Роман Синицын
Шеф дал ценное указание подыскать новый офис и Вы, его помощник, не знаете с чего начать?
Для начала попросите его четко сформулировать Вам несколько наиболее важных параметров, а именно: зачем нужен офис, какой именно он требуется (может быть это будет представительство, офис продаж, шоурум или, так называемый, «тихий офис»), класс и месторасположение здания, удаленность от метро, наличие в нем коммуникаций и парковки, степень готовности помещения к въезду, какова должна быть его площадь, оптимальная стоимость и юридическая чистоплотность сделки.
Также он должен определиться, будете ли Вы обращаться за помощью в агентства недвижимости или должны снять офис без посредников.
Этап первый: анализ и еще раз анализ
На этом этапе Вашему руководству нужно решить, что же именно необходимо. В принципе, выбор офиса зависит от потенциала организации и особенностей ее бизнеса. Поэтому нужно проанализировать предложения офисной недвижимости, сопоставить их с ресурсами компании и принять решение, что Вы будете искать.
Обратите внимание своего руководства на следующий момент: если планируется снимать офис на срок более трех лет, то Вы можете ему посоветовать купить, а не арендовать помещение. Для оптимизации же такого значительного капиталовложения, Вы можете порекомендовать руководству следующий вариант: офис сначала покупается, а затем под него берется кредит в банке.
Рассмотрим подробнее некоторые из параметров, если принято решение остановиться на варианте аренды.
1. Определите
класс офиса
А, В, С…
Начнем с цены вопроса. На сегодняшний день стоимость аренды офиса по Москве такова: класс «А» – 600800 долларов за кв.м, класс «В» – 450600 долларов за кв.м, класс «С» – 350450 долларов за кв.м При этом, средняя арендная плата в Москве составляет 500600 долларов за кв. м (с учетом НДС).
Причем необходимо учитывать, что, хотя и имеется это общепринятое «буквенное» классифицирование офисов, очень немногие специалисты способны четко определять помещения по классам в весьма специфических отечественных условиях. Большинство предложений на вторичном офисном рынке – помещения в прежних НИИ, административных и производственных зданиях советского времени. Поэтому, вопреки западному обычаю, класс офиса в России нередко зависит не от уровня здания, а от качества ремонта, в который вложились арендодатели. В итоге, в одном и том же здании Вам могут предложить и офисы класса «С», и более продвинутые – класса «В» (а также помещения, которые вообще трудно причислить к какомулибо классу).
Исторический особнячок
К особнякам относят те здания, которые были возведены еще в позапрошлом или начале прошлого века. Их высота редко превышает 4 этажа. Площадь особняков может варьироваться от ста до тысячи квадратных метров. Большинство подобных строений сооружены в исторической части столицы, но иногда встречаются особняки, расположенные и за пределами Садового кольца.
«Наличие собственной огороженной территории, которую можно использовать под парковку, является основным плюсом особняка, – консультирует Сергей Климов, Генеральный директор Агентства недвижимости «Ипотека Риэлт», – Иногда встречаются небольшие внутренние дворики, которые оценят сотрудники во время перерыва рабочего дня. Также одним из главных достоинств применения особняка под офис является наличие малого количества соседей, либо их отсутствие вовсе. Это, в свою очередь, дает возможность одному или нескольким арендаторам самостоятельно устанавливать пропускную систему, график работы и согласовывать с арендодателем наиболее удобную внутреннюю планировку здания (обустройство столовой, если это возможно, использование подсобных помещений, ремонт рабочих кабинетов).
А вот неосуществимость использования некоторой площади здания является наиглавнейшим недостатком особняков. Площадь, которая также является оплачиваемой, может быть занята входной группой, лестничными пролетами и коридорами. Также на плечи арендатора ложится вся стоимость эксплуатации этой площади: ему надлежит самому организовывать охрану здания, его внутреннюю уборку и прилегающей территории (вывоз снега и мусора). И эти статьи расходов необходимо учитывать в бюджете, выделенном на аренду помещения».
Современный бизнесцентр
Под бизнесцентром или бизнеспарком принято понимать здание (или комплекс зданий административного плана), отвечающее самым современным требованиям. В подобных центрах обязательно должно быть все нужное для работы: коммуникации (телефония, интернет, вентиляция), кафе или столовая для работников, парковка (наземная или подземная), а также отделка мест общего пользования должна быть осуществлена из высококачественных материалов. Бизнесцентры разделяются на классы: А+, А, В+, В и С.
Главным достоинством аренды офиса в бизнесцентре является раздел эксплуатационных затрат между всеми арендаторами, согласно занимаемой площади,
а также, в случае заинтересованности, возможность увеличения арендуемой площади (в особняке это сделать гораздо сложнее).
Чтобы принять окончательное решение, будущим арендаторам необходимо определиться, для чего арендуется помещение. Например, в пользу особняка выбор лучше сделать в случае нужды представительского офиса или «тихого офиса», без соседей.
А если требования ограничиваются удобством рабочего процесса и эргономичностью рабочего пространства, то достаточно будет офиса в современном бизнес центре.
Полный текст читайте в печатной версии журнала или через 3 месяца на сайте