»17.

Однако с предложением А.В. Изместьева сложно согласиться, поскольку необходимо учитывать ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправления, из-за чего право на внеочередное обеспечение жильем на практике будет сложно реализовать. К тому же, на наш взгляд, положение о том, что «гражданин помещается на неограниченный срок», не учитывает необходимость совершения волеизъявления самим гражданином для предоставления ему жилого помещения.

Кроме того, наниматели вполне могут исполнять обязанности по договору социального найма. Прежде всего, потому, что, получая постоянный доход (например, пенсии, пособия), они вправе заключить договор с банком для направления части пенсии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Осуществить текущий ремонт им помогут социальные службы и т.д.

Также необходимо принимать во внимание, что согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение для временного проживания в нем. Это означает, что жилое помещение в доме системы социального обслуживания предоставляется временно, а не бессрочно, и, соответственно, отсутствие нанимателя по договору социального найма будет временным; поэтому договор социального найма не подлежит расторжению помимо воли гражданина.

Кроме того, представляется, что положение о сохранении жилых помещений только в течение 6 месяцев противоречит статье 71 ЖК РФ, устанавливающей, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Поскольку ЖК РФ является нормативно-правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения, более поздним по времени принятия, руководствоваться необходимо именно данной статьей ЖК РФ.

В то же время наниматель по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения в случае заключения договора на длительный период может определить свое место жительства в доме системы социального обслуживания населения как постоянное и расторгнуть договор социального найма, подав соответствующее заявление (если в жилом помещении не проживают члены его семьи).

(Также необходимо отметить, что подпунктом 10 пункта 1 статьи 12 Закона «О социальном обслуживании» нуждается в корректировке с учетом того, что в соответствии со статьей 19 ЖК РФ среди видов жилищного фонда нет общественного жилищного фонда, а согласно статье 671 ГК РФ жилые помещения предоставляются гражданам по договорам найма, а не аренды).

Учитывая изложенное, необходимо абзац 1 подпункта 10 пункта 1 статьи 12 Закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» сформулировать в следующей редакции: «Сохранение занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений на срок действия договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания, если они не примут решения об избрании дома системы социального обслуживания в качестве постоянного места жительства».

Правовым последствием принятия решения об использовании нанимателем жилого помещения в доме системы социального обслуживания в качестве постоянного места жительства может стать заключение бессрочного договора безвозмездного пользования соответствующим жилым помещением, предусмотренный для отдельных категорий граждан, нуждающихся в социальной защите и отнесение данных нанимателей к указанной категории. Очевидно, что договор социального найма жилого помещения в указанном случае должен быть расторгнут вследствие заключения договора безвозмездного пользования, кроме случаев проживания в данном жилом помещении членов семьи нанимателя.

7. Исходя из сущности рассматриваемого договора, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, по договору найма служебного жилого помещения.

Исключением из общего правила является согласно статье 96 ЖК РФ нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг.

Однако данное условие закреплено не во всех нормативно-правовых актах, поэтому многие из них нуждаются в приведении в соответствие с нормами ЖК РФ. В частности, необходимо пункт 5 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. №2518, устанавливающий, что право пользования жилым помещением имеют как наниматель, так и члены его семьи по договору найма специализированного жилого помещения, изложить в следующей редакции: «Право пользования жилым помещением имеют наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения; в том числе наниматель и члены его семьи, если они в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг — по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения».

Кроме того, в части 5 статьи 100 ЖК РФ, закрепляющей, что к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69, необходимо внести оговорку, устанавливающую, что к пользованию жилыми помещениями в доме системы социального обслуживания населения применяется статья 65 ЖК РФ с учетом положений статьи 96 ЖК РФ.

8. Наймодателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ являются собственники домов системы социального обслуживания населения или уполномоченные ими органы государственной власти или местного самоуправлении или уполномоченные ими лица.

Статья 17 Федерального закона «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» устанавливает открытый перечень наймодателей, относя к ним учреждения социального обслуживания независимо от форм собственности (а в соответствии с Постановлением о геронтологическом центре, иными нормативно-правовыми актами это государственные и муниципальные учреждения), государственные и муниципальные предприятия социального обслуживания.

Учреждениями социального обслуживания в соответствии со статьей 296 ГК РФ могут быть субъекты права оперативного управления, из чего необходимо заключить, что жилые помещения принадлежат им на праве оперативного управления.

Пункт 1 статьи 17 Закона «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» конкретизирует виды учреждений социального обслуживания, относя к ним:

1) комплексные центры социального обслуживания населения;

2) центры социального обслуживания;

3) центры психолого-педагогической помощи населению (они также могут быть наймодателями, поскольку в них при условии наличия стационарного отделения выделяются помещения для проживания19);

4) специальные дома для одиноких престарелых (необходимо отметить, что поскольку жилые помещения в специальных домах-интернатах предоставляются в том числе и инвалидам I и II групп, они также, несмотря на название учреждения, предназначены для проживания инвалидов 20);

5) стационарные учреждения социального обслуживания, к которым относятся дома-интернаты для граждан пожилого возраста и инвалидов (при этом необходимо отметить, что они подразделяются на дома-интернаты для престарелых и инвалидов и дома-интернаты только для инвалидов21), в том числе дома-интернаты малой вместимости (или выполняющие их функции структурные подразделения в составе учреждений социального обслуживания иных видов)22, дома-интернаты для ветеранов труда производственных объединений (предприятий)23, дома-интернаты (отделения) милосердия для престарелых и инвалидов24, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, психоневрологические интернаты;

6) геронтологические центры;

7) иные учреждения, предоставляющие социальные услуги.

К иным учреждениям, предоставляющим социальные услуги, следует относить в соответствии с Методическими рекомендациями по организации социально-оздоровительных центров граждан пожилого возраста и инвалидов, утвержденными Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.07.1999 г. №2925, социально-оздоровительные центры граждан пожилого возраста и инвалидов, а согласно пункту 2 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов — пансионаты ветеранов труда.

Если нанимателю предоставляется жилое помещение в отделении милосердия (согласно Временному положению о доме-интернате (отделении) милосердия для престарелых и инвалидов) или специальном отделении (в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов» от 15.04.1995 г. №338 в редакции Постановления Правительства РФ от 06.07.99 г. N75026), то наймодателем будет не отделение, а само учреждение социального обслуживание, в состав которого входит данное отделение, поскольку такое отделение не является юридическим лицом (статья 48 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» к предприятиям социального обслуживания относятся предприятия, оказывающие населению социальные услуги.

Следует отметить, что существует противоречие между положениями статей 16 и 18 Модельного закона «Об основах социального обслуживания населения», принятого на 19-м пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств-участников СНГ (Постановление № 19-9 от 26.03.2002 г.)27, предусматривающими в качестве наймодателей только учреждения социального обслуживания, не упоминая о государственных и муниципальных предприятиях, и пунктом 2 статьи 17 Закона «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации». Такое противоречие усиливается отсутствием иных нормативно-правовых актов, определяющих предприятия социального обслуживания в качестве наймодателей.

9. В соответствии со статьей 107 ЖК РФ порядок, условия предоставления жилых помещений устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Однако в настоящее время ни федеральным законодательством, ни законодательством субъектов не предусмотрен такой порядок и не сформулированы условия заключения договора. Вместо этого порядок предоставления жилых помещений все еще регламентируется нормативно-правовыми актами смежных отраслей права, разработанными до принятия ЖК РФ.

Так, абзац 2 пункта 5 Положения о доме для престарелых и инвалидов устанавливает, что отдел социального обеспечения организует выявление граждан, нуждающихся в помещении в дом-интернат, и оформление документов для направления их в эти учреждения.

А исходя из части 3 статьи 9 Закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов», помещение в стационарное учреждение социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов производится на основании их личного письменного заявления.

По нашему мнению, следует заменить в данных нормативно-правовых актах слово «помещение» на предоставление жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Поскольку сам термин «помещение» подразумевает отсутствие воли лица на вселение, его недееспособность. В то время как нанимателем может быть только полностью дееспособный гражданин, и, более того, одним из условий заключения договора является его волеизъявление.

Согласно пункту 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов письменное заявление и медицинская карта представляют собой основания для оформления путевки в стационарное учреждение. При этом письменное заявление является способом выражения воли гражданина, т.е. волеизъявлением, а медицинская карта — это документ, подтверждающий нуждаемость гражданина в проживании в доме системы социального обслуживания населения в силу состояния его здоровья.

10. Предметом договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения является жилое помещение в соответствующем доме указанной системы. При этом жилые помещения, предоставляемые по договору, относятся к государственному (федеральному или субъектов РФ) или муниципальному жилищному фонду.

Согласно абзацу 1 пункта 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду домами системы социального обслуживания являются специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В соответствии с абзацем 2 пункта 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду в домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

С учетом физического состояния особой категории нанимателей по договору жилые помещения специально оборудуются для нанимателей. Это проявляется, например, в наличии пандуса для инвалидов. Кроме того, жилые помещения обеспечиваются мебелью, постельными принадлежностями и иными необходимыми предметами (практически как в общежитии и даже больше, поскольку предоставляется и одежда, и обувь). Например, пункт 12.2 Положения о доме-интернате для престарелых и инвалидов Министерства социального обеспечения РСФР, утвержденного Приказом Министерства социального обеспечения РСФР от 27.12.1978 г. № 145,28 устанавливает, что дом-интернат осуществляет бытовое обслуживание, предоставление благоустроенного жилья с мебелью и инвентарем, постельных принадлежностей, одежды и обуви.

Характеризуя предмет договора, необходимо учесть, что в соответствии со статьей 21 Закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» на администрацию возложена обязанность выделить супругам изолированное жилое помещение. Следовательно, как справедливо отмечает Г.Ф. Шешко, «прочим проживающим в основном выделяется комната на двух и более человек»29. Подтверждением данной позиции служит и пункт 5.4 Распоряжения Правительства Москвы «Об утверждении московских городских строительных норм «Дома-интернаты для инвалидов и престарелых» от 09.12.1994 г. №2388-РЗП,30 согласно которому вместимость спальных комнат следует принимать:

— в домах-интернатах для психохроников с тяжелыми поражениями умственного аппарата — 4–8 мест;

— в остальных типах домов-интернатов — 1–3 места.

Несомненно, предоставление отдельной квартиры наиболее способствует созданию условий проживания, необходимых для нормального существования человека. Но следует учитывать и ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправления.

В науке жилищного права Л.Ю. Грудцына, помимо жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, выделяет также относящиеся к специализированным «жилые помещения в домах системы органов социальной защиты и домах иного социального назначения»31. Но жилые помещения в домах системы органов социальной защиты как раз и представляют собой жилые помещения в домах системы социального обслуживания. Кроме того, автор не конкретизирует, что, по его мнению, следует понимать под домами «иного социального назначения», в то время как законодательство не содержит данный термин.

Также Л.Ю. Грудцына пишет о «специально оборудованных жилых помещениях, занимаемых инвалидами в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов по договору найма или аренды…»32. Однако специализированные жилые помещения, предоставляемые в том числе инвалидам, находятся согласно части 2 статьи 92 ЖК РФ только в государственном или муниципальном жилищном фонде. Кроме того, статья 19 ЖК РФ не содержит упоминания об общественном жилищном фонде. А сами специализированные жилые помещения могут предоставляться только по договору найма или безвозмездного пользования, но не по договору аренды, поскольку это противоречит как действующему законодательству, так и цели договора: предоставление жилого помещения для социального обслуживания, помощь нуждающимся слоям населения.

11. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.

В соответствии со статьей 107 ЖК РФ условия пользования жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Однако, несмотря на указание законодателя, нормативно-правовые акты, регламентирующие права и обязанности нанимателей по пользованию жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения, еще не приняты. Поэтому для определения прав и обязанностей необходимо обращаться к жилищному законодательству, регулирующему права и обязанности нанимателей всех видов специализированных жилых помещений или (при наличии указаний законодателя) жилых помещений по договору социального найма в целом или к нормативно-правовым актам других отраслей права, принятым еще до принятия ЖК РФ.

Специальное законодательство (статьи 7, 8, 12 Закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов») предусматривает в отличие от правого статуса нанимателей по иным видам договоров найма специализированных жилых помещений целый комплекс иных прав граждан-нанимателей: организационных, связанных с социальным обслуживанием, осуществлением трудовой деятельности; предоставленных с учетом нуждаемости граждан в специальной социальной защите. Можно заключить, что предоставление жилого помещение является условием для осуществления комплекса иных прав.

Следует отметить, что наниматель жилого помещения несет обязанности, характерные также и для нанимателей других видов специализированных жилых помещений, но с учетом его физических возможностей.

Так, едва ли возможно требовать исполнения обязанностей, предусмотренных подпунктом «д» пункта 14 Правил пользования жилыми помещениями (немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию) и пунктом 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ (проводить текущий ремонт жилого помещения), если наниматель — инвалид, находящийся в беспомощном состоянии.

Кроме того, согласно пункту 14 Положения о доме для престарелых и инвалидов администрация дома-интерната в соответствии со сметой расходов (то есть без взимания платы с нанимателей) сама организует реконструкцию, а также своевременный капитальный и текущий ремонт зданий, сооружений, коммуникаций.

Соответственно, необходимо внести в пункт 14 Правил пользования жилыми помещениями и в часть 5 статьи 100 ЖК РФ (по части 5 статьи 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК РФ) отсылочную норму о том, что наниматель в доме системы социального обслуживания населения исполняет обязанности по договору, за изъятиями, установленными законодательством.

Специфическая обязанность наймодателя содержится в статье 21 Закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов». Так, наймодатель обязан предоставлять возможность пользоваться телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами; обеспечивать возможность беспрепятственного приема посетителей в дневное и вечернее время.

Кроме того, указанная статья закона устанавливает обязанность администрации стационарного учреждения социального обслуживания по обеспечению сохранности личных вещей и ценностей граждан пожилого возраста и инвалидов. Из этого можно заключить, что данный договор является необходимым условием для заключения договора хранения.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения отражает юридическое равенство сторон, соответствует правовой природе анализируемых отношений. Закрепление именно договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения в качестве необходимого основания возникновения правоотношения по найму указанного жилого помещения, несомненно, следует рассматривать как шаг вперед в регулировании соответствующих отношений.

Однако, несмотря на то что отношения, возникающие по поводу исследованных жилых помещений, урегулированы непосредственно в ЖК РФ, следует отметить, что только той совокупности правовых норм, которая содержится в ЖК РФ, недостаточно для правовой регламентации данных отношений. В действующем Жилищном кодексе нашли закрепление общие положения, связанные с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений, а также ряд положений, относящихся к предоставлению непосредственно жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, но не были конкретизированы категории нанимателей и наймодателей, особенности предмета договора найма и ряд других вопросов.

Вместе с тем ЖК РФ не может, да и не должен регламентировать все вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. В связи с этим представляется необходимым, помимо уточнения некоторых положений ЖК РФ, принятие специальных нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные вопросы возникновения, изменения и прекращения отношений по поводу жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, поскольку нормативно-правовые акты, регулирующие рассматриваемые отношения и действующие в настоящее время, не систематизированы и во многом устарели.

Дайджест:

Порядок предоставления жилых помещений все еще регламентируется нормативно-правовыми актами смежных отраслей права, разработанными до принятия ЖК РФ