Павел Карпенко
ведущий юрисконсульт Московской
коллегии адвокатов «Николаев и партнеры»
Юридические вопросы требуют к себе особого отношения. Предельная внимательность вкупе с осведомленностью – залог успеха. Об этом и многом другом – в интервью с гостем нашей новой постоянной рубрики
Грамотный помощник руководителя должен быть подкован в юридических вопросах. Какие аспекты вы рекомендуете изучить в первую очередь?
— Вопервых, техническая реализация. Для того, чтобы грамотно заключить договор и предусмотреть все необходимое, подстраховаться, прежде всего, необходимо знать существенные условия самых распространенных договоров. Вот, например, договор поставки. В нем должен быть всегда точно определен предмет поставки: товар, который подлежит поставке, его количество, качество и другие необходимые свойства. Также очень важно определить срок его передачи; если стороны не согласовывали данные условия, сам договор не будет считаться заключенным, он не будет порождать никаких юридических последствий. В последующем вы не сможете требовать исполнения какихлибо обязательств, по которым фактически только в устном порядке была достигнута договоренность.
По договорам аренды: нужно уметь предусмотреть в договоре предмет аренды, то есть само имущество, которое будет передано в аренду. Также необходимо согласовать цену, по которой данное имущество будет передаваться в аренду, поскольку эти условия также являются существенными. Как я уже говорил, при недостижения соглашения по этим условиям, договор также не будет являться заключенным, не будет порождать никаких юридических последствий.
Какие тенденции вы можете отметить в последнее время при заключении договоров аренды?
— Особенность договоров аренды недвижимого имущества такова, что они подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента их регистрации официально уполномоченными на это государственными органами. Без государственной регистрации договор не порождает никаких последствий и не предоставляет право занимать отведенные площади.
В настоящее время особенность аренды недвижимости такова, что интересы арендатора должны быть на определенный срок обеспечены тем, что он вправе занимать данное место и его никто не может лишить этого права. Поскольку в основном помещения арендуются для ведения бизнеса, то у арендатора есть долгосрочные планы на помещение, поэтому российским законом предусмотрен весьма ограниченный перечень оснований, по которым этот договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя. Тем не менее, сейчас наблюдается такая тенденция, что стороны могут предусмотреть в договоре такое условие, согласно которому договор аренды по инициативе арендодателя может быть расторгнут в любой момент без каких либо оснований. Поэтому сейчас ситуация такая, что в основном арендодатель при заключении договора диктует свои условия, в том числе о возможности подобного расторжения договора в любой момент, в противном случае договор просто не будет заключен с потенциальным арендатором, заинтересованном в получении данного помещения. Поэтому на арендаторов сегодня ложатся достаточно серьезные риски в любой момент лишиться арендуемого помещения даже не допуская какихлибо нарушений.
Существует определенный риск того, что вас в определенный момент, в принципе, могут выгнать из занимаемого помещения при наличии в договоре подобного условия. Ранее такие условия без какоголибо основания признавались ничтожными, сейчас же наша судебная практика идет по следующему пути: если стороны согласовали условие, то, соответственно, оно действующее.
Что касается лизинговых отношений (договоров финансовой аренды), могу сказать, что компании, которые этим занимаются, очень хорошо подкованы и знают все тонкости лизинговых правоотношений. Схема та же: заключается договор на определенных лизингодателем условиях, зачастую кабальных; в противном случае, арендатор просто не сможет претендовать на получение имущества от лизингодателя в финансовую аренду.
Лизинговые платежи фактически состоят из двух частей – плата за пользование имуществом и выкупная стоимость имущества, в результате выплаты которой это имущество по истечению определенного в договоре времени переходит в собственность арендатора. Лизингодатели часто предусматривают в договорах скрытые ставки лизинговых платежей, в результате применения которых сегодня лизинговая компания может в любое время при наличии несущественных нарушений договора со стороны арендатора расторгнуть договор лизинга, не возвращая лизингополучателю уже выплаченные в качестве выкупной стоимости имущества денежные средства. Еще и переданное имущество заберут. Такие условия сейчас в договорах встречаются часто и это очень опасно. Поэтому необходимо на начальных этапах стараться в лизинговых компаниях договариваться об исключении подобных условий из договоров, для защиты своих интересов в будущем.