3 ситуации, в которых можно лишиться квартиры из-за сдачи ее в аренду

05/12/2024

https://youtu.be/QLfekS9l8h4


Егорова Анна Анатольевна, старший юрист Правового агентства "Юридический ликбез"

 

Если кратко, то все 3 ситуации, описанные в ролике на ютуб, из-разряда городских легенд и  юридическую базу под собой не имеют.

 

Первый случай - подделать паспорт в реальности нелегко - номер бланка вносится в базу МВД, когда сотрудник Росреестра проверяет законность сделки, делает запрос - сдвоенный или несуществующий паспорт будет выявлен сразу.

Гораздо реальнее найти похожего на собственника человека и прийти с настоящим паспортом на регистрацию сделки. Что в общем-то затруднительно и требует организационных навыков. В практике,  недобросовестные  сотрудники правоохранительных органов по паспортам недавно скончавшихся людей переоформляют собственность, но опять-таки  для проведения перерегистрации ищут похожих на собственника людей.

 

По второму случаю, в быту еще на слуху так называемая "генеральная доверенность" из 90-х, на настоящий момент такого понятия в Гражданском кодексе нет. В любой доверенности указывают предел полномочий, что же касается доверенностей по распоряжению недвижимостью, то всегда очень подробно указывается , какие именно действия может сделать доверенное лицо. Право на отчуждение прописывается про конкретный объект недвижимости с указанием кадастрового номера. Поэтому по доверенности выданный на перепланировку и переустройство, доверенное лицо может совершать действия связанные только с перепланировкой и переустройством.

 

Третью ситуация самая забавная - дело в том, что в судебном порядке изымать недвижимость возможно только в случае использования ее не по назначению, а так же при переделке объектов недвижимости, которые меняют основное целевое назначение. Пример, собственник на первом этаже прорубил дверь во внешней стене и устроил магазин из своей квартиры без соответствующего согласования и перепланировки. В этом случае местная администрация выпишет предписание о восстановлении первоначального вида в указанный срок. В случае неисполнения действительно возможно изъятие объекта недвижимости с приведением в первоначальное состояние и продажа с  публичных торгов.

 

Подводя итог, продать чужую собственность по поддельному паспорту практически нереально, это под силу только имеющим связи в правоохранительной системе. На практике используют реальный паспорт собственника, но на сделку приходит человек внешне похожий. Провернуть такое возможно либо когда собственник уже умер, но еще отсутствует запись о его смерти, либо при использовании невменяемого состояния.

С появлением электронных цифровых подписей (ЭЦП) была волна продажи квартир по электронным договорам. Для того чтобы выпустить ЭЦП нужны цветные копии паспорта, СНИЛС и ИНН, раздобыть которые в принципе возможно используя так называемые фишинговые сайты. Но эту лазейку быстро закрыли, внеся изменения в законодательство и доработали сервис ГосУлуг.  Для того, чтобы проводить электронные сделки сначала необходимо лично  через  МФЦ подать в Росреестр заявление в письменном виде о желании проводить сделки с недвижимостью в электронном виде. Так же теперь при выпуске ЭЦП - вам на ваш аккаунт в ГосуСлугах приходит оповещение о событии. И если это не вы выпускали, то тут же в ГосУслугах можно подать заявление об отзыве подписи.

Другим вполне рабочим вариантом, является поиск одиноких людей с алкогольной или наркотической зависимостью. Приведя человека в невменяемое состояние бодрствования, дают на подпись договор купли-продажи и расписку о получении денежных средств. В МФЦ никто на сделку не  ведет, а просто подают исковое заявление в суд о том, что вторая сторона сделки (жертва обмана) уклоняется от регистрации перехода права собственности и предъявляют подписанный договор и расписку о получении денежных средств. С формальной точки зрения сделка заключена и суд иск удовлетворит. Решение суда будет основанием для перерегистрации права собственности на недвижимость. 

Станислав Мельник, руководитель судебной практики компании "РосКо"

 

На практике случались ситуации, когда собственники сдавали жилье в аренду, а спустя какое-то время узнавали, что в их квартире живут посторонние люди. И не просто живут, а являются собственниками по данным Росреестра. Как арендодателю избежать подобной ситуации?

Мошеннические схемы

Мошенники подделывают документы, используя паспортные данные арендодателей. Вся информация для заключения сделки есть в Росреестре, а изготовить поддельный паспорт для опытных аферистов — не проблема.

Новый собственник может даже не подозревать, что стал частью преступной схемы. И, как добросовестный приобретатель квартиры, не захочет отдавать жилье без боя. Суд может встать на его сторону. Особенно если результаты почерковедческой экспертизы подписи предыдущего собственника недвижимости в договоре купли-продажи окажутся неоднозначными. Подпись — вообще сложный объект для экспертного исследования.

Реже, но все же встречается схема, при которой собственники оформляют доверенность на распоряжение недвижимостью на имя арендаторов под влиянием обмана.

Злоумышленники могут пообещать собственнику сделать «евроремонт» и уверить, что доверенность нужна им для согласования перепланировок. Не стоит забывать и про схему с «липовой» доверенностью, которая тоже иногда встречается на практике.

Наконец, самая сложная для реализация схема по отъему жилья у собственников — принудительное прекращение права собственности на квартиру через суд и выставление на продажу с публичных торгов на почве многочисленных жалоб соседей на арендаторов.

Как обезопасить жилье при сдаче в аренду

Чтобы свести к минимуму возможность реализации большинства подобных схем обмана, рекомендуем арендодателям запретить любые сделки с недвижимостью без участия собственника.

Установить запрет на сделки с имуществом можно через ЛК на Госуслугах. Потребуется подтвержденная учетная запись заявителя. Для подачи заявления в Росреестр нужны данные паспорта собственника, ИНН и кадастровый номер квартиры. Для подписания документа онлайн нужно будет скачать «Госключ». В приложении генерируется УКЭП — аналог подписи физлица. Детальная инструкция размещена здесь.

Запись в ЕГРН внесут в течение пяти дней после принятия заявления. Собственник получит уведомление по факту оказания услуги.

Подать заявление также можно через МФЦ. При себе иметь паспорт, данные ИНН и кадастровый номер недвижимого имущества. Срок оказания услуги — до семи дней. Госпошлина не предусмотрена.

Собственник сможет в любой момент отозвать запрет на совершение сделок с его квартирой или домом. Достаточно подать заявление через Госуслуги или в МФЦ.

Стоит подчеркнуть, что запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника действует не во всех случаях — см. пункт 2 статьи 36 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года.

Исключения составляют случаи банкротства собственника с последующей реализацией недвижимости на основании судебного постановления. А еще отметка о запрете не является препятствием при наследовании имущества.

Убрать из ЕГРН запись о запрете на сделки с жильем можно и по требованию судебного пристава-исполнителя при наличии вступившего в силу судебного решения.

Дополнительно обезопасить себя от квартирных аферистов можно, зарегистрировав договор аренды в Росреестре.

Советы юриста для арендодателей

Перед сдачей недвижимости в аренду нужно проверить действительность паспортных данных потенциальных арендаторов через сервис ФМС.

Следующий шаг — составление договора. В нем необходимо детально прописать условия, включая:

сведения об арендаторе и арендодателе;

данные о сдаваемом жилье (адрес, площадь, кадастровый номер);

права, обязанности сторон;

срок сдачи жилья;

стоимость аренды квартиры и порядок расчетов.

Стоит подробно прописать запреты и разрешения касательно эксплуатации жилья, текущего и капитального ремонта. В договоре важно отразить ограничение на сдачу квартиры в субаренду третьим лицам и уточнить нюансы проживания квартиросъемщиков с домашними животными.

Чтобы собственник недвижимости смог вне суда прекратить аренду в любой момент, в договоре нужно указать основания для одностороннего отказа от исполнения договора. Это избавит от разбирательств с арендаторами, с которыми у арендодателя не сложатся отношения.

Договор должны подписать обе стороны. Это будет свидетельствовать о достижении взаимных договоренностей по поводу сдачи жилья.

Напомним, что договор аренды (найма) жилого помещения начинает действовать с момента его заключения — пункт 1 статьи 425 ГК РФ. По сути, такой договор является консенсуальным (статья 433 и статья 606 ГК РФ): для его заключения фактическая передача имущества не требуется.

Тем не менее, перед тем, как передать ключи арендаторам, настоятельно рекомендуем составить акт приема-передачи и сделать опись имущества (желательно обратиться за помощью к брокеру). В акте важно отразить текущее состояние квартиры, сделать фотографии и видео объекта.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества после сдачи квартиры, если они были оговорены при заключении договора — пункт 2 статьи 612 ГК РФ. Поэтому оформление акта и описи имущества позволит собственнику как минимум обезопасить себя от претензий арендатора по поводу недостатков сданного жилья. А еще арендодатель сможет предъявить претензии к квартиросъемщику в случае порчи имущества.

Гражданская ответственность перед соседями возлагается на собственника жилья. По смыслу статьи 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания имущества с момента регистрации права собственности на квартиру или дом.

Обезопасить себя по этому пункту можно, оформив страховку. При возникновении страхового случая страховая компенсирует убытки, причиненные соседям в результате эксплуатации квартиры.


Габолаев Георгий Владимирович, Генеральный Директор компании Группа-А

 

Сдача квартиры в аренду — распространенный способ получения пассивного дохода. Однако такая деятельность сопряжена с определенными рисками. Юридическая практика показывает, что в некоторых ситуациях владелец квартиры может лишиться своей собственности. Рассмотрим три наиболее опасных случая, когда это может произойти, и разберем, как избежать подобных ситуаций.

Ситуация 1: Нарушение законодательства о налогах

Описание ситуации

Одной из распространенных причин потери квартиры является нарушение налогового законодательства. Если собственник сдает жилье в аренду, но не декларирует доходы и не платит налоги, он может столкнуться с серьезными последствиями. Согласно статье 198 Уголовного кодекса РФ, уклонение от уплаты налогов на сумму более 2,7 млн рублей за три года влечет уголовную ответственность.

Риски

    Наложение штрафов, пени и взыскание задолженности.

    Арест имущества для покрытия налоговой недоимки.

    Признание сделки по сдаче квартиры недействительной.

Как избежать?

    Заключайте официальные договоры аренды и регистрируйте их в налоговой инспекции.

    Платите налоги: НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов.

    Рассмотрите возможность использования статуса самозанятого, который позволяет платить всего 4–6% с дохода от аренды.

Пример из практики:

Собственник квартиры сдал жилье за 50 000 рублей в месяц в течение пяти лет без уплаты налогов. Общая сумма дохода составила 3 млн рублей. После проверки налоговая инспекция наложила арест на квартиру, а суд постановил реализовать ее для погашения задолженности.

 

Ситуация 2: Использование квартиры арендаторами для незаконной деятельности

Описание ситуации

Если арендаторы используют квартиру для незаконных целей, таких как организация притона, производство наркотиков или проведение азартных игр, это может привести к изъятию квартиры в доход государства. Согласно статье 235 Гражданского кодекса РФ, имущество может быть изъято у собственника, если оно используется с нарушением закона.

Риски

    Возбуждение уголовного дела в отношении собственника, если будет доказано, что он знал о противоправной деятельности.

    Конфискация квартиры, если она признана орудием преступления.

Как избежать?

    Проверьте арендаторов перед заключением договора: запросите копии паспортов, обратите внимание на их репутацию.

    Установите в договоре аренды пункт о запрете на использование квартиры для незаконной деятельности.

    Регулярно проверяйте состояние квартиры и следите за поведением арендаторов.

Пример из практики:

В Москве квартиру сдавали в аренду, и арендаторы организовали там притон. После обыска и выявления незаконной деятельности суд постановил конфисковать недвижимость, поскольку собственник не смог доказать, что не был в курсе происходящего.

 

Ситуация 3: Нарушение правил эксплуатации жилого помещения

Описание ситуации

Квартира может быть изъята, если она используется не по назначению. Например, если собственник или арендаторы организуют в квартире гостиницу, офис или производственную площадку, нарушая правила эксплуатации жилого помещения, это считается административным нарушением.

Риски

    Наложение штрафов.

    Принудительное выселение арендаторов.

    Судебное решение о переводе квартиры в нежилой фонд или ее изъятии в доход государства.

Как избежать?

    Убедитесь, что квартира используется строго для проживания.

    Заключайте договоры аренды, в которых прописано, что жилье предназначено только для проживания.

    Согласуйте с управляющей компанией или ТСЖ любые изменения в эксплуатации помещения.

Пример из практики:

В Санкт-Петербурге собственник сдавал квартиру посуточно через интернет-платформы. Соседи неоднократно жаловались на шум, а проверки выявили, что помещение фактически использовалось как мини-отель без соответствующего разрешения. Суд постановил наложить штраф, а затем обязал собственника прекратить деятельность.

 

Общие рекомендации для собственников

    Оформляйте сделки официально.

    Заключение письменного договора аренды и его регистрация в налоговой инспекции не только защищают собственника, но и исключают споры с арендаторами.

    Изучайте законы.

    Знание налогового, жилищного и административного законодательства поможет избежать неприятных ситуаций.

    Сотрудничайте с профессионалами.

    Привлечение юристов для подготовки договора аренды и урегулирования спорных вопросов минимизирует риски.

 

Заключение

Сдача квартиры в аренду может приносить стабильный доход, но требует внимательности и соблюдения законодательства. Чтобы не лишиться жилья, важно действовать в правовом поле, проверять арендаторов и заключать официальные договоры. Консультация с юристом на этапе оформления сделки поможет избежать ошибок и защитить ваши права.