Обманутые дольщики всё равно остаются с пустыми руками?

Новости: обманутые дольщики обратились к Президенту России с требованием прекратить произвол чиновников. Суть обращения сводилась к следующему.

«Дольщиков интересует именно региональный подход, то есть масштабное, а не точечное решение этой унизительной проблемы, когда людям, вложившим деньги в строительство жилья по 214-му федеральному закону, вдруг сообщают, что застройщик ― банкрот, но они сами виноваты, что доверились ему. Оказывается, то, что было начато под эгидой федерального закона, каждый гражданин должен был проверять под лупой. Брать на себя ответственность за ими же выданные, причём неоднократно, разрешения на строительство, чиновники не хотят», ― заявил один из организаторов акции у администрации Президента».

Уже давно принят, доработан и действует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ). Казалось бы, все нюансы этим законом за годы существования предусмотрены, а права граждан – дольщиков строительства надёжно защищены.

Почему же до сих пор то тут, то там встречаются народные волнения вокруг новостроек и долевого участия в строительстве жилья? Неужели на решении суда проблемный вопрос не становится разрешённым? В чем проблема исполнения? Что и почему не исполняется на деле в соответствии с принятым судом решением? Почему дольщики всё равно остаются с пустыми руками, несмотря на чёткость Закона № 214-ФЗ, отлаженную судебную практику?

Оговоримся сразу: в настоящей статье речь пойдёт именно о положении дел в договорах долевого участия в строительстве (далее ― ДДУ), а не каких-нибудь договорах предварительной купли-продажи, договорах инвестирования, которые находятся вне зоны регулирования Закона № 214-ФЗ.

Как известно, большая часть жилых домов, строящихся с привлечением денежных средств по ДДУ, не сдаётся в первоначально оговорённый в договоре срок.

Что может предпринять дольщик в своих интересах, в целях защиты своих прав в зависимости от ситуации вокруг долгостроя?

I. Дом долго строится, но достроился

Дольщик может потребовать неустойку! И в соответствии с законом и договором в зависимости от срока просрочки сдачи дома она может оказаться очень даже немаленькой.

1. Но надеяться на получение полноразмерной неустойки дольщику всё же не стоит. И дело здесь не в законе или договоре (некоторые из которых содержат заведомо противоречащие Закону 214-ФЗ положения, вводящие дольщиков в заблуждение относительно их гарантий).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом… и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию… передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ (в настоящее время применяется ключевая ставка ЦБ РФ ― Прим. автора), действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

«Ух ты, как много это может быть!» ― может подумать наивный дольщик, у которого сдача дома была просрочена этак года на три или больше (что типично для неоднократно замороженных долгостроев). Но не стоит обольщаться на счёт размера неустойки!

А дело всё в пресловутой норме ст. 333 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе её уменьшить. По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Именно на основании данной нормы суды многократно уменьшают размер этой неустойки.

Пример из практики. Договором долевого участия срок сдачи дома был определён не позднее 31 марта 2013 г. Застройщик допустил просрочку исполнения обязательства ― квартира была передана с просрочкой на 1173 дня (более чем на три года!).

На примере таблицы посмотрим, как удовлетворялись требования дольщика, получившего-таки свою квартиру в собственность с опозданием в три года.

Что требовал дольщик	Размер по договору долевого участия, руб.		Размер сумм, удовлетворённых судом, руб.
неустойка с 01.04.2013 по 22.06.2016	18 360 728,76		1 500 000,00
компенсация морального вреда	1 000 000, 00		50 000,00
расходы по оплате услуг представителя	800 000,00	861 000,00 (итого судебные расходы)	80 200,00
расходы по оформлению доверенности	1600,00
государственной пошлины	60000,00
штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей	(в иске не определено)		775 000,00
ИТОГО сумма всех требований	20 221 728,76 + штраф		2 405 200,00 (всего со штрафом)

Как несложно заметить, суд не оценил страдания и мытарства дольщика, удовлетворив лишь 1/10 часть его требований. Справедливо? По мнению суда ― вполне. (см. Постановление Президиума Приморского краевого суда от 07.08.2017 № 44г-104/20171).

3. Неустойку можно потребовать и при добровольной частичной уплате её застройщиком.

Иногда застройщик, просрочивший сдачу объекта, решает пойти хитрым путём: выплачивает дольщику часть всей суммы неустойки, обоснованно рассчитывая на то, что дальнейшие споры будут уже неактуальны для дольщиков. В подавляющем большинстве случаев такой подход действует: граждане довольствуются малым, подписывают расписки о том, что «претензий больше не имеют» и… больше не спорят.

Однако те, кто решил добиться большей суммы неустойки и обратился в суд за её взысканием, могут рассчитывать на некоторый успех.

Пример из практики. Установив нарушение ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства (стоимостью 4,3 млн руб.), учитывая период нарушения обязательства с 01.09.2016 по 03.04.2017 (215 дней / 7 мес.), приняв во внимание добровольное удовлетворение требований истца о выплате неустойки в размере 70 000 рублей, суд пришёл к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 70 000 руб. Несмотря на то, что дольщик требовал взыскать оставшуюся сумму неустойки в размере 483 656 руб., суд, применяя положения ст. 333 ГК РФ, снизил её почти в 7 раз. При этом в решении суд подчеркнул, что считает размер взысканной неустойки соразмерным последствиям нарушения обязательства, соблюдающим баланс прав участников спорных правоотношений (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 04.10.2017 по делу № 33-7715/20172).

2. Иногда дольщик может остаться без присуждения штрафа по Закону о защите прав потребителей.

Досадные судебные ошибки всё ещё случаются. Так, некоторые суды, принимая решение по искам дольщиков, подаваемых в рамках закона «О защите прав потребителей», забывают присудить дольщику помимо неустойки и компенсации морального вреда ещё и штраф по закону «О защите прав потребителей». Между тем при удовлетворении требований истца-потребителя он подлежит присуждению в любом случае, независимо от того, заявлялось такое требование истцом или нет.

Пример из практики. Дольщику пришлось оспаривать в вышестоящем суде решение суда первой инстанции о взыскании неустойки с застройщика без штрафа. Конечно, решение суда было отменено в части отказа во взыскании штрафа за невыполнение в добровольном порядке требования потребителя, в пользу истца с ответчика был взыскан штраф в размере 37 500 руб. (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 04.10.2017 по делу № 33-7715/20173).

Таким образом, из-за судебных ошибок в применении кому-то из дольщиков может понадобиться чуть больше времени и сил на отстаивание своих прав и интересов. Но то, что закон всё равно на его стороне, несомненно, радует.

II. Дом так и не достроился, а был заморожен

Конечно, всегда найдётся доля тех оптимистов, которые останутся ждать достройки дома. Но ситуация на строительном рынке такова, что при длительной заморозке объекта ожидание чаще всего становится бессмысленным и бесполезным.

Если отодвигание сроков сдачи не было оговорено с дольщиком или срок отодвигается более чем на два месяца (с уведомлением об этом дольщика), дольщик может отказаться от договора долевого участия и потребовать вернуть ему уплаченные денежные средства.

Пример из практики. Объект долевого строительства должен был быть сдан до 4 кв. 2016 г., потом (по доп. соглашению) – до 3 кв. 2017 г. В связи с тем, что строительство дома застройщиком было приостановлено, объект находился на стадии строительства 1-го этажа, истец 06.07.2017 направил ответчику заявление о расторжении договора и возврате денежных средств. Застройщик деньги не вернул, и дольщик обратился с иском в суд. Просил суд расторгнуть договор долевого участия, взыскать с ответчика соответствующие денежные средства. Суд требования удовлетворил, взыскав полную сумму внесённых дольщиком средств, но снизив суммы компенсации морального вреда и штрафа по закону «О защите прав потребителей» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 18.10.2017 по делу № 33-4144/20174).

Таким образом, дольщик долгостроя вполне может отказаться от договора и потребовать вернуть ему вложенные средства, а также неустойку по Закону № 214-ФЗ. Другое дело, что практически никогда ДДУ не расторгается застройщиком добровольно и дольщикам приходится делать это через суд. Однако практически всегда можно рассчитывать на успех в этом деле: суд расторгнет договор и постановит вернуть дольщику вложенные средства. Конечно, с удовлетворением иных требований дольщика ситуация сложнее. Как уже сложилось в практике, у суда почти всегда иное представление о соразмерности суммы неустойки и неисполненного застройщиком обязательства, а также о степени страданий дольщика. Суммы неустойки (и соответственно, и штрафа), компенсации морального вреда в подавляющем большинстве случаев взыскиваются частично.

Однако бывают и более оптимистичные решения суда, когда при расторжении ДДУ даже сумму неустойки суд взыскивает полностью. Это может произойти в случаях, когда дольщик для уплаты взноса по ДДУ брал кредит. Понимая, что всё время ожидания долгожданной квартиры дольщик платил проценты по кредиту и выплачивал основной долг банку, суд может и не снизить размер неустойки по Закону № 214-ФЗ, взыскав её в полном размере. Однако рассчитывать на взыскание еще и процентов по кредиту в виде убытков дольщику не стоит. С большой долей вероятности во взыскании таких убытков суд откажет, обосновывая это тем, что убытки покрываются суммой неустойки.

Пример из практики. После того как прошли договорные и все мыслимые сроки сдачи объекта строительства, когда стало ясно, что объект строительства, скорее всего, достроится не скоро или не достроится никогда, дольщик обратился к застройщику с заявлением о расторжении договора и возврате денежных средств. Не получив положительного результата от своего обращения, дольщик обратился в суд. Решением суда ДДУ был расторгнут, с застройщика в пользу дольщика были взысканы денежные средства в размере 3 888 144 руб., проценты в размере 1 850 972 руб., компенсация морального вреда в размере 1000 руб., штраф в размере 30 000 руб., всего 5 270 116 руб. При вынесении решения суд исходил из того, что истец несёт дополнительные расходы в связи с возвратом денежных средств по кредитному договору с банком. Исходя из этого, неустойка с ответчика была взыскана в полном объёме (1 850 972 руб.) (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27.09.2017 № 33-3775/20175).

III. Суд всё взыскал, но застройщик оказался банкротом…

До сего момента мы разбирали, что, когда и в каких ситуациях можно предпринять дольщику по ДДУ, если дом не вовремя сдаётся или вовсе становится долгостроем или недостроем.

Однако, учитывая многочисленные пикеты (см. новость в начале статьи) обманутых дольщиков, становится понятно, что более чем в половине случаев на решении суда всё и останавливается. Речь идёт о случаях банкротства застройщика.

Сразу оговоримся, что это очень частая ситуация на строительном рынке, особенно в периоды кризиса.

В данном случае все отношения между дольщиками и застройщиком начинают регулироваться параграфом 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее ― Закон о банкротстве). Законом установлены стадии банкротства, которые могут и не перетечь одна в другую. Но мы рассмотрим ситуацию на крайней стадии, когда застройщика уже признали банкротом и открыли конкурсное производство.

Согласно ч. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Теперь все дольщики в установленный законом срок должны заявить о своих интересах: либо на квартиру, либо на возврат денег. Те же, кто имеет решение суда на руках, заявляют те требования, что определены решением суда. При банкротстве застройщика заявленные требования дольщика включаются в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов застройщика, если заявлены денежные требования. Но тут могут вылезти новые проблемы…

И теперь могут быть несколько вариантов развития события.

Вариант первый: всё будет хорошо!

1. Найдётся добрый инвестор, или дольщики создадут ЖСК. И тогда малыми или большими усилиями дом будет достроен и вожделенные квартиры переданы дольщикам.

2. Либо все получат страховую выплату от страховой компании, застраховавшей ответственность застройщика.

3. Либо дольщики получат выплату от банка, выдавшего поручительство за застройщика.

При этом второй и третий пункты возможны, если такие договоры всё ещё продолжают действовать со страховой компанией или банком. Ведь в связи с изменениями, внесёнными в Закон № 214-ФЗ Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 218-ФЗ), требования в части данных способов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ утратили силу.

А страхование гражданской ответственности застройщика осталось теперь как добровольное право застройщика (см. ст. 15.6 Закона № 214-ФЗ).

Некоторый период действия норм ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ о способах обеспечения застройщиком своих обязательств перед дольщиками показал всю их неэффективность. Так, несмотря на исполнение данной нормы, дольщики всё равно оставались ни с чем по вполне объективным причинам.

Например:

• ответственность застройщика-банкрота была застрахована в страховой компании, также признанной банкротом;

• банк, выдавший поручительство, тоже находится в стадии санации или банкротства;

• дом остановился в строительстве на нулевом цикле, и достраивать, в общем-то, нечего. Речь можно вести о полном цикле стройки.

Вариант второй: всё будет неизвестно и… тоже хорошо?!

В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. На деле же контроль этот оказался сильно формальным.

«Регионы, которые выдают разрешение на строительство, должны нести ответственность за проблему обманутых дольщиков». Об этом заявил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ6.

С целью выхода из ситуации с обманутыми дольщиками Минстрой дал поручение регионам страны к 1 августа 2017 года подготовить и направить в Минстрой проекты по решению проблемы обманутых дольщиков, но из 71 региона только 52 предоставили такие планы. Некоторые планы были возвращены на доработку. Были проведены масштабные проверки застройщиков генпрокуратурой. Ситуация оказалась критической.

И законодатель ужесточил требования: в закон № 214-ФЗ была добавлена статья 23.2 «Защита прав граждан - участников долевого строительства», предусматривающая создание и функционирование компенсационного фонда в целях защиты интересов дольщиков. Принцип его действия почти аналогичен Агентству по страхованию вкладов (АСВ). Теперь обманутый дольщик сможет хотя бы получить выплату из Фонда.

Выплата возмещения дольщикам по ДДУ теперь должна начать осуществляться в соответствии с Законом № 218-ФЗ. Каждый застройщик должен будет отчислять в Фонд обязательные отчисления (взносы) в размере 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. При этом величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год (ст. 10 Закона № 218-ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 регламентирован порядок выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее ― Фонд) возмещения участникам долевого строительства.

Фонд в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения размещает на своём официальном сайте в сети «Интернет» сообщение о дате начала приёма заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приёма заявлений.

Граждане теперь вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;

в) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований.

Выплата возмещения осуществляется за счёт средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления всех необходимых документов.

Приём от граждан заявлений о выплате возмещения и иных необходимых документов, а также выплата возмещения может осуществляться Фондом через банки-агенты, которые отбираются Фондом на конкурсной основе в установленном им порядке.

Однако такая схема вовсе не предполагает безальтернативного подхода к решению проблемы долгостроев и дольщиков. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1234 определены условия финансирования Фондом мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства.

Так, если сумма финансирования составляет не более 500 млн рублей, решение о финансировании принимается правлением Фонда, а при сумме финансирования более 500 млн рублей ― наблюдательным советом Фонда.

При принятии решения учитываются степень готовности объекта незавершённого строительства, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства объекта незавершённого строительства, количество заключёных ДДУ, а также количество необременённых правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершённого строительства.

Средства на финансирование предоставляются выбранному путём конкурсного отбора юридическому лицу, имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершённого строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.

Следует отметить, что Фонд был зарегистрирован 20 октября 2017 г. Таким образом, начиная с 21.10.2017 регистрация первого ДДУ без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается. В случае если первый ДДУ представлен на государственную регистрацию до 20.10.2017 включительно, регистрация такого договора и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Решит ли это проблему дольщиков, снизит ли бремя ответственности застройщиков ― покажет время. По всем признакам и опыту с АСВ стоит ожидать, что решит.

Однако тем, кто уже находится в патовой ситуации с застройщиком–банкротом и заключил ДДУ ещё до внесения изменений в Закон № 214-ФЗ, вряд ли стоит расслабляться. Весь алгоритм действий рассчитан на тех застройщиков и дольщиков, которые только вступят в правоотношения на момент существования Фонда. Проблемы же старых застройщиков-банкротов и дольщиков предстоит решать по старинке.