Механизм создания единого недвижимого комплекса

Автор: Владимир Алистархов

Понятие единого недвижимого комплекса введено в российское законодательство не так давно и в своё время наделало много шума своей новизной и неопределённостью, как для специалистов, работающих в области недвижимости, так и для обычных частников.

Согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) в обороте могут участвовать недвижимые вещи в качестве единого объекта ― единого недвижимого комплекса.

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поправки предусматривают возможность создания единого недвижимого комплекса из объектов, принадлежащих разным собственникам, только после учреждения общей долевой собственности на объекты

В указанной статье также есть положение о том, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Правила о неделимых вещах установлены ст. 133 ГК РФ, в том числе к ним относятся:

― неделимые вещи не подлежат разделу в натуре;

― обращение взыскания на неделимую вещь возможно только в целом, кроме случаев, установленных законом или судебным актом.

Зарегистрировать единый недвижимый комплекс возможно с учётом требований положений ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Приведённые правовые нормы слабо регулируют механизм создания единого недвижимого комплекса.

Единый недвижимый комплекс может быть предметом ипотеки исключительно с распространением права залога на все объекты, входящие в комплекс

Такое положение вещей не могло оставаться вечным, так как неурегулированная тема создания и использования единого недвижимого комплекса создавала проблемы собственникам недвижимости, а также лицам, претендующим на эту недвижимость.

Зачастую взыскатель хотел бы обратить взыскание на единый недвижимый комплекс в рамках исполнительного производства, но бывает, что судебный пристав-исполнитель не может это сделать по объективным причинам, обращая взыскание исключительно на те объекты, которые указаны в исполнительных листах (Решение от 06.07.2017 Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2а-3039/17).

Обратив взыскание на отдельные объекты в составе единого недвижимого комплекса, судебный пристав-исполнитель создаёт тем самым предпосылки для возникновения спора между разными собственниками отдельных частей единого недвижимого комплекса.

Но проблема заключается не столько в том, что собственники частей единого недвижимого комплекса спорят, а в том, что сам комплекс не может эффективно использоваться для бизнеса или в других целях до разрешения этого спора.

Существуют и другие проблемы, касающиеся темы единого недвижимого комплекса, которые необходимо было давно разрешить, что, вероятно, и способствовало разработке Министерством экономики РФ механизма создания единого недвижимого комплекса.

Министерство экономики РФ предлагает считать линейные объекты неотделимыми частями земельных участков

Согласно появившимся сведениям, Министерство экономики РФ разработало законопроекты, которые предусматривают порядок формирования единого недвижимого комплекса путём внесения изменений в законодательство.

1. Предполагается внести изменения в ГК РФ, значительная часть которых будет связана с образованием объектов недвижимости, в том числе единого недвижимого комплекса.

Министерство экономики РФ предлагает изменить подход к определению понятий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс», что даст возможность более детально разграничить данные понятия.

2. Согласно законопроектам, единый недвижимый комплекс может быть создан или прекращён в результате проведения государственной регистрации по заявлению собственников недвижимости.

3. Поправки предусматривают возможность создания единого недвижимого комплекса из объектов, принадлежащих разным собственникам, только после учреждения общей долевой собственности на объекты.

4. После внесения поправок в законодательство единый недвижимый комплекс может быть предметом ипотеки исключительно с распространением права залога на все объекты, входящие в комплекс.

Сложности могут возникнуть и при возведении нового объекта на территории единого недвижимого комплекса, так как такой объект необходимо будет узаконить

Это позволит в перспективе избежать споров между собственниками недвижимости и потенциальными взыскателями, которые будут обращать взыскание на недвижимость в предусмотренном порядке.

5. Поправки, предложенные Министерством экономики РФ, допускают возможность раздела единого недвижимого комплекса на части.

...

Полные тексты материалов журнала доступны только для подписчиков